Pomoc siostrze w budowie domu bez podatku i z zabezpieczeniem praw

Co wybrać: darowiznę, pożyczkę czy zakup udziału?

W opisanej sytuacji najpierw trzeba ustalić, jaki ma być rzeczywisty cel przekazania pieniędzy. To kluczowe, bo każda z tych form wywołuje inne skutki prawne i podatkowe:

• darowizna – gdy pieniądze mają zostać przekazane siostrze bezzwrotnie,
• pożyczka – gdy środki mają zostać oddane, nawet w ratach,
• zakup udziału w nieruchomości – gdy w zamian za finansowanie chcesz zostać współwłaścicielką,
• służebność mieszkania – gdy nie chcesz udziału, ale zależy Ci na prawie korzystania z domu lub jego części.

Nie warto mieszać tych konstrukcji. Jeżeli strony mówią o „pomocy”, ale w praktyce jedna osoba ma potem spłacać drugą, to bliżej temu do pożyczki albo odpłatnego rozliczenia niż do darowizny.

Darowizna pieniędzy dla siostry a podatek

Rodzeństwo należy do kręgu osób objętych pełnym zwolnieniem podatkowym, ale nie „automatycznie” w każdej sytuacji. Podstawą jest art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem nabycie przez rodzeństwo własności rzeczy lub praw majątkowych jest zwolnione z podatku, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Przy darowiźnie pieniędzy najważniejsze są dwa wymogi:

1. zgłoszenie nabycia do naczelnika urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego — wynika to z art. 4a ust. 1 pkt 1 tej ustawy,
2. udokumentowanie przekazania środków przelewem na rachunek płatniczy obdarowanej, jej rachunek bankowy lub przekazem pocztowym — jeżeli spełniona jest przesłanka z art. 4a ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

W praktyce oznacza to, że pieniędzy nie należy przekazywać gotówką, jeśli chcesz bezpiecznie skorzystać ze zwolnienia. Najlepszym rozwiązaniem jest przelew z wyraźnym tytułem, np. „darowizna dla siostry”.

Trzeba też pamiętać, że przy ocenie limitu bierze się pod uwagę łączną wartość rzeczy i praw nabytych od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia, zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Darowizna z majątku wspólnego małżonków

Skoro pozostajesz w małżeństwie, trzeba odróżnić pieniądze należące do Twojego majątku osobistego od środków objętych wspólnością ustawową. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Jeżeli darowizna ma zostać sfinansowana z majątku wspólnego, zastosowanie ma art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

To jednak nie oznacza automatycznie, że darczyńcami stają się oboje małżonkowie. W praktyce można ukształtować darowiznę tak, by darczyńcą była tylko żona, a mąż jedynie wyraził wymaganą zgodę dla ważności czynności. Ma to znaczenie również podatkowe.

Jeżeli środki pochodzą z Twojego majątku osobistego, problem zgody współmałżonka co do zasady odpada. Kwestia ta zawsze zależy jednak od konkretnego źródła pieniędzy i sposobu ich zgromadzenia.

Czy finansowanie budowy daje udział w domu?

Nie. Sam fakt, że przekażesz pieniądze na budowę domu na działce należącej do siostry, nie spowoduje automatycznie nabycia udziału ani w gruncie, ani w budynku.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są m.in. grunty. Z kolei zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki trwale z gruntem związane. Dodatkowo art. 191 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nią trwale połączona jako część składowa, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W praktyce oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem domu wzniesionego na tym gruncie. Jeżeli działka należy wyłącznie do siostry, to co do zasady również budowany na niej dom będzie należał do siostry, nawet jeśli część kosztów budowy pokryje ktoś inny.

Dlatego jeśli chcesz mieć udział we własności, trzeba to uregulować odrębnie.

Jak uzyskać udział w nieruchomości

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przeniesienie na Twoją rzecz udziału w nieruchomości. Może to nastąpić odpłatnie, np. przez sprzedaż udziału, albo nieodpłatnie, np. przez darowiznę udziału. W obu przypadkach trzeba zachować formę aktu notarialnego.

Podstawą jest art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a także umowa przenosząca własność nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli chcesz przekazać siostrze środki i w zamian uzyskać udział, praktycznie można to zrobić na kilka sposobów:

• najpierw zawrzeć umowę sprzedaży udziału, a następnie rozliczyć cenę,
• zawrzeć umowę przedwstępną i później umowę przyrzeczoną,
• połączyć finansowanie z jednoczesnym przeniesieniem udziału w akcie notarialnym, jeśli stan prawny nieruchomości na to pozwala.

Jeżeli na działce dopiero ma być budowany dom, udział obejmuje przede wszystkim grunt, a dopiero wraz z postępem inwestycji również związane z nim części składowe. Warto dokładnie opisać w akcie, jaki udział jest przenoszony i jak strony rozliczają nakłady.

W takich sprawach pomocna bywa też analiza zagadnień związanych z współwłasnością nieruchomości, bo późniejsze korzystanie z domu przez kilku współwłaścicieli często wymaga dodatkowych ustaleń.

Prawo do mieszkania lub pobytu wakacyjnego zamiast udziału

Jeżeli nie chcesz zostać współwłaścicielką, ale zależy Ci na możliwości korzystania z domu, można rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania.

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej, a do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału o służebnościach osobistych. Natomiast art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Taka służebność może zostać ukształtowana w sposób odpowiadający Waszym potrzebom, np. przez wskazanie konkretnego pokoju i prawa korzystania z kuchni, łazienki, ciągów komunikacyjnych lub części działki. Dobrze jednak pamiętać, że klasyczna służebność mieszkania służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nie wyłącznie okazjonalnym pobytom rekreacyjnym. Jeżeli chodzi tylko o wakacyjne korzystanie, czasem bardziej adekwatna może być umowa obligacyjna, np. użyczenie, ale daje ona słabszą ochronę niż prawo rzeczowe.

Dla ustanowienia służebności potrzebna jest forma aktu notarialnego co najmniej dla oświadczenia właściciela nieruchomości, zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego. Dla pełnego bezpieczeństwa warto też wpisać służebność do księgi wieczystej.

Pożyczka zamiast darowizny

Jeżeli syn siostry albo sama siostra mają Was później spłacać, trzeba poważnie rozważyć umowę pożyczki, a nie darowiznę. Zgodnie z art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy.

W takiej umowie warto opisać:

• kwotę pożyczki,
• termin i sposób wypłaty,
• harmonogram spłat,
• ewentualne odsetki albo ich brak,
• zabezpieczenie, np. hipotekę, poddanie się egzekucji w akcie notarialnym lub weksel.

Sama pożyczka nie daje prawa do mieszkania w domu ani udziału we własności. Jeżeli więc chcesz jednocześnie zapewnić sobie możliwość korzystania z nieruchomości, trzeba to uregulować dodatkowo.

Które rozwiązanie jest najbezpieczniejsze

Praktycznie najbezpieczniejsze są zwykle dwa warianty:

Najmniej bezpieczny jest wariant polegający na tym, że przekazujesz znaczne środki „na budowę”, bez jednoznacznej umowy i bez zabezpieczenia w księdze wieczystej. W razie konfliktu bardzo trudno potem wykazać, czy była to darowizna, pożyczka, nakład czy zapłata za udział.

Na co uważać w praktyce

Przed podpisaniem czegokolwiek warto sprawdzić:

• kto jest właścicielem działki i czy nieruchomość ma księgę wieczystą,
• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami,
• czy budowa jest prowadzona legalnie i na czyje nazwisko,
• czy pieniądze mają być definitywnie przekazane, czy zwracane,
• czy chcesz prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej, czy tylko umowę między stronami.

Jeżeli w sprawie występuje też plan późniejszego „spłacania drobnymi kwotami” przez syna siostry, trzeba odrębnie ustalić, kto ma być dłużnikiem: siostra, jej syn czy oboje. Bez tego nie będzie jasne, kto i na jakiej podstawie odpowiada za zwrot środków.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne skutki może wywołać to samo „danie pieniędzy na budowę”.

FAQ

Czy mogę przelać siostrze pieniądze i od razu uniknąć podatku?

Tak, ale tylko po spełnieniu warunków z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Najważniejsze to przelew bankowy i zgłoszenie darowizny na SD-Z2 w terminie 6 miesięcy.

Czy samo finansowanie budowy daje mi prawo do części domu?

Nie. Jeżeli działka należy do siostry, sam udział w kosztach budowy nie daje automatycznie współwłasności. Aby nabyć udział, trzeba zawrzeć odpowiednią umowę, co do zasady w formie aktu notarialnego.

Czy mogę mieć tylko prawo do jednego pokoju w domu?

Tak, można rozważyć służebność osobistą mieszkania albo odpowiednio skonstruowaną umowę obligacyjną. Dla silniejszej ochrony praktyczniejsza jest służebność ustanowiona notarialnie.

Czy zgoda mojego męża jest potrzebna?

Jeżeli pieniądze pochodzą z majątku wspólnego, co do zasady tak — wynika to z art. 37 § 1 pkt 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli środki są z majątku osobistego, ocena może być inna.

Czy syn siostry może mnie później spłacać bez umowy?

Może faktycznie przekazywać pieniądze, ale bez jasnej podstawy prawnej łatwo o spór, czy była to spłata pożyczki, zwrot nakładów czy dobrowolna pomoc. Takie rozliczenia warto opisać w umowie.

Źródła

• art. 31 § 1 oraz art. 37 § 1 pkt 4 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 46 § 1, art. 48, art. 158, art. 191, art. 244 § 1, art. 245 § 2, art. 296, art. 301 § 1 oraz art. 720 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 4a ust. 1, art. 6 oraz art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 listopada 2017 r., nr 0111-KDIB4.4015.158.2017.2.PB – w zakresie znaczenia zgody małżonka na darowiznę z majątku wspólnego.