Wynajem krótkoterminowy w domu jednorodzinnym, czy trzeba zgłaszać zmianę sposobu użytkowania?

Czym jest „zmiana sposobu użytkowania” według Prawa budowlanego?

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zgłoszenie: co napisać i co dołączyć?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich działkach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi (w tym wielkościami i rozkładem obciążeń), a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeśli plan nie obowiązuje;
5. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie wynikające z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku...) lub ich kopie.

Kiedy potrzebna ekspertyza ppoż.?

W przypadku zmiany sposobu użytkowania, która może wpływać na warunki bezpieczeństwa pożarowego, do zgłoszenia należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Terminy: 30 dni na sprzeciw i 2 lata na realizację

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania. Zmiana może nastąpić, jeśli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ administracji nie wniesie sprzeciwu, przy czym musi to nastąpić nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Konsekwencje braku zgłoszenia: wstrzymanie, dokumenty, opłata

W razie dokonania zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego:

1. wstrzymuje użytkowanie obiektu lub jego części;
2. nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2. [patrz art. 71a Prawa budowlanego].

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie ww. obowiązku i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar – kara stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy – z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W przypadku niewykonania w terminie nałożonych obowiązków albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia sprzeciwu, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Orzecznictwo nie mówi jednym głosem – co z tego wynika dla właściciela?

W kontekście zadanego pytania warto przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 2232/20, w którym Sąd wskazał, że:

W tego typu sprawach sądy przyjmują, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje skutki określone w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego (por. wyrok WSA z 29 czerwca 2005 r., VII SA/Wa 476/05; wyrok NSA z 16 lipca 2020 r., II OSK 737/20). W poszczególnych wyrokach wskazano, że mimo zachowania funkcji mieszkalnej zmiana kategorii budynku jednorodzinnego na budynek zamieszkania zbiorowego wiąże się też z potrzebą zastosowania odpowiednich norm techniczno-budowlanych w zakresie warunków higieniczno-sanitarnych oraz warunków bezpieczeństwa pożarowego (por. wyrok NSA z 15 lutego 2018 r., II OSK 3220/17; wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r., II OSK 109/20; wyrok WSA z 23 maja 2018 r., II SA/Gd 205/18). W wymienionych wyrokach zwrócono również uwagę na okoliczność, że użytkowanie budynku zamieszkania zbiorowego powoduje większe uciążliwości dla terenu sąsiedniego niż użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego (m.in. zwiększenie liczby parkujących samochodów).

Istnieje jednak również orzecznictwo, z którego – wprost przeciwnie do powyższego – można wywieść, że m.in.:

1. Ustalona liczba osób przebywająca w przedmiotowym budynku nie ma wpływu na zmianę sposobu użytkowania tego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny, nie stanowi też intensyfikacji istniejącego sposobu użytkowania. Nie doszło tym samym do zmiany sposobu użytkowania obiektu. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 854/22,
2. Nie jest uprawnione przyjmowanie, iż podnajem pokoi mieszkalnych w domu jednorodzinnym w oparciu o zawarte umowy cywilnoprawne mieści się w pojęciu usług hotelarskich zdefiniowanych w art. 3 pkt 8 ustawy z 1997 r. o usługach turystycznych. Zatem także wzrost liczby osób wynajmujących pokoje nie oznacza, że nastąpiła (od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) zmiana sposobu użytkowania budynku jako budynku zamieszkania zbiorowego. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 28 maja 2020 r., sygn. akt II SA/Go 182/20,
3. Udostępnienie lokalu mieszkalnego na podstawie stosunku najmu nie stanowi samo w sobie usługi hotelarskiej w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, o ile świadczenie to ogranicza się tylko do najmu lokalu bez wykonywania innych usług świadczonych w obrębie obiektu (np. przygotowywania posiłków). – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 2069/12.

Jak widzimy, podejście organów do spraw związanych z zagadnieniem, czy w przypadku najmu krótkoterminowego należy dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, nie jest jednolite.

Zanim wynajmiesz – zapytaj urząd, nie sąsiada

Tym samym, w mojej opinii, musi Pan wziąć pod uwagę kilka okoliczności, aby ocenić, czy zgłoszenia dokonać: czy dom został przebudowany lub dostosowany pod najem krótkoterminowy, jaka będzie zakładana intensywność wynajmu i rotacja mieszkańców, jak wpłynie to na uciążliwości dla terenu sąsiedniego (m.in. zwiększenie liczby parkujących samochodów), czy będzie Pan wydawał najemcom posiłki itp.

W mojej ocenie tylko stwierdzenie, że dom nie został przebudowany (dostosowany) do najmu krótkoterminowego, intensywność i rotacja nie będzie przypominała hotelu, a samo zwiększenie intensywności korzystania z obiektu nie będzie niekorzystnie wpływać na tereny sąsiednie – pozwoli uznać, że nie zachodzi konieczność dokonania zgłoszenia.

Oczywiście wskazane jest również udać się do miejscowego organu administracji architektoniczno-budowlanej, ponieważ może się okazać, że lokalnie istnieje już pewna ugruntowana praktyka organu w podobnych kwestiach.

FAQ – najczęściej zadane pytania

Czy wynajem krótkoterminowy w domu jednorodzinnym zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania?
Nie zawsze. Wszystko zależy od tego, czy sposób korzystania z budynku powoduje zmianę warunków bezpieczeństwa, sanitarnych, przeciwpożarowych lub zwiększenie uciążliwości dla otoczenia.

Czy wynajmowanie kilku pokoi turystom wymaga zgłoszenia do urzędu?
Może wymagać zgłoszenia, jeśli wynajem ma charakter intensywny lub budynek został przystosowany do funkcji podobnej do hotelowej.

Gdzie zgłasza się zmianę sposobu użytkowania budynku?
Zgłoszenia dokonuje się w organie administracji architektoniczno-budowlanej właściwym dla lokalizacji nieruchomości (najczęściej w starostwie lub urzędzie miasta).

Jakie są konsekwencje wynajmu bez wymaganego zgłoszenia?
Nadzór budowlany może wstrzymać użytkowanie budynku, nakazać przedstawienie wymaganych dokumentów oraz nałożyć opłatę legalizacyjną.

Czy sądy jednoznacznie oceniają najem krótkoterminowy w domu jednorodzinnym?
Nie. W orzecznictwie występują rozbieżności – w niektórych sprawach uznaje się, że intensywny najem zmienia sposób użytkowania budynku, a w innych, że sam najem pokoi nie oznacza takiej zmiany.

Czy warto skonsultować sprawę z urzędem przed rozpoczęciem wynajmu?
Tak. Praktyka organów administracji może różnić się w zależności od miejsca, dlatego warto wcześniej zapytać właściwy urząd o stanowisko w konkretnej sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko - Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227

3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, Dz.U. 1997 nr 133 poz. 884