.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Duża podwyżka czynszu z dnia na dzień

Autor: Grzegorz Dziubka • Opublikowane: 12.08.2022 • Zaktualizowane: 12.08.2022

Mamy umowę najmu od 5 lat. Pierwotnie na rok, a potem z aneksem na nieokreślony czas. Okres wypowiedzenia to 2 miesiące. Właściciel dzisiaj wysłał e-maila odnośnie do dużej podwyżki czynszu o 20% niemal z dnia na dzień – bo od pierwszego dnia następnego miesiąca. Czy możemy zakwestionować tak dużą podwyżkę czynszu? Właściciel oczekuje odpowiedzi do jutra, inaczej wyśle wypowiedzenie.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Duża podwyżka czynszu z dnia na dzień

Podwyższenie kwoty czynszu

Analiza przedstawionej umowy najmu nie pozwala w żaden sposób jej podważyć. Co prawda nie ma wyrażonego wprost zapisu o możliwości podwyższenia czynszu, ale jest odniesienie do przepisów Kodeksu cywilnego. A to właśnie ta ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny reguluje w art. 659–692 instytucję najmu mieszkania. Duże znaczenie dla sytuacji prawnej Pana ma to, czy podwyższeniu ulega „czynsz” administracyjny czy czynsz najmu. Biorąc pod uwagę wysokość opłaty, jaką Pan uiszcza wynajmującemu, można domniemać, że dotyczy to „czynszu” najmu, a nie czynszu administracyjnego. Czynsz administracyjny to suma świadczeń i opłat, do których uiszczania zobowiązani są właściciele mieszkań na rachunki wspólnot mieszkaniowych albo członkowie spółdzielni mieszkaniowych na ich rzecz. I ten czynsz nie może być podwyższany jako samowolna decyzja wynajmującego. Podwyższenie tego czynszu jest unormowane prawnie i ograniczone co do wysokość liczone według pewnych wskaźników. Czynsz najmu natomiast to ustalana w wyniku negocjacji stron i wyrazem ich swobodnej woli kwota za użytkowanie lokalu należna właścicielowi.

Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu

Kwestie czynszu najmu reguluje ustawa Kodeks cywilny (art. 6851). Możliwość podniesienia czynszu dotyczy zarówno umów na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Zgodnie z art. 6851 wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Z tego wynika, że forma, jaką przedstawił Panu właściciel nieruchomości, jest niepoprawna i nie musi być przez Pana przyjęta.

 

Wynajmujący ma, co prawda, prawo do podwyższenia czynszu, ale w pierwszej kolejności zobowiązany jest do wypowiedzenia tego dotychczasowego czynszu. Wypowiedzenie to musi zostać złożone na piśmie pod rygorem nieważności. Wynajmujący jest tu związany prawem i nie może ustalić krótszego niż 1 miesięczny termin wypowiedzenia czynszu. W Pana przypadku oznacza to, że jeżeli dojdzie do zmiany wysokości czynszu, to po złożeniu takiego wypowiedzenia, które w Pana przypadku będzie obowiązywało od lipca 2022 roku, czynsz podwyższony powinien Pan płacić dopiero od sierpnia 2022 roku, a nie od lipca 2022 roku, jak poinformował wynajmujący. Tę kwestie może Pan zakwestionować jako niezgodną z prawem.

Odrzucenie podwyżki czynszu

W przypadku wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego najemca może albo zgodzić się na taka podwyżkę, albo nie wyrazić zgody co doprowadzi co wygaśnięcia umowy najmu. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 29 maja 2013 roku (sygn. akt VACa 163/13), wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu tym samym element ten nie wymaga akceptacji najemcy. Jeśli najemca nie wyrazi zgody na podwyżkę czynszu to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu. Natomiast jak wykazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I ACa 654/14), przepis art. 6851 ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą modyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy okres wypowiedzenia umowy, czy też rozłożenie podwyżki czynszu w czasie.

 

Niestety u Pana w umowie brak jest zapisu umożliwiającego wyłączenie podwyżki czynszu przez wynajmującego, dlatego też wynajmujący zgodnie z powołanym przepisem Kodeksu cywilnego czynsz może podwyższyć.

Obowiązki właściciela lokalu

Jeśli podwyżka dotyczy również czynszu do wspólnoty/spółdzielni, to musi ją Panu wynajmujący uzasadnić. Wynajmujący ma, co prawda, prawo do podwyższenia czynszu, ale w pierwszej kolejności zobowiązany jest do wypowiedzenia tego dotychczasowego czynszu. Wypowiedzenie to musi zostać złożone na piśmie pod rygorem nieważności. Wynajmujący jest tu związany prawem i nie może ustalić krótszego niż 3 miesięczny termin wypowiedzenia czynszu. W Pana przypadku oznacza to, że jeżeli dojdzie do zmiany wysokości czynszu (o tym w dalszej części odpowiedzi), to po złożeniu takiego wypowiedzenia, które w Pana przypadku będzie obowiązywało od lipca 2022 roku czynsz podwyższony powinien Pan płacić dopiero po 3 miesiącach od wypowiedzenia, czyli od października 2022 roku, a nie od lipca 2022 roku, jak poinformował wynajmujący. Tą kwestie może Pan zakwestionować jako niezgodną z prawem.

 

Jeśli wynajmujący złoży ostatecznie takie wypowiedzenie czynszu, to Pan jako najemca może żądać wskazania na piśmie powodów podwyżki oraz przedstawienia kalkulacji. Wynajmujący jest zobowiązany do udzielenia Panu odpowiedzi w terminie 14 dni od dnia otrzymania Pana żądania. Jeśli nie wskaże tych przyczyn wraz z kalkulacją lub nie zrobi tego w formie pisemnej, podwyżka będzie nieważna (ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ustawa o ochronie praw lokatorów).

Czynsz najmu a czynsz administracyjny

Wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz najmu według swojego uznania, a czynsz administracyjny zgodnie z powołana ustawą o ochronie praw lokatorów. W przypadku czynszu najmu musi jedna przestrzegać terminów określonych prawem i nie może w połowie czerwca wprowadzić zmian obowiązujących od 1 lipca. Jeśli nie zmieni daty obowiązywania podwyżki, możecie Państwo wnieść powództwo cywilne do sądu. Oczywiście otrzymanie od wynajmującego 1 dnia na odpowiedź przeczy zasadom współżycia społecznego i świadczy o stosunku wynajmującego do najemców, ale nie ma uregulowań prawnych określających termin udzielania odpowiedzi. Powołanie się wynajmującego na podwyżkę w związku z ceną energii nie jest w żaden sposób uzasadnione, bo za energię elektryczną płaci Pan osobno. Macie Państwo prawo do wglądu rachunków za media po każdym okresie rozliczeniowym z dostawcą. Proszę wezwać wynajmującego do okazania rachunków za cały okres od początku najmu oraz rozliczeń z dostawcą mediów. Skoro wynajmujący nie wzywał Pana do dopłat za media, to albo nie było niedopłat i kwoty płacone za media były równe jak należne za media, albo powstały nadpłaty, co wynajmujący przed Panem zataił. Wówczas będzie Pan mógł żądać zwrotu nadpłat wraz z należnymi odsetkami.

 

Niestety w kwestii czynszu za najem musi Pan zrozumieć wynajmującego, ceny najmu z roku na rok rosną, ale w Pana przypadku warto sprawdzić kwestę czynszu administracyjnego. Czy jest taka, jak deklaruje wynajmujący, że uiszcza do wspólnoty/spółdzielni. Wzrost opłat za media może być uzasadniony tylko wzrostem prognoz zużycia bądź uzasadniona podwyżką czynszu administracyjnego, a nie od swobody wynajmującego, bo na tych opłatach nie ma prawa on dodatkowo zarabiać.

Negocjacje z wynajmującym

W Pana sytuacji warto negocjować z wynajmującym. Biorąc pod uwagę cenę wynajmu nieruchomości, będzie mu pewnie ciężko znaleźć nabywcę za 9000 zł plus media. Istnieje szansa, że w przypadku niewyrażenia zgody na podwyżkę wynajmujący nie wypowie umowy, nie mając innego chętnego na najem, ale wówczas warto zabezpieczyć się aneksem, na mocy którego przez np. najbliższy rok cena najmu nie wrośnie i najem nie zostanie wypowiedziany (wynajmujący może przecież dać ogłoszenie o najem i jak znajdzie chętnego za 9000 zł, nagle wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminu wypowiedzenia). Proszę też mieć na uwadze, że w przypadku wypowiedzenia jest Pan chroniony ustawą o ochronie praw lokatorów, która ma wpływa na opuszczenie przez Pana lokalu, ale to już inne zagadnienie prawne wykraczające poza zakres pytania.

 

Proszę w pierwszej kolejności zapytać o czynsz administracyjny oraz poprosić wynajmującego o 1–2 tygodnie na zastanowienie się, np. argumentując to koniecznością sprawdzenia swoje sytuacji ekonomicznej na najbliższe miesiące, a także poprosić o rozliczenia mediów za wszystkie lata najmu. W tym czasie będzie miał Pan czas na sprawdzenie cen najmu innych podobnych mieszkań, będzie czas na przygotowanie wniosków, wezwań do wynajmującego. W razie konieczności służymy pomocą przy sporządzeniu wniosków do wynajmującego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II plus I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl