Czy opiekun prawny może sprzedać mieszkanie ubezwłasnowolnionego bez zgody rodziny?

Zgoda sądu zamiast zgody rodziny – co mówi prawo?

Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zadane pytanie jest ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (K.r.o.). Zgodnie z art. 175 K.r.o.: Do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim z zachowaniem przepisów poniższych. Wobec powyższego w opisanej sytuacji znajdzie zastosowanie przepis art. 156 K.r.o., który stanowi, że: Opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego albo, w przypadkach wskazanych w art. 640¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, sądu spadku we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego. Co oznacza, że w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości należącej do mamy opiekun prawny będzie musiał uzyskać jedynie zezwolenie sądu. Nie będzie to uzależnione od Pana woli.

Przepis ogranicza samodzielność opiekuna w ten sposób, że we wszystkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku ubezwłasnowolnionego niezbędne jest zezwolenie sądu opiekuńczego. Samodzielność opiekuna jest więc węższa od samodzielności rodzica, który bez zezwolenia sądu opiekuńczego nie może dokonać jedynie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrazić zgody na dokonywanie takiej czynności przez dziecko.

Przez „sprawy” w rozumieniu przepisu rozumie się jednak powszechnie czynności prawne oraz czynności do nich zbliżone , czynności procesowe i faktyczne opiekuna dotyczące osoby lub majątku małoletniego. Ze względu na odmienny charakter tych czynności inaczej przedstawiają się skutki każdej z takich czynności w sprawach ważniejszych dokonanych przez opiekuna bez zezwolenia sądu opiekuńczego.

Czym są „ważniejsze sprawy”? Sporne interpretacje i ich znaczenie

Nie jest wyjaśnione pojęcie ważniejszych spraw, w szczególności w odniesieniu do osoby, ale także jej majątku. Aby ustalić znaczenie tego pojęcia, należy odwołać się do dorobku literatury oraz orzecznictwa.

W polskim piśmiennictwie i orzecznictwie istnieją pewne różnice w rozumieniu pojęcia ważniejszych spraw dotyczących majątku małoletniego. Według poglądu najbardziej restrykcyjnego za takie uznaje się jedynie czynności opiekuna przekraczające zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego. Skoro bowiem takich czynności wobec majątku dziecka nie mogą podejmować rodzice bez zgody sądu opiekuńczego, to tym bardziej nie może ich podejmować opiekun małoletniego. Odrzuca się przy tym szersze rozumienie pojęcia „ważniejszych spraw”, które zakłada, że są nimi także niektóre czynności zwykłego zarządu. Wynika to ze względu na występujące wówczas niebezpieczeństwo naruszenia zasady bezpieczeństwa obrotu, które miałoby się uwidaczniać w tym, że kontrahent opiekuna nie umiałby, nie mając wiedzy o sytuacji majątkowej podopiecznego ocenić, czy czynność zalicza się do kategorii ważniejszych spraw i konieczne jest wobec tego zezwolenie sądu opiekuńczego na jej skuteczne dokonanie. Pogląd bardziej liberalny dopuszcza poszerzenie katalogu ważniejszych spraw poza czynności przekraczające zwykły zarząd, ale chodziłoby tu jedynie o te umowy (czynności) zwykłego zarządu, które nie są zawierane z osobami trzecimi, ponieważ w ten sposób można wykluczyć wspomniane ryzyko naruszenia zasady bezpieczeństwa obrotu, np. czynność oddania do swobodnego użytku małoletniemu szczególnie wartościowego przedmiotu. Pogląd najbardziej liberalny za ważniejsze sprawy uznaje także niektóre czynności zwykle zaliczane do czynności zwykłego zarządu. Większość komentatorów opowiada się za poglądem pierwszym z tym zastrzeżeniem, że ważniejsze są także czynności zwykle zaliczane do czynności zwykłego zarządu, które na mocy przepisów szczególnych wymagają zezwolenia sądu opiekuńczego.

Sprzedaż nieruchomości jako czynność przekraczająca zwykły zarząd

Należy przejść również do charakterystyki pojęcia czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem podopiecznego. Nie istnieje ustawowa definicja oraz brak jest zgodności poglądów w tym zakresie. Za sprawy ważniejsze w tym kontekście uznano tam m.in.: umowy sprzedaży nieruchomości i dożywocia, rozporządzenie udziałem w prawie własności nieruchomości, umowę dzierżawy, zrzeczenie się (części) majątku spadkowego, proste przyjęcie i odrzucenie spadku, wytoczenie powództwa o roszczenie majątkowe niezwiązane ze zwykłym zarządem majątkiem małoletniego oraz uznanie właściwe i niewłaściwe długu, które zwiększa obciążenie majątku, zawarcie ugody, przebudowę budynku i jego adaptację na cele mieszkalne, głosowanie nad uchwałą zgromadzenia wspólników dotyczącą powołania prezesa zarządu spółki z o.o. , podejmowanie przez opiekuna środków z konta bankowego, przy czym w ramach zwykłych spraw opieki i zwykłego zarządu mieści się jedynie wypłacanie kwot potrzebnych do zaspokajania uzasadnionych potrzeb podopiecznego.

Wnioski

Proszę pamiętać, że sąd udzieli zezwolenia na dokonanie takiej czynności, czyli na zbycie nieruchomości, jeżeli uzna, że czynność ta jest zgodna z dobrem podopiecznego, czyli Pana mamy. Jeżeli siostra podejmie taką czynność prawną bez zezwolenia sądu, to będzie ona nieważna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296