Nieruchomość za granicą a podział majątku po rozwodzie

Nieruchomość za granicą w majątku wspólnym małżonków

Jeżeli mieszkanie w Hiszpanii zostało kupione w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej za środki wspólne, co do zasady należy traktować je jako składnik majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Nie zawsze jednak samo wpisanie obojga małżonków w zagranicznym rejestrze albo sam fakt zapłaty ceny z jednego rachunku przesądza całą sprawę. Trzeba sprawdzić, kiedy i z jakich środków nieruchomość została nabyta, czy małżonkowie zawierali intercyzę, czy jedno z nich finansowało zakup z majątku osobistego oraz jak prawo państwa położenia nieruchomości opisuje udziały w księdze lub rejestrze.

W praktyce w sprawach transgranicznych trzeba rozdzielić trzy kwestie: kto jest właścicielem według zagranicznego rejestru, jakie prawo reguluje ustrój majątkowy małżonków oraz który organ może wydać rozstrzygnięcie skuteczne dla przeniesienia albo ujawnienia prawa własności.

Prawo właściwe dla majątku małżonków

W polskim prawie prywatnym międzynarodowym podstawowa zasada jest taka, że stosunki osobiste i majątkowe między małżonkami podlegają ich każdoczesnemu wspólnemu prawu ojczystemu. Jeżeli więc oboje małżonkowie są obywatelami polskimi i nie dokonali skutecznego wyboru innego prawa, punktem wyjścia będzie prawo polskie.

Jeżeli małżonkowie nie mają wspólnego obywatelstwa, znaczenie może mieć wspólne miejsce zamieszkania, wspólne miejsce zwykłego pobytu albo państwo, z którym są najściślej związani. Małżonkowie mogą też, w granicach przewidzianych przez prawo, wybrać prawo właściwe dla swoich stosunków majątkowych. Taki wybór wymaga jednak zachowania odpowiedniej formy i nie powinien być oceniany wyłącznie na podstawie potocznego ustalenia między stronami.

Przy nieruchomości w Hiszpanii trzeba dodatkowo uwzględnić, że Hiszpania należy do państw stosujących rozporządzenie Rady (UE) 2016/1103 dotyczące małżeńskich ustrojów majątkowych. Polska nie jest państwem uczestniczącym w tej współpracy, ale sąd hiszpański, jeżeli sprawa trafi do Hiszpanii i mieści się w zakresie czasowym oraz rzeczowym tego rozporządzenia, będzie stosował własne reguły jurysdykcji i prawa właściwego wynikające z tego aktu. Dlatego w sprawie polsko-hiszpańskiej nie wystarczy sprawdzić wyłącznie polskiego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Który sąd może orzekać o nieruchomości położonej za granicą?

Polski Kodeks postępowania cywilnego przewiduje jurysdykcję krajową w sprawach małżeńskich oraz w sprawach o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, między innymi wtedy, gdy majątek wspólny albo jego znaczna część znajduje się w Polsce. Jednocześnie w sprawach nieprocesowych wyłączna jurysdykcja polska dotyczy praw rzeczowych na nieruchomości lub posiadania nieruchomości położonej w Polsce.

Z tego nie wynika automatycznie, że polski sąd będzie mógł w każdym przypadku skutecznie podzielić mieszkanie położone w Hiszpanii. W odniesieniu do praw rzeczowych na nieruchomości zasadnicze znaczenie ma państwo położenia rzeczy. To tam prowadzi się rejestr nieruchomości, tam dokonuje się wpisów i tamtejsze prawo decyduje o technicznych oraz formalnych skutkach przeniesienia własności.

W praktyce możliwe są różne rozwiązania. Polski sąd może rozliczać między małżonkami wartość składników majątku, nakłady, spłaty i dopłaty, ale przy samym przeniesieniu prawa do zagranicznej nieruchomości często konieczne jest przeprowadzenie czynności w państwie położenia lokalu. W Hiszpanii może to oznaczać udział hiszpańskiego prawnika, notariusza albo postępowanie przed sądem właściwym według tamtejszych przepisów.

W podobnych sprawach rodzinnych z elementem międzynarodowym podstawowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie jurysdykcji. Pokrewny problem pokazuje sprawa o jurysdykcję transgraniczną, w której miejsce pobytu stron albo dziecka wpływa na to, który sąd może rozpoznać sprawę.

Podział majątku w sprawie rozwodowej czy osobne postępowanie?

W wyroku rozwodowym polski sąd może dokonać podziału majątku wspólnego tylko wtedy, gdy przeprowadzenie takiego podziału nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu. Przy zagranicznej nieruchomości, sporze o jurysdykcję, konieczności tłumaczeń, wyceny za granicą albo ustalenia skutków wpisu w obcym rejestrze sądy często uznają, że taki podział jest zbyt skomplikowany jak na sprawę rozwodową.

Jeżeli małżonkowie są zgodni co do wartości lokalu, sposobu spłaty i dalszych czynności w Hiszpanii, podział może być łatwiejszy. Jeżeli jednak istnieje spór o to, komu lokal ma przypaść, jaką ma wartość, czy był finansowany z majątku osobistego albo czy jeden z małżonków powinien rozliczyć korzystanie z mieszkania, zwykle bezpieczniejsze jest osobne postępowanie o podział majątku po ustaniu wspólności.

Wątek zagraniczny może pojawić się nie tylko przy podziale majątku, lecz także przy samym rozwodzie, miejscu pobytu stron albo dowodach z zagranicy. Przykładem takiego szerszego problemu jest rozwód z elementem zagranicznym.

Czy zamieszkiwanie w mieszkaniu daje pierwszeństwo do przejęcia nieruchomości?

Sam fakt, że żona albo mąż od kilku miesięcy samodzielnie mieszka w zagranicznej nieruchomości, nie daje automatycznie prawa do przejęcia tego lokalu przy podziale majątku. Nie oznacza też ustawowego prawa pierwokupu udziału drugiego małżonka. W typowej sprawie o podział majątku nie chodzi o klasyczne prawo pierwokupu, lecz o rozstrzygnięcie, komu przyznać dany składnik majątku i jaką spłatę zasądzić na rzecz drugiej strony.

Zamieszkiwanie może być jedną z okoliczności praktycznych, ale nie przesądza wyniku sprawy. Sąd albo strony przy ugodzie biorą pod uwagę między innymi: realną możliwość spłaty drugiego małżonka, zdolność utrzymania nieruchomości, sytuację dzieci, dotychczasowe korzystanie z lokalu, koszty kredytu, podatki, opłaty wspólnotowe, nakłady oraz to, czy przejęcie lokalu przez jedną osobę jest wykonalne według prawa państwa położenia nieruchomości.

Jeżeli jeden z małżonków korzysta z nieruchomości wyłącznie, a drugi jest faktycznie pozbawiony dostępu do wspólnego składnika majątku, może powstać temat rozliczenia korzyści z korzystania, kosztów utrzymania albo nakładów. Nie jest to jednak automatyczne odszkodowanie za każdy miesiąc zamieszkiwania. Ocena zależy od tego, czy drugi małżonek sprzeciwiał się wyłącznemu korzystaniu, czy miał realną możliwość używania lokalu, kto ponosił opłaty oraz jakie prawo będzie stosowane do konkretnego rozliczenia.

Jak przygotować się do podziału nieruchomości za granicą?

Przed rozpoczęciem rozmów ugodowych albo postępowania należy zebrać dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości: akt zakupu, odpis z rejestru, potwierdzenia przelewów, umowę kredytu, dokumenty spłaty rat, dowody nakładów i remontów, potwierdzenia opłat oraz aktualną wycenę. Przy nieruchomości w Hiszpanii potrzebne mogą być tłumaczenia przysięgłe dokumentów i ustalenie, jakie czynności będą konieczne przed hiszpańskim notariuszem albo rejestrem.

Warto też ustalić, czy strony chcą sprzedać nieruchomość osobie trzeciej i podzielić cenę, czy jedna osoba chce przejąć lokal za spłatą. Jeżeli jeden małżonek mieszka w lokalu i chce go zatrzymać, powinien wykazać, że jest w stanie spłacić drugiego małżonka i ponosić bieżące koszty. Jeżeli drugi małżonek kwestionuje wartość lokalu albo sposób korzystania z niego, potrzebna będzie rzetelna wycena i precyzyjne rozliczenie kosztów.

Jeżeli spór dotyczy nie tylko lokalu za granicą, ale także mieszkania w Polsce, kredytu, oszczędności albo działalności gospodarczej, trzeba ustalić strategię całościową. Szerzej mechanizm rozliczeń po rozwodzie omawia przykład dotyczący tego, jak wygląda podział majątku, gdy byli małżonkowie nie zgadzają się co do dalszych losów wspólnej nieruchomości.

Co można zrobić bez procesu?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest często ugoda obejmująca całość rozliczeń: kto przejmuje nieruchomość, jaka jest jej wartość, jaka spłata przysługuje drugiej stronie, w jakim terminie ma nastąpić zapłata, kto ponosi koszty notarialne, podatkowe i rejestrowe oraz kto odpowiada za kredyt. Przy nieruchomości położonej za granicą ugoda powinna być sprawdzona pod kątem wykonalności w państwie położenia lokalu.

Nie wystarczy więc ogólne stwierdzenie, że jeden małżonek zrzeka się mieszkania albo że drugi je przejmuje. W dokumencie trzeba przewidzieć czynności konieczne do zmiany wpisów, rozliczenia kredytu, wydania lokalu, przekazania dokumentów i ewentualnego zabezpieczenia spłaty. W przeciwnym razie może się okazać, że polskie porozumienie nie wystarcza do uporządkowania stanu prawnego za granicą.

FAQ

Czy polski sąd może podzielić mieszkanie w Hiszpanii?

Nie można tego zakładać automatycznie. Polski sąd może mieć jurysdykcję do rozliczeń majątkowych między małżonkami, ale przeniesienie własności i wpisy dotyczące mieszkania w Hiszpanii wymagają uwzględnienia prawa hiszpańskiego oraz tamtejszych procedur.

Czy ślub zawarty w Polsce oznacza, że zawsze stosuje się prawo polskie?

Nie zawsze. Jeżeli oboje małżonkowie są obywatelami polskimi i nie wybrali innego prawa, prawo polskie jest zwykle punktem wyjścia. Przy różnych obywatelstwach, stałym pobycie za granicą albo wyborze prawa trzeba przeprowadzić osobną analizę kolizyjną.

Czy osoba mieszkająca w zagranicznym lokalu ma pierwszeństwo do jego przejęcia?

Nie. Zamieszkiwanie w lokalu może być argumentem praktycznym, ale nie tworzy samo z siebie prawa pierwokupu ani obowiązku przyznania nieruchomości temu małżonkowi. Decydują okoliczności całej sprawy, w tym możliwość spłaty drugiej strony.

Czy można rozliczyć korzystanie z mieszkania przez jednego małżonka?

Można próbować takiego rozliczenia, zwłaszcza gdy drugi małżonek był faktycznie wyłączony z korzystania z rzeczy, a pierwszy korzystał z niej ponad uzasadniony zakres. Nie jest to jednak automatyczne i wymaga wykazania okoliczności, kosztów, ewentualnych korzyści oraz podstawy prawnej.

Czy podział zagranicznej nieruchomości można załatwić w ugodzie?

Tak, ale ugoda powinna być przygotowana tak, aby dało się ją wykonać w państwie położenia nieruchomości. Trzeba ustalić, czy potrzebny będzie akt notarialny, tłumaczenia, czynności w rejestrze, zgoda banku albo dodatkowe dokumenty wymagane za granicą.

Czy sąd rozwodowy zawsze dzieli majątek małżonków?

Nie. W wyroku rozwodowym sąd może podzielić majątek tylko wtedy, gdy nie spowoduje to nadmiernej zwłoki. Przy nieruchomości za granicą spór o jurysdykcję, wycenę i skutki rejestrowe często przemawia za osobnym postępowaniem.

Jakie dokumenty są najważniejsze przy nieruchomości za granicą?

Najważniejsze są dokument nabycia, odpis z rejestru nieruchomości, umowa kredytu, historia spłat, dowody nakładów, potwierdzenia opłat, aktualna wycena oraz dokumenty pokazujące, z jakich środków sfinansowano zakup.

Podsumowanie

Podział majątku obejmującego nieruchomość położoną za granicą wymaga ostrożnej analizy. W sprawie polskich małżonków prawo polskie może regulować ich ustrój majątkowy, ale skutki rzeczowe dotyczące lokalu w Hiszpanii, wpisy w rejestrze i formalności przeniesienia własności będą zależały od prawa hiszpańskiego. Dlatego w praktyce często potrzebne jest połączenie polskiej analizy rodzinno-majątkowej z oceną procedury w państwie położenia nieruchomości.

Zamieszkiwanie w zagranicznym mieszkaniu przez jednego z małżonków nie przesądza o przyznaniu mu lokalu. Może mieć znaczenie przy ocenie sposobu korzystania z rzeczy, rozliczeniu kosztów i realnej możliwości przejęcia nieruchomości za spłatą, ale nie zastępuje wyceny, ugody, orzeczenia ani wymaganych czynności rejestrowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1106², art. 1110, art. 1110¹ i art. 1110² - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468.

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 34¹, art. 35, art. 43, art. 45, art. 46 i art. 58 § 3 - tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 2809.

3. Ustawa z dnia 4 lutego 2011 r. - Prawo prywatne międzynarodowe, w szczególności art. 51-53 - tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 503.

4. Rozporządzenie Rady (UE) 2016/1103 z dnia 24 czerwca 2016 r. w sprawie jurysdykcji, prawa właściwego oraz uznawania i wykonywania orzeczeń w sprawach małżeńskich ustrojów majątkowych - EUR-Lex.

5. Europejski portal e-Sprawiedliwość, informacje o sprawach małżeńskich ustrojów majątkowych i państwach uczestniczących w rozporządzeniu 2016/1103 - e-Justice Portal.