Jak rozwiązać umowę najmu przed terminem?

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony a wcześniejsze wypowiedzenie

Podstawowa zasada wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy najmie na czas określony trzeba najpierw sprawdzić treść umowy, zwłaszcza paragrafy dotyczące wypowiedzenia, odstąpienia, rozwiązania umowy, kaucji, kar umownych, podnajmu i przekazania lokalu innej osobie.

Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości wypowiedzenia przez najemcę, co do zasady nie można po prostu złożyć jednostronnego wypowiedzenia dlatego, że najemca stracił pracę, rozstał się z partnerem albo nie chce już mieszkać w lokalu. Takie okoliczności mogą być argumentem w rozmowach z wynajmującym, ale same w sobie nie tworzą ustawowego prawa do zakończenia umowy.

Warto odróżnić wypowiedzenie od rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Porozumienie jest możliwe praktycznie zawsze, ale wymaga zgody obu stron. Najlepiej zawrzeć je na piśmie i jasno opisać: datę zakończenia najmu, termin wydania lokalu, stan liczników, rozliczenie czynszu, opłat, kaucji oraz ewentualnych szkód.

Co sprawdzić w umowie przed złożeniem wypowiedzenia?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy umowa wskazuje konkretne przypadki, w których najemca może ją wypowiedzieć. Sama ogólna formuła, że umowa jest zawarta na czas oznaczony, zwykle nie wystarczy. Dobrze skonstruowana umowa powinna zawierać przykładowo prawo wypowiedzenia w razie utraty pracy, zmiany miejsca zamieszkania, zaległości po stronie współnajemcy, długotrwałej awarii, poważnego konfliktu z innymi lokatorami albo naruszeń po stronie wynajmującego.

Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie, trzeba zachować wskazany w niej termin, formę i sposób doręczenia. W praktyce bezpieczne jest złożenie wypowiedzenia pisemnie, z potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, e-mail lub SMS mogą nie wystarczyć.

Umowa na dłużej niż rok bez formy pisemnej

Istotny wyjątek wynika z art. 660 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli nie zachowano tej formy, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Wtedy wchodzą w grę zasady wypowiedzenia najmu bez oznaczonego terminu trwania.

Przy najmie lokalu mieszkalnego zawartym na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli jednak umowa została prawidłowo zawarta na czas oznaczony, ten przepis nie otwiera automatycznie drogi do wcześniejszego wypowiedzenia.

Wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu

Drugą ważną grupą przypadków są wady rzeczy najętej. Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie albo wad nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Osobno art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną ochronę przy lokalach. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W praktyce może chodzić m.in. o poważne zawilgocenie, zagrzybienie, stan instalacji zagrażający bezpieczeństwu, brak ogrzewania w okresie, w którym lokal nie nadaje się przez to do normalnego zamieszkania, albo inne wady realnie zagrażające zdrowiu. Nie każda niedogodność daje jednak prawo do natychmiastowego zakończenia umowy. Najemca powinien zebrać dowody: zdjęcia, korespondencję, zgłoszenia do właściciela, protokoły, opinie specjalistów, dokumentację lekarską, pomiary wilgotności lub temperatury, jeżeli mają znaczenie.

Utrata pracy, rozstanie i brak pieniędzy na czynsz

Utrata pracy i rozstanie osób, które wspólnie wynajęły mieszkanie, są bardzo częstymi powodami chęci zakończenia najmu. Z prawnego punktu widzenia nie są jednak typową podstawą natychmiastowego wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości.

Najemcy mogą natomiast próbować negocjować z wynajmującym. W praktyce warto zaproponować rozwiązanie, które ogranicza jego ryzyko, np. znalezienie nowego najemcy, pokrycie czynszu za dodatkowy miesiąc, rozliczenie kaucji po protokolarnym zdaniu lokalu albo zgodę na wcześniejsze oglądanie mieszkania przez kolejne osoby. Wszystkie ustalenia trzeba potwierdzić pisemnie.

Jeżeli umowę podpisały dwie osoby, należy sprawdzić, czy obie są najemcami oraz jak określono ich odpowiedzialność za czynsz i opłaty. Sam fakt wyprowadzki jednej osoby nie musi zwalniać jej z obowiązków wynikających z umowy. Jeżeli wynajmujący nie zgodzi się na zmianę stron umowy, osoba, która opuściła lokal, może nadal ponosić odpowiedzialność wobec wynajmującego w zakresie wynikającym z umowy i przepisów.

Klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków

W wyjątkowych sytuacjach można rozważać art. 357¹ Kodeksu cywilnego, czyli tzw. klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków. Przepis ten pozwala sądowi, po spełnieniu ustawowych przesłanek, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia albo nawet orzec o rozwiązaniu umowy, jeżeli wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

Trzeba jednak podkreślić dwie rzeczy. Po pierwsze, nie każda utrata pracy jest nadzwyczajną zmianą stosunków w rozumieniu tego przepisu. Po drugie, art. 357¹ Kodeksu cywilnego co do zasady wymaga rozstrzygnięcia sądu. Nie jest to prosty tryb wysłania wypowiedzenia do wynajmującego i natychmiastowego zakończenia najmu.

Ten argument może mieć znaczenie negocjacyjne, zwłaszcza gdy zmiana sytuacji jest obiektywnie wyjątkowa, nagła i niemożliwa do przewidzenia przy zawieraniu umowy. Jeżeli jednak wynajmujący odmawia porozumienia, najemca powinien liczyć się z koniecznością dochodzenia swoich racji w sądzie oraz z ryzykiem dalszego naliczania czynszu do czasu rozstrzygnięcia sporu.

Jak napisać pismo do wynajmującego?

Jeżeli najemca chce zakończyć umowę, pismo powinno być dopasowane do podstawy prawnej. Gdy powołuje się na postanowienie umowy, należy wskazać konkretny paragraf umowy i termin wypowiedzenia. Gdy chodzi o wady lokalu, trzeba opisać wady, daty zgłoszeń, reakcję wynajmującego oraz podstawę prawną, np. art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego. Gdy chodzi o porozumienie, lepiej nie nazywać pisma wypowiedzeniem, lecz propozycją rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Do pisma warto dołączyć dowody i wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź. Przy wadach lokalu, które nie zagrażają zdrowiu, ale uniemożliwiają korzystanie z mieszkania zgodnie z umową, zazwyczaj znaczenie ma wcześniejsze zawiadomienie wynajmującego i danie mu odpowiedniego czasu na usunięcie wad. Przy wadach zagrażających zdrowiu art. 682 Kodeksu cywilnego daje dalej idącą ochronę najemcy.

Co grozi za samowolne opuszczenie lokalu?

Jeżeli najemca po prostu wyprowadzi się z lokalu i przestanie płacić, wynajmujący może żądać zapłaty czynszu i innych należności za dalszy okres obowiązywania umowy, a także potrącić określone kwoty z kaucji, jeżeli ma do tego podstawy. Może również skierować sprawę do sądu.

Dlatego nawet wtedy, gdy sytuacja finansowa jest trudna, warto działać formalnie: rozmawiać z wynajmującym, składać pisma, dokumentować stan lokalu i ustalenia oraz nie oddawać kluczy bez protokołu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien obejmować stan lokalu, wyposażenie, liczniki, datę wydania kluczy i ewentualne uwagi stron.

FAQ

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Tak, ale tylko wtedy, gdy przewiduje to umowa albo gdy podstawę daje przepis prawa. Przy umowie na czas oznaczony najważniejszy jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy utrata pracy pozwala natychmiast wypowiedzieć najem?

Zwykle nie. Utrata pracy może być argumentem w negocjacjach z wynajmującym, ale sama w sobie najczęściej nie daje prawa do jednostronnego zakończenia umowy zawartej na czas oznaczony.

Czy wynajmujący musi zgodzić się na wcześniejsze rozwiązanie umowy?

Nie musi, jeżeli umowa nie daje najemcy prawa wypowiedzenia, a nie zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Może jednak zgodzić się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Czy grzyb albo wilgoć w mieszkaniu mogą uzasadniać wypowiedzenie?

Tak, jeżeli wada jest poważna i zagraża zdrowiu albo uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z umową. Najemca powinien jednak dobrze udokumentować problem i wcześniejsze zgłoszenia do wynajmującego.

Czy jeden z dwóch najemców może sam wyjść z umowy?

To zależy od treści umowy i zgody wynajmującego. Wyprowadzka jednej osoby nie zawsze zwalnia ją z odpowiedzialności za czynsz i opłaty. Najczęściej potrzebny jest aneks albo porozumienie.

Czy art. 357¹ Kodeksu cywilnego pozwala samodzielnie rozwiązać najem?

Nie w prostym trybie wypowiedzenia. Przepis ten daje sądowi możliwość ingerencji w umowę w wyjątkowych przypadkach nadzwyczajnej zmiany stosunków. Może być argumentem w sporze, ale zwykle wymaga postępowania sądowego.

Jak najlepiej zakończyć najem bez konfliktu?

Najbezpieczniej zawrzeć pisemne porozumienie z wynajmującym, wskazać datę zakończenia najmu, sporządzić protokół zdania lokalu i jasno rozliczyć kaucję, czynsz oraz media.

Podsumowanie

Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony najemca nie ma pełnej swobody wcześniejszego wypowiedzenia. Decydują przede wszystkim postanowienia umowy oraz szczególne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące wad lokalu. Trudna sytuacja życiowa, utrata pracy lub rozstanie najemców najczęściej wymagają negocjacji z wynajmującym, a nie jednostronnego wypowiedzenia.

Jeżeli wynajmujący odmawia porozumienia, warto sprawdzić, czy umowa nie zawiera klauzuli wypowiedzenia, czy lokal nie ma wad uzasadniających skorzystanie z art. 664 albo art. 682 Kodeksu cywilnego oraz czy w konkretnej sprawie można rozważyć drogę sądową. W sprawach spornych najważniejsze są dokumenty: umowa, aneksy, korespondencja, dowody wad i rozliczenia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 660, art. 664, art. 673, art. 682, art. 688 i art. 357¹: tekst aktu w systemie ELI.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 18 czerwca 1974 r., sygn. II CR 199/74, dotyczący zagrożenia zdrowia m.in. przez warunki antysanitarne, zawilgocenie i zagrzybienie.