Sprzedaż działki przy drodze wewnętrznej w której udziały ma wielu właścicieli• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
Sprzedaję zabudowaną działkę przy 5-metrowej drodze wewnętrznej, w której udziały ma wielu właścicieli i trudno jest uzyskać zgodę wszystkich. Jako że dalej posiadam pas ziemi, którą będę w przyszłości chciał podzielić i zasilić mediami (według studium planu droga będzie musiała mieć co najmniej 8 m szerokości), chciałem przy sprzedaży zapisać sobie notarialnie prawo przechodu przejazdu i położenia mediów. Czy coś takiego można zrobić? I czy skutecznie mnie to zabezpieczy, abym później nie potrzebował zgody nowego właściciela działki na przeprowadzenie mediów? Czy lepiej wydzielać 3 m działkę drogową, z czym wiążą się koszty i czas? |
Fot. Fotolia |
Brak zgody współwłaścicieli drogi na podciągnięcie mediów do działek dalej położonychDziękuję za dodatkowe wyjaśnienie. Ma ono znaczenie o tyle, o ile ustanawianie służebności może być zbyteczne. A skoro brak jest zgody między współwłaścicielami – to i tak będzie trzeba zrobić to sądownie.
Dlaczego? Jest Pan współwłaścicielem drogi. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Więc jeśli pozostali współwłaściciele nie wyrażą zgody np. na ciągnięcie wody, kanalizacji – wystarczy skierować sprawę do sądu o wyrażenie przez sąd zgody na taką inwestycję.
Oczywiście można ustanowić służebność. Nawet jeśli jest Pan współwłaścicielem drogi. Na rzecz każdoczesnego właściciela działki dalej położonej.
Stwierdzono to w postanowieniu Sądu Najwyższego z 20 października 2005 r. (sygn. akt IV CK 65/05), który uznał, że „nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej”. Z uzasadnienia: „Trudno zgodzić się z poglądem, że istnieje w prawie cywilnym fundamentalna zasada zgodnie z którą ograniczone prawo rzeczowe może być ustanowione jedynie na rzeczy cudzej (…). Przepis art. 285 § 1 k.c. stanowi, że nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową na rzecz właściciela innej nieruchomości. Przy porównaniu treści tego przepisu z art. 247 k.c., zgodnie z którym ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli ten, komu także prawo przysługuje nabędzie własność rzeczy obciążonej, nasuwa się wniosek, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym właściciel dwóch nieruchomości nie może obciążyć jednej z nich służebnością na rzecz drugiej”. Obciążenie nieruchomości drogowej służebnością gruntowąJeśli zaś właściciel nieruchomości – tak jak Pan - ma tylko udział we własności innej nieruchomości – drogi, nie ma ustawowych przeszkód do obciążenia tej nieruchomości drogowej służebnością gruntową na rzecz właściciela.
Należy jednak pamiętać, że służebności gruntowej nie ustanawia się na udziale, ale na nieruchomości. Do tego potrzebna jest zgoda wszystkich, akt notarialny albo orzeczenie sądu.
W mojej ocenie jednak w Pana sprawie nie ma potrzebny ustanawiania służebności. Wszelkie prawa przysługują Panu z racji współwłasności, nawet jeśli ułamkowe udziały Pan sprzeda razem z dzielonymi działkami – to nowy nabywcy także mogą prowadzić media na ww. zasadach wynikających z art 206. PrzykładyPan Tomasz sprzedał działkę budowlaną przy drodze wewnętrznej, zachowując jednocześnie część gruntu położoną dalej, którą planował w przyszłości podzielić na mniejsze działki. Po sprzedaży okazało się, że nowy właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie przez swoją posesję przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Pan Tomasz nie ustanowił wcześniej służebności, a udział w drodze sprzedał razem z działką, co zmusiło go do skierowania sprawy do sądu.
Pani Barbara kupiła działkę z dostępem przez drogę współdzieloną z siedmioma innymi właścicielami. Chciała przyłączyć media do budynku, ale dwóch współwłaścicieli drogi sprzeciwiło się prowadzeniu wykopów. Na szczęście zachowała swoje udziały w drodze i dzięki przepisom o współwłasności mogła wystąpić do sądu o zgodę na wykonanie przyłączy, powołując się na art. 206 k.c.
Małżeństwo Nowaków postanowiło sprzedać frontową część swojej działki przy drodze wewnętrznej, a tylną zachować na przyszłość. Przed sprzedażą zlecili geodecie wydzielenie 3-metrowej działki drogowej biegnącej wzdłuż całej posesji, którą zatrzymali dla siebie. Dzięki temu nie musieli ustanawiać służebności ani martwić się zgodą nabywcy — zachowali pełną kontrolę nad dostępem i mediami dla pozostałej części gruntu. PodsumowanieSprzedaż działki położonej przy drodze wewnętrznej z wieloma współwłaścicielami może wiązać się z trudnościami w uzyskaniu zgody na przeprowadzenie mediów lub zapewnienie dostępu do dalszych gruntów. Jako współwłaściciel drogi możesz korzystać z niej na podstawie art. 206 k.c., a w razie braku zgody pozostałych – wystąpić do sądu. Alternatywnie możesz ustanowić notarialnie służebność przejazdu i położenia mediów, również na nieruchomości, której jesteś współwłaścicielem. Najbardziej bezpiecznym, choć bardziej czasochłonnym rozwiązaniem, jest wydzielenie własnej działki drogowej. Każda z opcji ma swoje zalety i konsekwencje, dlatego warto je przemyśleć przed finalizacją sprzedaży. Oferta porad prawnychMasz wątpliwości dotyczące sprzedaży działki, współwłasności drogi lub ustanowienia służebności? Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online – bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sprawę i przedstawi jasne rozwiązanie. Sprawdź, jak łatwo możesz zabezpieczyć swoje interesy – skontaktuj się z nami już dziś! Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Współwłasność lokalu po egzekucji komorniczej
Czy mogę żądać czynszu od siostry i szwagra za wspólny dom, prawnik wyjaśnia, kiedy to w ogóle możliwe
Współwłasność mieszkania po rozstaniu, czy można się wprowadzić bez zgody byłego partnera?
Przejęcie kredytu hipotecznego po rozwodzie, jakie masz możliwości?
Zakaz zbliżania się, eksmisja i obrona w sprawie o znęcanie
Zniesienie współwłasności mieszkania po spadku, jak poradzić sobie z opornym współspadkobiercą?
Rozstanie z narzeczoną a wspólny kredyt na mieszkanie
Kupno 4/5 udziałów w działce rolnej, co z piątym właścicielem?
Możliwość postawienia garażu na działce należącej do Skarbu Państwa
Czy mąż może sprowadzić kochankę do wspólnego domu, Twoje prawa przed rozwodem
