Zwrot nakładów na dom teściów po rozwodzie

Czy w sprawie rozwodowej można rozliczyć remont domu teściów?

Jeżeli dom należy do teściów, nie jest składnikiem majątku wspólnego małżonków. Oznacza to, że w sprawie o rozwód sąd nie podzieli tej nieruchomości ani nie potraktuje jej tak, jakby należała do małżonków tylko dlatego, że wspólnie w niej mieszkali albo inwestowali w remont.

Inaczej wygląda rozliczenie nakładów. Jeżeli z majątku wspólnego małżonków finansowano prace w cudzym domu, można rozważać roszczenie o zwrot wartości tych nakładów. Zasadniczo adresatem takiego roszczenia są właściciele nieruchomości, czyli teściowie, ponieważ to ich majątek został ulepszony.

Żona może odpowiadać za rozliczenia między małżonkami tylko w takim zakresie, w jakim chodzi o podział majątku wspólnego albo o wzajemne rozliczenia małżonków. Nie można jednak automatycznie żądać od niej połowy kosztów remontu domu jej rodziców, jeżeli sama nie jest właścicielką nieruchomości i nie uzyskała bezpośredniej korzyści majątkowej.

Roszczenie o zwrot nakładów na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia

Podstawą prawną dochodzenia zwrotu nakładów może być art. 405 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem osoba, która bez podstawy prawnej uzyskała korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinna wydać korzyść w naturze, a gdy nie jest to możliwe, zwrócić jej wartość.

W praktyce remont domu teściów może być oceniany jako korzyść po stronie właścicieli nieruchomości, jeżeli prace zwiększyły wartość domu, poprawiły jego stan albo pozwoliły uniknąć wydatków, które właściciele musieliby ponieść sami. Nie każdy wydatek będzie jednak podlegał zwrotowi w pełnej wysokości. Trzeba wykazać realne wzbogacenie właścicieli, a nie tylko fakt, że ktoś kiedyś zapłacił za materiały lub robociznę.

Znaczenie ma także art. 408 Kodeksu cywilnego, który reguluje zwrot nakładów przy wydaniu korzyści. W przypadku nakładów innych niż konieczne roszczenie co do zasady jest uzasadnione w takim zakresie, w jakim nakłady zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania. Dlatego sąd zwykle bada aktualny, rzeczywisty wpływ remontu na wartość domu.

Obietnica przepisania domu a zwrot kosztów remontu

Sama ustna obietnica, że dom zostanie w przyszłości przepisany na małżonków, nie przenosi własności nieruchomości. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Jeżeli aktu nie było, małżonkowie nie stali się właścicielami domu.

Nie oznacza to jednak, że obietnice teściów są bez znaczenia. Mogą mieć znaczenie dowodowe. Jeżeli właściciele zachęcali do inwestowania, wiedzieli o zakresie prac, akceptowali je i deklarowali przeniesienie własności w przyszłości, może to wzmacniać argument, że nakłady nie były zwykłą darowizną ani dobrowolnym świadczeniem bez oczekiwania rozliczenia.

Warto zebrać wiadomości, korespondencję, nagrania, zeznania świadków i inne dowody potwierdzające, że inwestycje były wykonywane w zaufaniu do późniejszego przekazania domu lub wydzielonej jego części. Każdy taki dowód może mieć znaczenie przy ocenie, czy właściciele powinni liczyć się z obowiązkiem zwrotu wartości nakładów.

Jak wycenić remont wykonany kilka lat wcześniej?

Przy dochodzeniu zwrotu nakładów nie zawsze decyduje kwota wydana kilka lat temu. Sąd powinien ustalić, czy nakłady nadal istnieją i o ile zwiększają wartość nieruchomości. W praktyce oznacza to, że znaczenie może mieć aktualna wartość wzbogacenia, a nie wyłącznie historyczny koszt materiałów i robocizny.

Jeżeli prace wykonano 5 lat temu, biegły może uwzględnić obecny stan domu, zużycie, standard wykonania, zakres prac, wzrost wartości nieruchomości oraz to, czy dane elementy nadal istnieją i służą właścicielom. Inaczej oceniane będą trwałe nakłady budowlane, takie jak podniesienie piętra, instalacje, dach czy kostka brukowa, a inaczej elementy wyposażenia, które można było zabrać albo które uległy zużyciu.

Najczęściej potrzebna jest opinia biegłego z zakresu budownictwa lub wyceny nieruchomości. Biegły nie ogranicza się do prostego odtworzenia rachunków, lecz ustala zakres wykonanych prac i ich wpływ na wartość domu.

Jak udowodnić nakłady bez faktur?

Brak faktur nie przekreśla roszczenia, ale utrudnia postępowanie dowodowe. Zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 Kodeksu cywilnego to osoba dochodząca zwrotu musi wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne. Trzeba więc udowodnić nie tylko wykonanie remontu, lecz także jego zakres, finansowanie i związek z majątkiem właścicieli.

Pomocne mogą być w szczególności:

• zdjęcia sprzed remontu, z okresu prac i po zakończeniu inwestycji,
• wydruki przelewów, potwierdzenia wypłat gotówki i historia rachunku bankowego,
• korespondencja z teściami, wykonawcami albo sprzedawcami materiałów,
• zeznania świadków, w tym sąsiadów, rodziny i osób wykonujących prace,
• umowy z wykonawcami, kosztorysy, wyceny, notatki, zamówienia i potwierdzenia dostaw,
• dokumentacja fotograficzna pokazująca kolejność i zakres prac.

Jeżeli część prac była wykonywana samodzielnie, również można próbować wykazać ich wartość. Wtedy szczególnie ważne są zdjęcia, zeznania świadków i opinia biegłego, który oceni, jaki był zakres robót i jak przełożyły się one na wartość domu.

Czy można żądać połowy poniesionych kosztów?

Jeżeli remont był finansowany z majątku wspólnego małżonków, a małżonkowie mieli wspólność ustawową, co do zasady każdy z nich ma udział w majątku wspólnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że można żądać od teściów dokładnie połowy wszystkich wydatków z paragonów albo kosztorysów.

Roszczenie powinno być powiązane z wartością rzeczywistego wzbogacenia właścicieli nieruchomości. Jeżeli środki pochodziły z majątku wspólnego, w rozliczeniach między małżonkami można dodatkowo analizować, czy wierzytelność o zwrot nakładów jest składnikiem majątku wspólnego i jak powinna zostać uwzględniona przy podziale majątku.

Jeżeli natomiast nakłady były finansowane wyłącznie z majątku osobistego jednego małżonka, roszczenie może przysługiwać temu małżonkowi w szerszym zakresie. Dlatego tak ważne jest ustalenie, z jakiego źródła pochodziły pieniądze: z wynagrodzeń w trakcie małżeństwa, oszczędności sprzed ślubu, darowizn, spadku, kredytu czy środków przekazanych przez rodzinę.

Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów

Roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. W sprawach o bezpodstawne wzbogacenie co do zasady należy brać pod uwagę ogólny termin przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego, czyli 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Ustalenie początku biegu przedawnienia może zależeć od okoliczności konkretnej sprawy, w tym od tego, kiedy roszczenie stało się wymagalne i kiedy właściciele nieruchomości zostali wezwani do zapłaty. Jeżeli remont miał miejsce wiele lat temu, warto działać szybko: przygotować wezwanie do zapłaty, zebrać dowody i rozważyć pozew, aby nie narazić się na zarzut przedawnienia.

Co praktycznie zrobić przed pozwem?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto przygotować uporządkowany wykaz nakładów. Najlepiej podzielić go na etapy: prace konstrukcyjne, instalacje, wykończenie, zagospodarowanie posesji, kostka brukowa, ogrodzenie, zakup wyposażenia. Przy każdym etapie warto wskazać datę, źródło finansowania, wykonawcę, dostępne dowody i szacunkową wartość.

Następnym krokiem powinno być pisemne wezwanie właścicieli nieruchomości do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać podstawę roszczenia, opisać wykonane prace, określić kwotę i wyznaczyć termin zapłaty. Jeżeli sprawa trafi do sądu, takie wezwanie może mieć znaczenie dla wymagalności roszczenia i odsetek.

W pozwie trzeba prawidłowo wskazać pozwanych. Jeżeli dom należy do obojga teściów, zwykle należy rozważyć pozwanie obojga właścicieli. Jeżeli właścicielem jest tylko jedno z nich, roszczenie kieruje się do tego właściciela. Błędne oznaczenie strony pozwanej może istotnie utrudnić sprawę.

FAQ

Źródła

• art. 6, art. 118, art. 120, art. 158, art. 405 i art. 408 Kodeksu cywilnego
• art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
• tekst jednolity Kodeksu cywilnego: ISAP
• tekst jednolity Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: ISAP