.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprawa w sądzie po wypowiedzeniu umowy najmu

Autor: Katarzyna Bereda • Opublikowane: 02.06.2021 • Zaktualizowane: 02.06.2021

Wypowiedziałem umowę najmu w trybie art. 682 oraz 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość była zdefektowana, wszystkie sprzęty stanowiące jej wyposażenie były zdewastowane i niesprawne, stanowiąc wartość ekspozycyjną. Właściciel nie był zainteresowany naprawami lub wymianami, tylko czekał na pełne opłaty czynszowe. Wypowiedzenia nie przyjął do wiadomości, odczekał następne miesiące, a potem złożył pozew do sądu.
Po kilku miesiącach otrzymałem nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego odwołałem się na sądowym formularzu. Obecnie jestem po pierwszej rozprawie po wypowiedzeniu najmu, na której sąd przesłuchał świadków powoda.
Sprawa jest o tyle zawiła, o ile faktycznie powinienem w sądzie występować z powództwa wzajemnego i dochodzić również własnych praw (chociażby na okoliczność ponoszenia pełnych opłat za niekompletną i wadliwą nieruchomość). Niestety wychodzi na to, że na powództwo wzajemne jest już za późno. Nie wiem, jak rzecz się ma pod kątem zarzutu potrącenia? Prawdę mówiąc, powinien być pozew wzajemny lub wyłączony do odrębnego postępowania, chociaż ten drugi może być narażony na niewłaściwą ocenę i rozpoznanie, no chyba że jest możliwość połączenia obu postępowań pod rozstrzygnięcie jednego sędziego (jednakowy materiał dowodowy i podstawa rozstrzygnięcia). Proszę o ewentualne sugestie. 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprawa w sądzie po wypowiedzeniu umowy najmu

W mojej ocenie na złożenie powództwa wzajemnego czy też zarzutu potrącenia na podstawie art. 2031 Kodeksu postępowania cywilnego jest już za późno.

 

Zgodnie bowiem z art. 2031 § 2 „pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia gdy jego wierzytelność stała się wymagalna”. Z uwagi na powyższe zarówno powództwo wzajemne, jak i zarzut potrącenia powinien Pan zgłaszać w pierwszym piśmie procesowym, a więc w odpowiedzi na pozew lub w sprzeciwie. Może Pan w tym zakresie złożyć odrębne powództwo, jednak w mojej ocenie nie ma ono zbyt dużych szans powodzenia.

Wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu

Podnoszę bowiem, iż najwyższe roszczenie, jakie przysługiwało Panu w przypadku powołania się na wady nieruchomości, to wypowiedzenie umowy, z której Pan skorzystał. Obecnie sąd proceduje, czy niniejsze wypowiedzenie było słuszne i na tej podstawie zostanie wydane orzeczenie w sprawie. Zapewne umowa, którą Pan zawarł, była na czas określony, jednak jak najbardziej zasadna jest podstawa do natychmiastowego wypowiedzenia umowy – nawet zawartej na czas oznaczony – w przypadku wad lokalu.

 

Zgodnie bowiem z treścią art. 682 Kodeksu cywilnego jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

 

Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN „stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” (sygn. akt II CR 199/74).

 

„Przepis art. 682 uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu. Wadami, o których mowa w art. 682 kc, są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości” (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).

 

Z uwagi na powyższe, jeżeli w lokalu występują powyższe wady, najemcy mają możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia. Co do natomiast ewentualnego obniżenia czynszu, jeżeli nie zgłaszał Pan takiego roszczenia jeszcze w trakcie trwania najmu, to w mojej ocenie takie powództwo nie będzie zbytnio zasadne i warto, żeby skupił się Pan na obecnym postępowaniu, bowiem rozumiem, iż w postępowaniu przedsądowym nie wzywał Pan właściciela do obniżenia czynszu, a jedynie złożył Pan oświadczenie w przedmiocie odstąpienia od umowy.

Zachowanie właściciela i rozprawy po wypowiedzeniu najmu

Proponuję także powołać się w postępowaniu na art. 5 Kodeksu cywilnego. Należy podnieść, iż jeżeli wynajmujący wiedział o Pana wypowiedzeniu i celowo czekał z ewentualnym wniesieniem sprawy do sądu, aby czynsz naliczył się za następne miesiące, może to przybrać postać nadużycia zasad współżycia społecznego.

 

Przepis art. 5 Kodeksu cywilnego reguluje problematykę nadużycia prawa w znaczeniu podmiotowym. Istotą tego zjawiska jest to, iż określone zachowanie mieści się, formalnie rzecz ujmując, w granicach przysługującego prawa, w rzeczywistości jednak narusza ono porządek prawny i sformułowane w nim w sposób obiektywny zasady postępowania. Zachowanie uprawnionego, formalnie pozostając w granicach wytyczonych przez przepis ustawy, staje się zatem – z uwagi na regulację o bardziej ogólnym charakterze – jedynie pozorem działania zgodnego z prawem. W przepisie ustawodawca wskazuje obiektywne kryteria nadużycia prawa, zakazując czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

 

Ustawodawca posługuje się zatem w art. 5 klauzulami generalnymi. Tradycyjnie przyjmuje się, że klauzule generalne to zwroty niedookreślone, które odsyłają do wartości i ocen o charakterze pozaprawnym. Ich funkcją jest uelastycznienie prawa i dostosowanie sztywnej regulacji ustawowej do zmieniającej się rzeczywistości społecznej i otoczenia prawnego (zob. red. Osajda, Legalis 2020).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 + cztery =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton