Przekazanie domu dziecku z prawem mieszkania do śmierci

Jak najlepiej przekazać dom dziecku i zachować prawo do korzystania z niego do śmierci?

Przy opisanym celu trzeba rozdzielić dwie kwestie: przeniesienie własności domu na dziecko oraz skuteczne zabezpieczenie prawa rodziców do dalszego zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości. Nie rekomendowałbym konstruowania dwóch odrębnych umów dożywocia „krzyżowo” między rodzicami i synem, ponieważ nie jest to typowy ani najpraktyczniejszy model dla takiego stanu faktycznego.

W praktyce najczęściej stosuje się jedno z dwóch rozwiązań:

Wybór zależy od tego, czy chcą Państwo tylko nadal mieszkać w domu, czy także prawnie zobowiązać syna do opieki i utrzymania. To ważna różnica praktyczna.

Dlaczego dwie umowy dożywocia nie są tu najlepszym rozwiązaniem?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywocie jest więc umową odpłatną i szerszą niż samo prawo zamieszkiwania. Nie polega ono na prostym „zakazie sprzedaży domu”, lecz na przeniesieniu własności w zamian za świadczenia na rzecz dożywotnika. Przy dwóch osobach uprawnionych można oczywiście odpowiednio opisać uprawnienia obojga małżonków w jednym akcie, ale nie ma potrzeby sztucznego rozbijania sprawy na dwie równoległe konstrukcje.

Jeżeli najważniejsze jest dla Państwa spokojne mieszkanie do końca życia, a nie obowiązek utrzymywania przez syna, prostsza i częściej stosowana jest darowizna ze służebnością mieszkania.

Darowizna z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania

To rozwiązanie bardzo często odpowiada potrzebom rodziców przekazujących dom dziecku. W jednym akcie notarialnym można przenieść własność nieruchomości na syna oraz ustanowić na rzecz każdego z rodziców służebność osobistą mieszkania.

Podstawę prawną daje art. 296 ustawy – Kodeks cywilny, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Z kolei art. 299 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebności osobiste są niezbywalne. Art. 300 Kodeksu cywilnego przewiduje, że służebności osobiste wygasają najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

W przypadku służebności mieszkania szczególnie ważny jest art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Z kolei art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

W praktyce w akcie notarialnym warto bardzo dokładnie opisać:

• czy służebność obejmuje cały dom, czy konkretną kondygnację, pokoje i pomieszczenia pomocnicze,
• prawo korzystania z kuchni, łazienki, garażu, piwnicy, ogrodu i podwórza,
• sposób ponoszenia kosztów mediów, remontów i podatków,
• czy rodzice mogą korzystać z całej nieruchomości wspólnie,
• czy prawo przysługuje każdemu z rodziców odrębnie i niezależnie od śmierci drugiego małżonka.

To istotne, bo samo ogólne sformułowanie „prawo zamieszkiwania” bywa zbyt nieprecyzyjne i później rodzi spory.

Czy można skutecznie zakazać dziecku sprzedaży domu?

W praktyce notarialnej i sądowej trzeba odróżnić dwie rzeczy: zakaz sprzedaży wpisany do umowy oraz obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym. Sam „zakaz zbywania bez zgody rodziców” nie zawsze daje pełną ochronę wobec osób trzecich. Znacznie mocniejsze jest ustanowienie prawa rzeczowego, czyli np. służebności osobistej mieszkania, i ujawnienie go w księdze wieczystej.

Jeżeli syn sprzeda nieruchomość obciążoną skutecznie ustanowioną służebnością osobistą mieszkania, nabywca co do zasady nabywa ją razem z tym obciążeniem. Dla rodziców oznacza to, że samo prawo mieszkania nie znika tylko dlatego, że zmieni się właściciel.

Dlatego z praktycznego punktu widzenia ważniejsze od samego zakazu sprzedaży jest takie skonstruowanie aktu notarialnego, aby Państwa prawo do korzystania z domu było prawem rzeczowym i zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej nie tworzy samej służebności, jeśli została skutecznie ustanowiona w akcie, ale ma ogromne znaczenie dowodowe i ochronne.

Jeżeli celem jest maksymalne utrudnienie sprzedaży bez porozumienia z Państwem, notariusz może dodatkowo odpowiednio ukształtować treść umowy, jednak trzeba pamiętać, że nie każdy zapis o „całkowitym zakazie zbycia” będzie równie skuteczny wobec przyszłych nabywców jak ograniczone prawo rzeczowe.

Rola księgi wieczystej i aktu notarialnego

Zarówno darowizna nieruchomości, jak i umowa dożywocia wymagają formy aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; to samo dotyczy umowy przenoszącej własność zawieranej w wykonaniu istniejącego uprzednio zobowiązania.

W praktyce notariusz sporządza akt i składa elektroniczny wniosek o wpis do księgi wieczystej. Warto dopilnować, aby wpis obejmował zarówno zmianę właściciela, jak i ustanowioną służebność albo prawo dożywocia.

Jeżeli nieruchomość jest objęta wspólnością ustawową małżeńską, oboje małżonkowie muszą uczestniczyć w czynności przeniesienia własności. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości.

Dożywocie czy darowizna – co daje większe bezpieczeństwo?

Jeżeli zależy Państwu przede wszystkim na prawie mieszkania, zwykle wystarcza darowizna połączona ze służebnością osobistą mieszkania. Jeżeli jednak chcą Państwo, aby syn miał także obowiązek opieki, dostarczania środków utrzymania, pomocy w chorobie czy organizacji pogrzebu, lepiej rozważyć umowę dożywocia opisaną szczegółowo w akcie notarialnym.

Trzeba też pamiętać o istotnej różnicy spadkowej. Co do zasady darowizna może być doliczana do substratu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Natomiast umowa dożywocia, jako umowa odpłatna, co do zasady nie jest traktowana jak darowizna. To może mieć znaczenie, jeżeli poza synem są inne dzieci lub uprawnieni do zachowku. W konkretnym stanie faktycznym wymaga to jednak osobnej analizy dokumentów i sytuacji rodzinnej.

Pod kątem podatkowym darowizna między rodzicami a dzieckiem może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn po spełnieniu warunków z art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obowiązki formalne wobec fiskusa są co do zasady realizowane w ramach czynności notarialnej. Umowa dożywocia nie podlega temu podatkowi, ale co do zasady wiąże się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jakie rozwiązanie najczęściej sprawdza się w opisanej sytuacji?

Jeżeli chcą Państwo:

• przekazać dom synowi już teraz,
• mieszkać w nim swobodnie do końca życia,
• mieć realne zabezpieczenie nawet na wypadek sprzedaży domu przez syna,

to najczęściej odpowiednim rozwiązaniem jest darowizna nieruchomości na rzecz syna z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz każdego z rodziców służebności osobistej mieszkania, szczegółowo opisanej w akcie notarialnym i ujawnionej w księdze wieczystej.

Jeżeli natomiast chcą Państwo również prawnie wymusić na synu określone świadczenia opiekuńcze i utrzymaniowe, lepsza może być jedna umowa dożywocia obejmująca oboje rodziców jako zbywców i dożywotników, z bardzo precyzyjnym opisem obowiązków syna.

Ostateczny wybór zależy od tego, czy w Państwa rodzinie większe znaczenie ma samo prawo mieszkania, czy także obowiązek osobistej pomocy i utrzymania. To już wymaga dopasowania treści aktu do konkretnego stanu faktycznego, w tym ustroju majątkowego małżeńskiego, treści księgi wieczystej i relacji rodzinnych.

FAQ

Czy syn po darowiźnie może sprzedać dom bez zgody rodziców?

Jako właściciel co do zasady może sprzedać nieruchomość, ale jeśli ustanowiono na rzecz rodziców służebność osobistą mieszkania, sprzedaż nie usuwa tego prawa. Dlatego kluczowe jest nie tyle samo zastrzeżenie zakazu sprzedaży, ile ustanowienie prawa rzeczowego i wpis do księgi wieczystej.

Czy służebność osobista mieszkania daje prawo do korzystania z całego domu?

Tylko wtedy, gdy tak zostanie opisana w akcie notarialnym. Można ją ustanowić na całej nieruchomości albo tylko na oznaczonej części domu i pomieszczeniach wspólnych.

Czy lepsza jest darowizna czy dożywocie?

Darowizna ze służebnością jest zwykle prostsza, gdy chodzi głównie o mieszkanie do śmierci. Dożywocie jest lepsze, gdy dziecko ma być dodatkowo zobowiązane do utrzymania, opieki i pomocy.

Czy oboje rodzice mogą mieć odrębne prawa do mieszkania?

Tak. W akcie notarialnym można ustanowić służebność osobistą mieszkania osobno na rzecz każdego z rodziców, tak aby śmierć jednego nie wygaszała prawa drugiego.

Czy trzeba iść do notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. To samo dotyczy praktycznie bezpiecznego ustanowienia takich zabezpieczeń przy przekazaniu domu.

Źródła

• art. 158, art. 296, art. 299, art. 300, art. 301 § 1, art. 302 § 1, art. 908 § 1, art. 993 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2008 r., III CSK 359/07