Opłaty za śmieci przy kilku nieruchomościach i firmie

Kiedy właściciel kilku nieruchomości płaci za odpady?

Podstawowe zasady wynikają z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. W 2026 r. aktualnym punktem odniesienia jest tekst jednolity ogłoszony w Dz. U. z 2025 r. poz. 733. Ustawa posługuje się szerokim pojęciem właściciela nieruchomości, obejmującym nie tylko właściciela w sensie cywilnym, lecz także m.in. współwłaścicieli, użytkowników wieczystych i inne podmioty faktycznie władające nieruchomością.

Najważniejsze jest rozróżnienie na nieruchomości zamieszkałe oraz nieruchomości niezamieszkałe, na których powstają odpady komunalne. Gmina ma obowiązek zorganizować odbiór odpadów z nieruchomości zamieszkałych. W odniesieniu do nieruchomości niezamieszkałych rada gminy może, ale nie musi, podjąć uchwałę o objęciu ich gminnym systemem odbioru odpadów.

Dlatego w praktyce przy czterech nieruchomościach położonych w jednej miejscowości należy osobno ocenić każdą z nich: czy ktoś tam mieszka, czy rzeczywiście jest tam prowadzona działalność, czy powstają odpady komunalne oraz jakie uchwały obowiązują w danej gminie.

Nieruchomość zamieszkała a nieruchomość niezamieszkała

Jeżeli na nieruchomości faktycznie mieszkają mieszkańcy, obowiązek ponoszenia opłaty powstaje za każdy miesiąc, w którym dana nieruchomość jest zamieszkiwana. Metodę obliczenia opłaty wybiera rada gminy. Może to być liczba mieszkańców, ilość zużytej wody, powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo stawka od gospodarstwa domowego. Gmina ustala także konkretne stawki, terminy płatności i wzór deklaracji.

Jeżeli natomiast nieruchomość nie jest zamieszkała, ale powstają na niej odpady komunalne, trzeba sprawdzić, czy rada gminy objęła takie nieruchomości systemem gminnym. Jeśli tak, właściciel co do zasady składa deklarację i płaci opłatę według liczby pojemników lub worków oraz częstotliwości ich odbioru. Jeśli gmina nie objęła nieruchomości niezamieszkałych systemem, właściciel powinien zawrzeć umowę z przedsiębiorcą odbierającym odpady komunalne i zachowywać dowody korzystania z usługi.

Nie wystarczy więc stwierdzenie, że właściciel może przebywać jednorazowo tylko w jednym miejscu. Dla opłaty istotne jest to, czy w danym miesiącu na konkretnej nieruchomości zamieszkuje mieszkaniec albo czy na nieruchomości niezamieszkałej faktycznie powstały odpady komunalne.

Działalność gospodarcza w domu a opłata za śmieci

Prowadzenie działalności gospodarczej nie zawsze oznacza dodatkową opłatę za odpady. Jeżeli w części lokalu mieszkalnego wykonywana jest jedynie obsługa biurowa działalności, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi uiszcza się w ramach opłaty dotyczącej nieruchomości zamieszkałej. Typowym przykładem jest praca przy komputerze, obsługa korespondencji, wystawianie faktur czy prowadzenie sklepu internetowego bez magazynu i bez realnego generowania odpadów firmowych na tej nieruchomości.

Inaczej może być wtedy, gdy działalność na danej nieruchomości powoduje powstawanie odpadów komunalnych, np. opakowań po dostawach, materiałów pakowych, odpadów z obsługi klientów, zwrotów, magazynowania towaru albo odpadów z części użytkowej lokalu. Wtedy gmina może potraktować nieruchomość jako mieszaną albo niezamieszkałą wykorzystywaną gospodarczo, zależnie od stanu faktycznego i lokalnych uchwał.

Brak pracowników nie przesądza sam w sobie o braku opłaty. Jednoosobowa działalność też może generować odpady. Z drugiej strony sama rejestracja siedziby firmy pod adresem, pod którym nie wykonuje się realnych czynności i nie wytwarza odpadów, nie powinna automatycznie oznaczać obowiązku ponoszenia opłaty jak za lokal użytkowy.

Czy trzeba płacić za puste nieruchomości?

Jeżeli nieruchomość jest faktycznie pusta, nikt w niej nie mieszka i nie powstają na niej odpady komunalne, zasadniczo nie powinno być podstawy do naliczania opłaty za odpady za miesiące, w których taki stan rzeczy trwa. Trzeba jednak pamiętać, że gmina opiera się na deklaracji właściciela i lokalnym wzorze deklaracji. Właściciel powinien więc zgłosić prawidłowe dane, a w razie zmiany złożyć nową deklarację.

Jeżeli gmina ma wątpliwości co do deklaracji albo właściciel jej nie złoży, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może określić wysokość opłaty w drodze decyzji. Organ może korzystać z danych będących w jego posiadaniu, np. danych meldunkowych, informacji o zużyciu wody, dokumentów podatkowych lub danych z jednostek gminnych. Warto więc mieć dowody potwierdzające, że nieruchomość była niezamieszkała i nie powstawały na niej odpady, np. niskie zużycie mediów, brak umów najmu, brak prowadzenia działalności pod danym adresem w praktyce.

Deklaracja śmieciowa przy kilku adresach

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Pierwszą deklarację składa się zasadniczo w terminie 14 dni od dnia zamieszkania pierwszego mieszkańca na danej nieruchomości albo od dnia wytworzenia na nieruchomości odpadów komunalnych. Jeżeli zmieniły się dane wpływające na wysokość opłaty, nową deklarację należy złożyć do 10. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana.

Jeżeli wszystkie nieruchomości znajdują się w jednej gminie, w praktyce często korzysta się z jednego formularza albo formularza obejmującego kilka adresów, o ile pozwala na to lokalny wzór deklaracji. Nie należy jednak zakładać, że jedna opłata automatycznie obejmuje wszystkie posiadane adresy. W deklaracji trzeba wykazać dane wymagane przez gminę dla każdej nieruchomości, na której powstaje obowiązek opłatowy.

W przypadku nieruchomości niezamieszkałych objętych uchwałą gminy możliwe jest również wyłączenie się z systemu gminnego, ale tylko na zasadach wskazanych w ustawie. Właściciel musi złożyć pisemne oświadczenie w ustawowym terminie i wskazać podmiot, z którym zawarł umowę na odbiór odpadów, dołączając kopię tej umowy. Niedochowanie wymogów powoduje nieskuteczność oświadczenia.

Jak rozliczyć cztery nieruchomości w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym należy zacząć od ustalenia funkcji każdej nieruchomości. Jeżeli jedna nieruchomość jest miejscem zamieszkania i jednocześnie tylko formalną siedzibą firmy albo miejscem obsługi biurowej, opłata za odpady powinna być zasadniczo rozliczana jak dla nieruchomości zamieszkałej. Sama rejestracja firmy w CEIDG albo KRS pod tym adresem nie musi tworzyć odrębnej opłaty za część gospodarczą.

Jeżeli na drugiej nieruchomości rzeczywiście prowadzona jest sprzedaż internetowa, np. przechowywany jest towar, pakowane są przesyłki albo powstają odpady opakowaniowe, to trzeba ocenić ją jako nieruchomość niezamieszkałą, na której powstają odpady komunalne, albo jako nieruchomość mieszaną, jeżeli ktoś tam również mieszka. Wtedy sposób rozliczenia zależy od uchwał danej gminy oraz od danych wpisanych w deklaracji.

Trzecia i czwarta nieruchomość, jeżeli są rzeczywiście niewykorzystywane, niezamieszkałe i nie powstają tam odpady, nie powinny być obciążane opłatą tylko dlatego, że należą do tego samego właściciela. Należy jednak prawidłowo wykazać ten fakt w deklaracji albo złożyć zmianę deklaracji, jeśli wcześniej wskazano inne dane.

Co grozi za brak prawidłowej deklaracji lub segregacji?

Brak deklaracji, zaniżenie danych albo brak reakcji na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości może zakończyć się decyzją określającą wysokość opłaty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepisy Ordynacji podatkowej, a nieuiszczone należności mogą być dochodzone w trybie egzekucji administracyjnej.

Osobnym problemem jest nieselektywne zbieranie odpadów. Jeżeli właściciel nie segreguje odpadów zgodnie z zasadami, podmiot odbierający odpady zawiadamia gminę, a organ może określić opłatę podwyższoną. Zgodnie z ustawą stawka podwyższona wynosi nie mniej niż dwukrotność i nie więcej niż czterokrotność stawki ustalonej przez radę gminy.

Od 2025 r. gminne punkty selektywnego zbierania odpadów komunalnych powinny zapewniać przyjmowanie m.in. tekstyliów i odzieży, obok takich frakcji jak papier, metale, tworzywa sztuczne, szkło, bioodpady, zużyte baterie i akumulatory, sprzęt elektryczny, meble, opony oraz odpady budowlane i rozbiórkowe z gospodarstw domowych. Nie oznacza to jednak, że każda kategoria odpadów z działalności gospodarczej może być oddawana na takich samych zasadach jak odpady z gospodarstwa domowego.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel kilku nieruchomości powinien rozliczać opłatę za odpady według faktycznego sposobu korzystania z każdego adresu. Opłata za nieruchomość zamieszkałą nie wynika z samego tytułu własności, lecz z zamieszkiwania mieszkańców. Przy nieruchomościach niezamieszkałych kluczowe jest to, czy powstają odpady komunalne i czy gmina objęła takie nieruchomości systemem odbioru odpadów.

W opisanej sytuacji najbezpieczniej ustalić, które adresy są rzeczywiście zamieszkałe, gdzie faktycznie wykonywana jest działalność i czy działalność powoduje odpady. Następnie trzeba porównać te ustalenia z uchwałami gminy oraz złożoną deklaracją. Dopiero wtedy można ocenić, czy wystarczy jedna opłata, czy konieczne jest wykazanie dodatkowego adresu albo korekta deklaracji.

Źródła

• Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 733, w szczególności art. 2, art. 3, art. 5, art. 6, art. 6c, art. 6h, art. 6i, art. 6j, art. 6k, art. 6ka, art. 6m, art. 6o i art. 6q: tekst aktu w Dzienniku Ustaw.
• Uchwały rady gminy właściwej dla położenia nieruchomości: regulamin utrzymania czystości i porządku, uchwała o metodzie ustalania opłaty, stawkach, terminach płatności i wzorze deklaracji.