Czy opiekun prawny może sprzedać mieszkanie osoby ubezwłasnowolnionej bez zgody rodziny?

Zgoda rodziny nie zastępuje zgody sądu

Jeżeli mama została całkowicie ubezwłasnowolniona i ustanowiono dla niej opiekuna prawnego, to do opieki nad nią stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim. Wynika to wprost z art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Kluczowe znaczenie ma art. 156 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego. Sprzedaż nieruchomości należy do takich spraw bezspornie.

Oznacza to, że siostra jako opiekun prawny nie może skutecznie sprzedać mieszkania wyłącznie na podstawie własnej decyzji. Musi wcześniej uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. Jednocześnie Pana zgoda jako członka rodziny nie jest ustawowym warunkiem sprzedaży. Innymi słowy: o dopuszczalności transakcji rozstrzyga sąd, a nie rodzina.

Dlaczego sprzedaż mieszkania wymaga zezwolenia?

Sprzedaż nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem. W praktyce sądowej nie budzi wątpliwości, że zbycie mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości wymaga uprzedniej kontroli sądu opiekuńczego właśnie na podstawie art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Sąd ma sprawdzić, czy planowana sprzedaż rzeczywiście służy interesowi osoby ubezwłasnowolnionej. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy powodem sprzedaży jest potrzeba pokrycia kosztów DPS, ZOL, prywatnego domu opieki, leczenia, rehabilitacji albo innych stałych wydatków podopiecznego.

Podobne zasady obowiązują także przy innych czynnościach dotyczących majątku osoby niesamodzielnej, np. gdy problem dotyczy relacji opiekun a zbywanie nieruchomości na własną rzecz lub do osoby powiązanej.

Czy sąd pyta rodzinę o zgodę?

Przepisy nie wymagają, aby sąd uzyskał zgodę dzieci, rodzeństwa albo innych krewnych osoby ubezwłasnowolnionej. Nie ma więc przepisu, który dawałby rodzinie prawo veta wobec sprzedaży mieszkania.

Nie znaczy to jednak, że stanowisko rodziny jest bez znaczenia. W konkretnym postępowaniu sąd może wysłuchać osoby bliskie, zażądać dodatkowych informacji, dokumentów albo wyjaśnień, jeżeli uzna to za potrzebne do oceny dobra podopiecznego. Podstawę do podejmowania przez sąd czynności w postępowaniu nieprocesowym daje m.in. art. 506 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego oraz ogólne zasady postępowania opiekuńczego.

W praktyce rodzina może więc:

• przedstawić sądowi swoje stanowisko,
• wskazać, że cena sprzedaży jest zaniżona,
• podnosić, że sprzedaż nie jest potrzebna, bo istnieją inne źródła finansowania opieki,
• zwrócić uwagę na konflikt interesów opiekuna.

Ale ostatecznie i tak decyduje sąd, kierując się interesem osoby ubezwłasnowolnionej, a nie interesem przyszłych spadkobierców.

Co bada sąd opiekuńczy przed wydaniem zgody?

Sąd opiekuńczy nie ogranicza się do samego pytania, czy opiekun chce sprzedać mieszkanie. Bada przede wszystkim, czy sprzedaż jest obiektywnie potrzebna i korzystna dla podopiecznego. Znaczenie mają zwłaszcza:

• stan zdrowia i sytuacja życiowa osoby ubezwłasnowolnionej,
• koszty jej utrzymania, leczenia i opieki,
• to, czy mieszkanie jest jeszcze wykorzystywane przez podopiecznego,
• wysokość proponowanej ceny,
• to, czy pieniądze ze sprzedaży będą przeznaczone na potrzeby podopiecznego,
• ewentualne obciążenia nieruchomości,
• czy istnieje konflikt interesów po stronie opiekuna.

W praktyce sąd często oczekuje dokumentów potwierdzających potrzebę sprzedaży, np. zaświadczeń o kosztach pobytu w placówce, informacji o emeryturze lub rencie, odpisu księgi wieczystej, projektu warunków sprzedaży, a czasem także operatu szacunkowego albo innego wiarygodnego potwierdzenia wartości nieruchomości.

Jeżeli w sprawie występuje współwłasność albo pobyt współwłaściciela w placówce opiekuńczej, pomocne może być porównanie problemu z sytuacją opisaną tutaj: współwłaściciel umieszczony w DPS.

Jak wygląda procedura uzyskania zgody sądu?

Co do zasady opiekun składa do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem podopiecznego, czyli na sprzedaż konkretnej nieruchomości.

We wniosku należy zwykle wskazać:

• dane podopiecznego i opiekuna,
• oznaczenie nieruchomości,
• powód planowanej sprzedaży,
• proponowaną cenę albo sposób jej ustalenia,
• cel przeznaczenia środków ze sprzedaży.

Do wniosku dołącza się najczęściej dokumenty potwierdzające tytuł własności, odpis księgi wieczystej, postanowienie o ustanowieniu opiekuna, dokumenty dotyczące kosztów opieki oraz inne dowody pokazujące, że transakcja leży w interesie podopiecznego.

W sprawach dotyczących majątku osób ubezwłasnowolnionych czas oczekiwania i zakres wymaganych dokumentów mogą się różnić w zależności od sądu i konkretnego stanu faktycznego. Zbliżoną procedurę omawia także materiał: sprzedaż nieruchomości ubezwł.

Czy opiekun może podpisać umowę przed zgodą sądu?

Bezpieczne jest zawieranie dopiero takiej umowy, która uwzględnia wcześniejsze uzyskanie prawomocnego lub wykonalnego zezwolenia sądu, zależnie od treści orzeczenia i sytuacji procesowej. W praktyce notariusze przy sprzedaży nieruchomości osoby ubezwłasnowolnionej żądają przedstawienia postanowienia sądu zezwalającego na sprzedaż.

Jeżeli opiekun zawrze umowę sprzedaży bez wymaganego zezwolenia, taka czynność jest dotknięta bardzo poważną wadą. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że czynność dokonana bez zezwolenia wymaganego przez art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny jako sprzeczna z ustawą.

Czy znaczenie ma to, że mieszkanie po śmierci mamy przypadłoby dzieciom?

Z punktu widzenia sądu opiekuńczego zasadnicze znaczenie ma dobro żyjącej osoby ubezwłasnowolnionej, a nie przyszłe oczekiwania spadkowe rodziny. Sam fakt, że dzieci lub rodzeństwo liczą na dziedziczenie mieszkania, nie blokuje sprzedaży, jeżeli sprzedaż jest potrzebna dla utrzymania, leczenia lub zapewnienia właściwej opieki podopiecznemu.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby z okoliczności wynikało, że opiekun działa nie w interesie podopiecznego, lecz we własnym interesie. Wówczas sąd może odmówić zgody, a w skrajnych przypadkach mogą pojawić się podstawy do ingerencji w sposób wykonywania opieki.

Kiedy rodzina powinna zareagować?

Jeżeli ma Pan uzasadnione wątpliwości co do planowanej sprzedaży, warto działać jeszcze przed zawarciem umowy. Szczególnie ważne jest to, gdy:

• cena wydaje się rażąco niska,
• nabywcą ma być opiekun albo osoba z nim powiązana,
• mieszkanie ma zostać sprzedane bez jasnego celu,
• środki ze sprzedaży nie mają być przeznaczone na potrzeby mamy,
• istnieje spór o to, czy sprzedaż jest w ogóle konieczna.

Wtedy warto złożyć do sądu opiekuńczego pismo ze stanowiskiem i dowodami albo rozważyć pomoc pełnomocnika. Jeżeli sprawa dotyczy późniejszego rozdysponowania majątku albo postępowania spadkowego z udziałem osoby ubezwłasnowolnionej, przydatny może być też materiał: dział spadku ubezwł.

Wnioski praktyczne

Na zadane pytanie odpowiedź brzmi: nie, opiekun prawny nie może skutecznie sprzedać mieszkania osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej wyłącznie według własnego uznania i bez kontroli sądu. Potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego. Natomiast zgoda rodziny nie jest formalnie wymagana.

Jeżeli więc siostra uzyska zgodę sądu opiekuńczego na sprzedaż i wykaże, że transakcja służy dobru mamy, sam sprzeciw rodzeństwa nie zablokuje sprzedaży. Jeżeli jednak sprzedaż miałaby nastąpić bez zgody sądu albo na warunkach niekorzystnych dla mamy, istnieją podstawy do zakwestionowania takiego działania.

FAQ

Czy opiekun prawny potrzebuje zgody wszystkich dzieci osoby ubezwłasnowolnionej?

Nie. Przepisy nie wymagają zgody dzieci ani innej rodziny. Wymagane jest zezwolenie sądu opiekuńczego na podstawie art. 156 w zw. z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy sprzeciw rodzeństwa może zablokować sprzedaż?

Sam sprzeciw nie blokuje sprzedaży automatycznie. Może jednak skłonić sąd do dokładniejszego zbadania sprawy, zwłaszcza gdy pojawiają się wątpliwości co do ceny, celu sprzedaży albo konfliktu interesów opiekuna.

Czy można sprzedać tylko udział w mieszkaniu?

Tak, ale również taka czynność co do zasady wymaga uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego, ponieważ dotyczy rozporządzenia składnikiem majątku osoby ubezwłasnowolnionej.

Co dzieje się z pieniędzmi ze sprzedaży?

Pieniądze nadal należą do osoby ubezwłasnowolnionej i powinny być wykorzystywane wyłącznie w jej interesie, np. na opiekę, leczenie, rehabilitację, mieszkanie czy codzienne utrzymanie. Opiekun nie może traktować tych środków jak własnych.

Czy każda sprawa kończy się zgodą sądu?

Nie. Sąd może odmówić, jeżeli uzna, że sprzedaż nie jest potrzebna, cena jest zaniżona, cel transakcji jest niejasny albo istnieje ryzyko działania opiekuna we własnym interesie. Każda sprawa zależy od konkretnych okoliczności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296