Wynajem krótkoterminowy domu a zmiana sposobu użytkowania

Kiedy wynajem krótkoterminowy może oznaczać zmianę sposobu użytkowania?

Punktem wyjścia jest art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość albo układ obciążeń.

To oznacza, że nie decyduje wyłącznie nazwa usługi ani to, że budynek nadal służy do zamieszkania. Organ bada przede wszystkim rzeczywisty sposób korzystania z domu. Jeżeli dom jednorodzinny zaczyna funkcjonować podobnie jak obiekt noclegowy, z dużą rotacją gości, intensywnym ruchem samochodów, wydzielonymi strefami pobytu czy dodatkowymi usługami, może to zostać uznane za zmianę sposobu użytkowania.

Warto też pamiętać, że szerzej o praktycznych problemach związanych z takim modelem działalności piszemy w poradniku: najem krótkoterminowy ryzyka prawne.

Co w praktyce ocenia urząd lub nadzór budowlany?

W sprawach takich jak ta organy zwykle analizują kilka elementów jednocześnie:

• czy budynek został przebudowany lub zaadaptowany pod pobyty gości,
• jak duża ma być częstotliwość najmu i rotacja użytkowników,
• czy oferowane są usługi dodatkowe, np. śniadania, sprzątanie jak w obiekcie noclegowym, recepcja,
• czy wzrasta liczba miejsc postojowych i uciążliwość dla sąsiadów,
• czy zmieniają się warunki przeciwpożarowe, sanitarne albo obciążenia użytkowe.

Jeżeli wynajem ma charakter okazjonalny i dom w istocie nadal pełni zwykłą funkcję mieszkalną, łatwiej bronić stanowiska, że zmiana sposobu użytkowania nie nastąpiła. Jeżeli jednak działalność zaczyna przypominać stałą usługę noclegową, ryzyko sporu z organem wyraźnie rośnie.

Jakie przepisy regulują zgłoszenie?

Obowiązek zgłoszenia wynika z art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej przed jej dokonaniem.

W zgłoszeniu należy wskazać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania. Organem będzie co do zasady starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu.

Jakie dokumenty dołącza się do zgłoszenia?

Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 1–5 ustawy – Prawo budowlane do zgłoszenia dołącza się przede wszystkim:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu względem granic nieruchomości i innych obiektów, z oznaczeniem części, której dotyczy zmiana;
2. zwięzły opis techniczny obiektu, jego charakterystyki, konstrukcji oraz danych techniczno-użytkowych, a w razie potrzeby także technologicznych;
3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma;
5. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi.

Jeżeli zmiana może wpływać na bezpieczeństwo pożarowe, praktycznie często potrzebna będzie dokumentacja lub ocena z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Zakres wymaganych załączników zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, jak intensywny ma być najem.

W jakim terminie można rozpocząć najem po zgłoszeniu?

Zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Jednocześnie zmiana nie może zostać dokonana po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

W praktyce oznacza to, że nie powinno się rozpoczynać działalności przed upływem terminu na sprzeciw, chyba że organ wcześniej potwierdzi brak podstaw do wniesienia sprzeciwu w trybie przewidzianym przepisami.

Co grozi za brak zgłoszenia?

Konsekwencje reguluje art. 71a ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli zmiana sposobu użytkowania została dokonana bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego:

1. wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części,
2. nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu.

Jeżeli obowiązek zostanie wykonany, organ może ustalić opłatę legalizacyjną w drodze postanowienia. Jeżeli dokumenty nie zostaną złożone, użytkowanie będzie kontynuowane mimo wstrzymania albo zmiana nastąpiła mimo sprzeciwu, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Podstawę ustalenia opłaty stanowi mechanizm z art. 71a ust. 4 i 5 ustawy – Prawo budowlane w związku z przepisami dotyczącymi opłaty legalizacyjnej. Stawka opłaty wynosi 500 zł, ale przy obliczeniu stosuje się odpowiednie współczynniki i dziesięciokrotność stawki, więc końcowa kwota zależy od kategorii i wielkości obiektu. Nie da się jej rzetelnie ustalić bez odniesienia do konkretnego budynku i właściwego załącznika do ustawy.

Czy orzecznictwo daje jednoznaczną odpowiedź?

Nie. Orzecznictwo nadal nie jest całkowicie jednolite. Z jednej strony są wyroki, w których sądy akcentują, że także intensyfikacja dotychczasowego korzystania z budynku może oznaczać zmianę sposobu użytkowania, jeśli pojawiają się skutki opisane w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Takie podejście widać m.in. w wyroku NSA z 26 stycznia 2021 r., sygn. II OSK 2232/20, oraz w powoływanych tam wcześniejszych orzeczeniach.

Z drugiej strony występują także rozstrzygnięcia korzystniejsze dla właścicieli, w których podkreślano, że sam najem pokoi albo sam wzrost liczby osób przebywających w domu nie musi automatycznie oznaczać zmiany sposobu użytkowania. Przykładem są: wyrok WSA w Krakowie z 15 listopada 2022 r., sygn. II SA/Kr 854/22, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 28 maja 2020 r., sygn. II SA/Go 182/20, oraz wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. II OSK 2069/12.

Z tego powodu wynik sprawy zależy przede wszystkim od konkretnego modelu najmu i materiału dowodowego. Samo ogólne stwierdzenie, że chodzi o „wynajem krótkoterminowy”, zwykle nie wystarcza do pewnej oceny.

Czy usługi hotelarskie i najem to zawsze to samo?

Nie. To ważne rozróżnienie. Pojęcia najmu i usług hotelarskich funkcjonują w różnych reżimach prawnych. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych zawiera własne definicje, ale na gruncie Prawa budowlanego organ i tak bada rzeczywiste skutki korzystania z budynku.

Dlatego nawet jeśli właściciel zawiera zwykłe umowy najmu, nie wyklucza to sporu o zmianę sposobu użytkowania, gdy sposób eksploatacji obiektu realnie zmienia jego funkcję. Jednocześnie sam fakt udostępniania pokoi lub domu na krótkie pobyty nie oznacza jeszcze automatycznie, że budynek stał się obiektem zamieszkania zbiorowego.

Jeżeli rozważasz też inne modele korzystania z domu, np. stałe zakwaterowanie określonej grupy osób, pomocny może być materiał o: wynajem długoterminowy.

Jak ocenić swoją sytuację przed startem najmu?

Przed rozpoczęciem wynajmu warto odpowiedzieć sobie na kilka praktycznych pytań:

Jeżeli planowane wykorzystanie domu odbiega od zwykłego mieszkania, rozsądne jest wcześniejsze wystąpienie do właściwego organu z pytaniem albo przygotowanie zgłoszenia. Przy spornej sytuacji bezpieczniej jest mieć dokumenty i argumentację jeszcze przed uruchomieniem oferty.

W podobnym kontekście administracyjnym opisaliśmy też szerzej zagadnienie: działalność w domu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy wynajem krótkoterminowy domu jednorodzinnego zawsze wymaga zgłoszenia?

Nie. Obowiązek zgłoszenia powstaje wtedy, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, czyli gdy zmieniają się istotne warunki korzystania z obiektu.

Czy wynajem kilku pokoi turystom to już działalność hotelarska?

Nie zawsze. To zależy od rzeczywistego modelu działania, zakresu usług i sposobu wykorzystania budynku. Sam najem pokoi nie jest automatycznie równoznaczny z usługą hotelarską ani zmianą sposobu użytkowania.

Ile czasu urząd ma na wniesienie sprzeciwu?

30 dni od doręczenia zgłoszenia – tak wynika z art. 71 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane.

Czy można rozpocząć najem od razu po złożeniu zgłoszenia?

Co do zasady nie. Najbezpieczniej poczekać do upływu terminu na wniesienie sprzeciwu albo do wcześniejszego potwierdzenia braku przeszkód przez organ.

Czy skarga sąsiada może uruchomić kontrolę?

Tak. W praktyce zawiadomienia od sąsiadów często prowadzą do zainteresowania sprawą przez nadzór budowlany, zwłaszcza gdy pojawia się zwiększony ruch, hałas albo problemy z parkowaniem.

Co zrobić, jeśli urząd lub inspektor ma inne zdanie niż właściciel?

Warto zebrać dokumentację techniczną, sposób faktycznego korzystania z domu oraz przeanalizować, czy planowany model najmu rzeczywiście zmienia warunki wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. W spornej sprawie duże znaczenie ma precyzyjna argumentacja prawna i techniczna.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP.

2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – ISAP.

3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko – ISAP.

4. Wyrok NSA z 26 stycznia 2021 r., II OSK 2232/20.

5. Wyrok WSA w Krakowie z 15 listopada 2022 r., II SA/Kr 854/22.

6. Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 28 maja 2020 r., II SA/Go 182/20.

7. Wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., II OSK 2069/12.