Autor: Łukasz Poczyński

Sąsiad postawił betonowe ogrodzenie bez mojej zgody

Mam działkę na wsi. Sąsiad bez mojej zgody wymienił ogrodzenie między działkami na pełne z płyt betonowych o wysokości ok. 2 m. Pozostawił też starą, zniszczoną podmurówkę na mojej działce. Płot powoduje spore zacienienie mojej działki (jest wąska), co wpływa na obniżenie jej wartości. Rozmowy z sąsiadem i burmistrzem nie przyniosły skutku. Czy sąsiad postąpił zgodnie z prawem? Co ze starym murkiem, którego nie chce usunąć? Czy moje argumenty dają mi jakieś szanse na wygranie ewentualnej sprawy w sądzie? Jakie są sposoby rozwiązania tego problemu?

Żadne przepisy nie nakazują ustawiania ogrodzeń (murów) między sąsiednimi działkami, a ich budowa zależy jedynie od woli właścicieli. Na ich postawienie nie trzeba uzyskiwać żadnego pozwolenia ani zgłaszać zamiaru budowy w urzędzie, jeśli planowana wysokość ogrodzenia nie przekracza 2,2 m.

Formalnie budowa ogrodzenia bez zgody sąsiada możliwa jest jedynie na własnym terenie, w taki sposób, aby elementy ogrodzenia nie przechodziły poza granicę działki. Najczęściej jednak ogrodzenie stawiane jest w granicy i od wzajemnych ustaleń między właścicielami zależy, kto i w jakim stopniu ponosi koszty jego budowy.

Z przepisów prawa wynika, że ogrodzenie postawione w linii rozgraniczenia jest własnością obu właścicieli działek (tzw. domniemanie współwłasności), a koszty jego utrzymania powinni ponosić oni w równych częściach. Nie znaczy to jednak, że wspólnie muszą ponosić koszty jego budowy. Jeśli bowiem jedna ze stron stawia ogrodzenie w granicy bez zgody sąsiada, zajmuje jednocześnie pas jego działki (np. o szerokości połowy podmurówki).

W takiej sytuacji druga strona oddaje jakby w użytkowanie ten pas gruntu, choć sama nie musi być zainteresowana budową ogrodzenia. W uzasadnionych przypadkach można nawet domagać się rozebrania takiego ogrodzenia lub dzierżawy bądź wykupu tego pasa gruntu.

W świetle przepisów obecnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie istnieje nakaz budowy ogrodzeń ażurowych. Swego czasy wypowiadał się na ten temat Trybunał Konstytucyjny, który uznał, iż obowiązujący w poprzednim rozporządzeniu nakaz budowy ogrodzeń ażurowych (i wynikający stąd zakaz budowania ogrodzeń w formie jednolitego muru) stanowi ograniczenie prawa własności przysługującego właścicielowi obiektu budowlanego. Wprowadzenie takiego ograniczenia w rozporządzeniu, bez jakiegokolwiek oparcia w materialno-prawnym unormowaniu ustawowym, narusza nakaz ustawowego normowania ograniczeń praw i wolności, a w szczególności prawa własności (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 06.03.2000 r., sygn. akt P. 10/99).

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

Chodzi o takie korzystanie z nieruchomości, które by ze względu na swój rodzaj nie stanowiło niedopuszczalnego oddziaływania bezpośredniego lub pośredniego na nieruchomości sąsiednie. Oddziaływanie to może wyrażać się zarówno w oddziaływaniu na samą substancję nieruchomości, jak i polegać na tym, że następuje zakłócenie korzystania w szerokim sensie tego słowa z nieruchomości sąsiednich. W tym ostatnim wypadku wchodzi w grę w szczególności także problem możliwości bezpiecznego, bez narażania zdrowia i życia, przebywania na swojej nieruchomości i bez znoszenia niewygód przy korzystaniu z nieruchomości.

Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że to wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych. Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją”. W prawie wyróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane.

Natomiast immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie są dopuszczalne w granicach wspomnianej wcześniej „przeciętnej miary”.

Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

Wyróżnia się również – według innego kryterium – immisje pozytywne oraz negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Natomiast immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku.

Mając na uwadze powyższe, można przyjąć, że nadmierne zacienienie sąsiedniego gruntu może być potraktowane w określone sytuacji jako rodzaj immisji pośredniej wykraczającej ponad przeciętna miarę. W takiej sytuacji przysługiwałoby Panu powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym artykułem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu mógłby Pan więc spróbować wystąpić do sądu z żądaniem obniżenia muru przez sąsiada, powołując się na fakt, iż obecny mur powoduje zacienienie i w znacznym stopniu ogranicza widoczność. Oczywiście Pańskie żądanie zostanie ocenione przez sąd, czy przedmiotowy mur faktycznie powoduje zakłócenia korzystania z Pańskiej nieruchomości ponad przeciętną miarę.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.05.2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00), zgodnie z którym „art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do «powrotu» zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Budowa ogrodzenia, niewymagającego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, której rezultatem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę (tzw. immisja negatywna), winna być traktowana jako spór sąsiedzki, rozstrzygany na podstawie przepisów prawa cywilnego (art. 140-144 K.c.) w postępowaniu przed sądami powszechnymi. Stanowisko takie potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu – z dnia 09.11.2001 r., sygn. akt II SA/Po 936/2000.

Na koniec warto jeszcze dodać, iż jeśli zakłócenie korzystania z nieruchomości (poprzez zacienienie, ograniczenie widoku itp.) wywołuje szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i następne). Zgodnie z art. 415 K.c. „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Potwierdza to również orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

Co prawda, wskazany wyrok dotyczy nieruchomości lokalowej, to jednak moim zdaniem w drodze analogii może znaleźć odpowiednie zastosowanie w Pana sytuacji.

W kwestii pozostałości starego murku – jeśli podmurówka nie biegnie w linii rozgraniczenia dwóch sąsiednich działek i przekracza granicę Pańskiej działki, to moim zdaniem ma Pan prawo żądać od sąsiada jej usunięcia. Jeśli sąsiad nie zastosuje się do wezwania, wówczas pozostanie Panu tylko droga sądowa.

Reasumując, jeśli próby ugodowego rozwiązania problemu z sąsiadem zakończyły się niepowodzeniem, to musi Pan chyba skorzystać z rozwiązań na drodze sądowej.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku