Spór po wypowiedzeniu najmu z powodu wad lokalu

Co jest najważniejsze w takiej sprawie

W opisanym stanie faktycznym sednem sporu nie jest samo niezadowolenie z lokalu, lecz to, czy miał Pan prawo skutecznie zakończyć najem przed terminem oraz czy wynajmujący mimo wad lokalu mógł żądać dalszego czynszu.

Jeżeli lokal miał wady istotne albo wady zagrażające zdrowiu, podstawą obrony są przede wszystkim art. 664 § 2 i art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Natomiast jeżeli sprawa jest już w toku, trzeba dodatkowo ocenić, czy niektóre środki obrony procesowej nie zostały już utracone z powodu upływu terminów z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Z punktu widzenia praktycznego należy oddzielić dwie kwestie:

• obronę przed żądaniem wynajmującego – czyli wykazanie, że po skutecznym wypowiedzeniu czynsz za dalsze miesiące nie był należny albo był należny w mniejszej wysokości,
• dochodzenie własnych roszczeń – np. o obniżenie czynszu, zwrot części opłat, odszkodowanie lub rozliczenie nakładów.

Wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu

Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Z kolei art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w chwili wydania rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeszcze dalej idzie art. 682 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

To oznacza, że w sprawie o czynsz po wyprowadzce trzeba wykazać nie tylko istnienie usterek, ale przede wszystkim ich charakter prawny:

• czy były to wady ograniczające używanie lokalu – art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego,
• czy były to wady uniemożliwiające umówione korzystanie – art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego,
• czy wady zagrażały zdrowiu – art. 682 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli powołuje się Pan na art. 682 Kodeksu cywilnego, samo stwierdzenie, że wyposażenie było stare lub zniszczone, zwykle nie wystarczy. Potrzebne są fakty wskazujące na realne zagrożenie zdrowia, np. zagrzybienie, wilgoć, niesprawna instalacja, brak ogrzewania w warunkach powodujących zawilgocenie, skażenie sanitarne czy zagrożenie porażeniem prądem. Ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego i jakości dowodów.

Czy można było żądać obniżenia czynszu

Tak, ale nie zawsze w taki sam sposób i nie zawsze bez wcześniejszej aktywności najemcy. Roszczenie o obniżenie czynszu wynika wprost z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis nie uzależnia samego uprawnienia od wcześniejszego prawomocnego stwierdzenia wad, ale w praktyce procesowej trzeba wykazać:

• jakie wady istniały,
• od kiedy trwały,
• w jakim zakresie ograniczały korzystanie z lokalu,
• jaka obniżka czynszu byłaby odpowiednia.

Jeżeli takie żądanie nie zostało wcześniej wyraźnie sformułowane wobec wynajmującego, nie przekreśla to automatycznie sprawy, ale utrudnia dochodzenie własnych należności. Sąd nie obniży czynszu sam z siebie tylko dlatego, że lokal był wadliwy. Trzeba zgłosić odpowiednie twierdzenia, zarzuty i dowody.

W praktyce, gdy proces został już zainicjowany przez wynajmującego, najważniejsze jest ustalenie, czy roszczenie o obniżenie czynszu ma służyć:

• jako element obrony przed wysokością dochodzonego czynszu,
• jako podstawa odrębnego roszczenia pieniężnego przeciwko wynajmującemu.

Powództwo wzajemne i zarzut potrącenia – czy jest jeszcze czas?

Tu potrzebna jest ostrożność, bo obowiązują konkretne reguły procesowe. Co do zasady pozwany może wytoczyć powództwo wzajemne, jeżeli roszczenie wzajemne pozostaje w związku z roszczeniem powoda albo nadaje się do potrącenia. Wynika to z art. 204 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Powództwo wzajemne wnosi się w odpowiedzi na pozew albo oddzielnie, nie później jednak niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy – art. 204 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli ten moment już minął, sąd zasadniczo nie przyjmie skutecznie spóźnionego powództwa wzajemnego w tej samej sprawie. Wtedy pozostaje odrębny pozew.

Podobnie jest z zarzutem potrącenia. Obecnie art. 203¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna. Dodatkowo art. 203¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego ogranicza, jakie wierzytelności mogą być podstawą takiego zarzutu w procesie.

Jeżeli więc sprzeciw od nakazu zapłaty został już złożony, odbyła się pierwsza rozprawa, a zarzut potrącenia nie został podniesiony wcześniej, to bardzo często rzeczywiście jest już za późno na jego skuteczne zgłoszenie w tej sprawie. Wymaga to jednak oceny dokładnych dat: chwili wymagalności wierzytelności, treści sprzeciwu i przebiegu postępowania.

Na czym skupić obronę w obecnym procesie

Jeżeli na powództwo wzajemne albo zarzut potrącenia jest już za późno, nie oznacza to jeszcze przegranej. Nadal można bronić się przez podważanie zasadności żądania wynajmującego.

W takiej sprawie najważniejsze są zwykle następujące linie obrony:

• skuteczność wypowiedzenia – czyli wykazanie, że zostały spełnione przesłanki z art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego,
• zakres i charakter wad – czy faktycznie uniemożliwiały albo istotnie ograniczały używanie lokalu,
• wiedza wynajmującego – czy był zawiadamiany o wadach, kiedy i w jakiej formie,
• brak podstaw do naliczania czynszu za dalszy okres – jeżeli najem wygasł wskutek skutecznego wypowiedzenia,
• ewentualne zawyżenie dochodzonej kwoty – np. gdy część opłat nie wynikała z umowy albo nie została prawidłowo rozliczona.

Jeżeli postępowanie toczy się po wniesieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty, trzeba też pamiętać, że zgodnie z art. 505 § 1 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym traci moc w części zaskarżonej sprzeciwem, a sprawa jest dalej rozpoznawana na zasadach ogólnych.

Jakie dowody są najcenniejsze

W sprawach najmu wygrywa zwykle nie ten, kto ma silniejsze przekonanie, ale ten, kto ma lepsze dowody. Największe znaczenie mają:

• umowa najmu i protokół zdawczo-odbiorczy,
• zdjęcia i nagrania pokazujące stan lokalu, najlepiej z datą,
• korespondencja z wynajmującym: e-maile, SMS-y, komunikatory, wezwania do usunięcia wad,
• rachunki, opinie fachowców, notatki z interwencji,
• zeznania świadków, którzy widzieli stan lokalu,
• dokumentacja medyczna – jeśli wady lokalu miały wpływ na zdrowie,
• potwierdzenie złożenia wypowiedzenia i data jego doręczenia.

Jeżeli powołuje się Pan na zagrożenie zdrowia z art. 682 Kodeksu cywilnego, bardzo pomocne bywają również zaświadczenia, opinie techniczne lub dokumentacja wskazująca na wilgoć, grzyb, niesprawne instalacje czy inne warunki niebezpieczne dla mieszkańców.

Czy można powołać się na nadużycie prawa przez wynajmującego

Tak, ale pomocniczo. Art. 5 Kodeksu cywilnego stanowi, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa albo z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W praktyce ten przepis nie zastępuje dowodzenia wad lokalu ani skuteczności wypowiedzenia. Może jednak wzmacniać argumentację, jeżeli wynajmujący:

• wiedział o poważnych wadach,
• nie reagował na zgłoszenia,
• liczył na dalsze naliczanie czynszu mimo niemożności normalnego korzystania z lokalu.

Sądy stosują art. 5 Kodeksu cywilnego ostrożnie, dlatego nie powinien to być główny filar obrony. Lepiej traktować go jako argument uzupełniający.

Czy warto wnieść odrębny pozew przeciwko wynajmującemu

To zależy od tego, jakie konkretnie roszczenie ma Pan udokumentowane. Odrębny pozew może dotyczyć np. obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego albo zwrotu nienależnie pobranych kwot, jeżeli zostały uiszczone mimo istnienia podstaw do obniżki lub rozwiązania umowy.

Trzeba jednak ocenić, czy takie roszczenie jest wystarczająco udowodnione i czy nie będzie dublowało kwestii już badanych w pierwszej sprawie. Sam fakt, że lokal był w złym stanie, jeszcze nie oznacza automatycznie wysokiego roszczenia pieniężnego. Trzeba umieć wykazać jego wysokość.

W praktyce często rozsądniej jest najpierw skupić się na obronie przed pozwem o czynsz, a dopiero potem rozważyć osobne dochodzenie własnych należności.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne przepisy mogą działać w praktyce w zależności od rodzaju wad i etapu postępowania.

FAQ

Czy po pierwszej rozprawie można jeszcze zgłosić zarzut potrącenia?

Zwykle jest to bardzo trudne albo niemożliwe, jeśli minął termin z art. 203¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba sprawdzić, kiedy wierzytelność stała się wymagalna i czy zarzut nie powinien był zostać zgłoszony już w sprzeciwie albo odpowiedzi na pozew.

Czy można osobno pozwać wynajmującego o obniżenie czynszu?

Tak, co do zasady jest to możliwe na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak udowodnić istnienie wad, czas ich trwania oraz wysokość odpowiedniej obniżki.

Czy każde usterki w lokalu pozwalają wypowiedzieć umowę od razu?

Nie. Natychmiastowe wypowiedzenie wymaga spełnienia przesłanek z art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego. Zwykłe drobne usterki najczęściej nie wystarczają.

Czy wynajmujący może żądać czynszu po wyprowadzce?

Tak, jeśli twierdzi, że wypowiedzenie było nieskuteczne albo że umowa nadal trwała. Wtedy sąd bada, czy najem rzeczywiście został rozwiązany zgodnie z prawem.

Czy art. 5 Kodeksu cywilnego może sam wygrać sprawę?

Raczej nie powinien być jedynym argumentem. To przepis pomocniczy, który może wzmacniać obronę, ale nie zastąpi dowodów na istnienie wad i skuteczność wypowiedzenia.

Praktyczny wniosek

W opisanej sytuacji najważniejsze jest obecnie nie tyle „nadrobienie” spóźnionego powództwa wzajemnego, ile jak najsilniejsze wykazanie, że wypowiedzenie najmu było skuteczne na podstawie art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zarzut potrącenia i powództwo wzajemne nie zostały zgłoszone w odpowiednim czasie, zwykle pozostaje odrębne dochodzenie własnych roszczeń, ale dopiero po ocenie ich realnych podstaw i dowodów.

W sprawie sądowej warto uporządkować chronologię zdarzeń: daty zgłaszania wad, reakcje wynajmującego, datę wypowiedzenia, moment opuszczenia lokalu oraz wszystkie dokumenty potwierdzające stan mieszkania. To właśnie te elementy najczęściej decydują o wyniku procesu.

Źródła

• art. 5, art. 664 § 1 i § 2, art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 203¹ § 1 i § 2, art. 204 § 1 i § 2, art. 505 § 1 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 1974 r., sygn. II CR 199/74