Wynajem krótkoterminowy w bloku a zgoda wspólnoty i obowiązki właściciela

Kiedy najem krótkoterminowy jest zwykłym najmem, a kiedy usługą hotelarską?

To najważniejsze rozróżnienie. Nie każdy krótki pobyt gościa automatycznie oznacza „hotel” w rozumieniu prawa. Jeżeli jednak lokal jest oferowany szerokiemu, nieoznaczonemu kręgowi osób, na krótkie pobyty, zwykle z częstą rotacją gości i zorganizowaną obsługą rezerwacji, sprzątania czy wydawania kluczy, organy najczęściej kwalifikują taką działalność jako świadczenie usług hotelarskich.

Podstawą jest art. 3 pkt 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, zgodnie z którym usługami hotelarskimi są krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

najem krótkoterminowy mieszkania trzeba oceniać przez sposób faktycznego udostępniania lokalu, a nie wyłącznie nazwę umowy. Jeżeli więc udostępnianie mieszkania odbywa się „na doby” przez portal rezerwacyjny i jest skierowane do turystów lub podróżnych, ryzyko uznania takiej aktywności za usługi hotelarskie jest wysokie.

Wpis do ewidencji gminnej – kiedy jest obowiązkowy?

Jeżeli lokal jest wykorzystywany do świadczenia usług hotelarskich, właściciel powinien zgłosić go do ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Wynika to z art. 38 ust. 3 oraz art. 39 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.

Ewidencję prowadzi właściwy miejscowo wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem świadczenia usług. W praktyce gminy żądają zwykle formularza zgłoszeniowego i oświadczenia, że obiekt spełnia wymagania budowlane, przeciwpożarowe i sanitarne.

Warto też pamiętać o art. 43 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym kto świadczy usługi hotelarskie w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji albo niezgodnie z decyzją zaszeregowania, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.

Jeżeli wynajem odbywa się w budynku jednorodzinnym, niektóre ryzyka wyglądają inaczej – szerszy temat wynajmu w domu opisaliśmy osobno.

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Co do zasady nie ma przepisu, który nakazywałby właścicielowi lokalu uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej tylko na to, że zawiera umowy najmu krótkoterminowego. Właściciel ma prawo korzystać z lokalu i rozporządzać nim w granicach prawa własności. Wynika to z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jednocześnie właściciel lokalu we wspólnocie nie może korzystać z niego w sposób, który narusza prawa innych właścicieli lub zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest obowiązany utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego i współdziałać w ochronie wspólnego dobra. Z kolei art. 12 ust. 1 tej ustawy stanowi, że właściciel może współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W praktyce oznacza to, że wspólnota nie może dowolnie „zabronić najmu”, ale może reagować, gdy sposób prowadzenia najmu powoduje hałas, zakłócanie ciszy nocnej, zniszczenia części wspólnych, problemy z bezpieczeństwem albo stałe naruszanie regulaminu porządku domowego.

W skrajnych przypadkach zastosowanie może mieć art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. To środek wyjątkowy, ale realny.

Właśnie dlatego trzeba odróżnić brak obowiązku uzyskiwania formalnej zgody od realnej odpowiedzialności za sposób prowadzenia najmu. O praktycznych sporach i tym, jakie są generalne uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej, pisaliśmy w innym poradniku.

Czy najem krótkoterminowy oznacza zmianę sposobu użytkowania lokalu?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Samo zawarcie umowy najmu nie jest jeszcze zmianą sposobu użytkowania. Problem pojawia się wtedy, gdy lokal mieszkalny w praktyce zaczyna działać jak obiekt zakwaterowania o wysokiej rotacji gości.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli sposób korzystania z mieszkania powoduje takie zmiany, przed dokonaniem zmiany trzeba dokonać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wynika to z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ może wnieść sprzeciw, a przy braku wymaganego zgłoszenia może zostać wszczęte postępowanie naprawcze na podstawie art. 71a tej ustawy.

W praktyce organy oceniają m.in. liczbę gości, częstotliwość rotacji, sposób reklamy obiektu, rzeczywiste funkcjonowanie lokalu oraz wpływ na bezpieczeństwo i części wspólne budynku. Dlatego nie da się odpowiedzieć identycznie dla każdego mieszkania w bloku.

Wymagania przeciwpożarowe, sanitarne i budowlane

Przy świadczeniu usług hotelarskich obiekt musi spełniać wymagania co do bezpieczeństwa i warunków pobytu. Podstawą jest art. 35 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Zgodnie z tym przepisem usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach, które spełniają wymagania:

• budowlane,
• przeciwpożarowe,
• sanitarne,
• co do minimalnego wyposażenia.

Wymagania przeciwpożarowe wynikają przede wszystkim z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Zakres konkretnych obowiązków zależy od rodzaju obiektu i sposobu jego użytkowania, ale mogą mieć znaczenie m.in. zasady wyposażenia w gaśnice, zapewnienia dróg ewakuacyjnych, oznakowania oraz utrzymania urządzeń przeciwpożarowych.

Wymagania dla innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, określa także rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Rozporządzenie zawiera m.in. minimalne wymagania co do wyposażenia.

Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, że zawsze potrzebna jest odrębna decyzja Sanepidu albo PSP. W wielu gminach przy wpisie do ewidencji wystarcza oświadczenie przedsiębiorcy lub właściciela o spełnianiu wymagań. Jeżeli jednak stan lokalu, liczba miejsc noclegowych albo sposób prowadzenia obiektu budzi wątpliwości, może dojść do kontroli właściwych organów.

Czy trzeba zakładać działalność gospodarczą?

To zagadnienie zależy od skali i zorganizowania najmu. Jeżeli wynajem ma charakter powtarzalny, zarobkowy i zorganizowany, może zostać uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Wówczas poza kwestiami budowlanymi i wspólnotowymi pojawiają się także obowiązki podatkowe i ewidencyjne.

Nie każdy incydentalny najem prywatny będzie automatycznie działalnością gospodarczą, ale przy regularnym wynajmie na doby trzeba brać to pod uwagę. Osobnym tematem są też szczegółowo ryzyka najmu krótkoterminowego po stronie właściciela.

Co wspólnota może zrobić w praktyce?

Wspólnota mieszkaniowa może:

• wzywać właściciela do przestrzegania porządku domowego i zasad korzystania z części wspólnych – na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali;
• dochodzić roszczeń cywilnych, jeżeli dochodzi do naruszeń praw innych właścicieli, np. immisji, hałasu czy zniszczeń;
• podejmować uchwały dotyczące zasad korzystania z nieruchomości wspólnej, o ile nie wkraczają bezprawnie w samo prawo własności lokalu;
• w skrajnym przypadku wnieść powództwo na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Nie można natomiast bezrefleksyjnie przyjąć, że każda uchwała wspólnoty zakazująca najmu krótkoterminowego będzie ważna i skuteczna. Tego typu uchwały bywają kwestionowane, bo wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, a nie samodzielnie pozbawia właściciela prawa do korzystania z wyodrębnionego lokalu. Ostateczna ocena zawsze zależy od treści uchwały i okoliczności sprawy.

Jak postąpić bezpiecznie przed rozpoczęciem najmu?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

Dobrą praktyką jest też wystąpienie do gminy albo urzędu miasta z pytaniem o tryb wpisu do ewidencji oraz do starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu z opisem planowanego sposobu korzystania z lokalu, gdy istnieje ryzyko zmiany sposobu użytkowania. Taka korespondencja nie zastępuje decyzji ani zgłoszenia, ale pomaga uporządkować sytuację przed rozpoczęciem działalności.

FAQ – najczęstsze pytania

Czy wspólnota może wymagać ode mnie wcześniejszej zgody na najem krótkoterminowy?

Co do zasady nie ma przepisu, który nakładałby taki obowiązek tylko z racji samego najmu. Wspólnota może jednak reagować na skutki sposobu korzystania z lokalu, jeżeli narusza on art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Czy każdy najem na doby trzeba zgłosić do gminy?

Nie automatycznie każdy. Obowiązek wpisu do ewidencji dotyczy świadczenia usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 pkt 8 oraz art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich. Kluczowe są rzeczywiste cechy działalności.

Czy brak wpisu do ewidencji może skończyć się karą?

Tak. Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o usługach hotelarskich świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji jest zagrożone karą ograniczenia wolności albo grzywny.

Czy przy najmie krótkoterminowym zawsze dochodzi do zmiany sposobu użytkowania lokalu?

Nie. Zależy to od tego, czy zmieniają się warunki wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, np. bezpieczeństwo pożarowe albo warunki sanitarne. Ocena jest zawsze konkretna.

Czy potrzebna jest zgoda Sanepidu lub straży pożarnej?

Nie zawsze w formie odrębnej decyzji. Jednak obiekt musi spełniać wymagania sanitarne i przeciwpożarowe wynikające z art. 35 ust. 1 ustawy o usługach hotelarskich i odpowiednich rozporządzeń, a organy mogą to kontrolować.

Czy sąsiedzi mogą skutecznie zablokować taki najem?

Nie przez sam sprzeciw jako taki. Mogą jednak zgłaszać naruszenia wspólnocie, policji, straży miejskiej lub właściwym organom, a uporczywe uciążliwości mogą prowadzić do realnych konsekwencji dla właściciela.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w bloku nie wymaga automatycznie zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale nie jest też prawnie „neutralny”. Jeżeli sposób wynajmu odpowiada definicji usług hotelarskich z art. 3 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich, może powstać obowiązek wpisu do ewidencji gminnej na podstawie art. 38 ust. 3 i art. 39 ust. 1 tej ustawy. Dodatkowo przy intensywnym modelu działalności trzeba zbadać, czy nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania lokalu w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Wspólnota nie zastępuje organów administracji, ale ma środki prawne do reagowania na uciążliwości i naruszenia porządku domowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
5. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów
6. Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie