Hipoteka na rzecz osoby prywatnej a skarga pauliańska

Czy ugoda z wierzycielem hipotecznym chroni przed skargą pauliańską?

Nie. Ugoda zawarta z wierzycielem hipotecznym, także będącym osobą prywatną, rozwiązuje wyłącznie relację z tym konkretnym wierzycielem. Zgodnie z art. 917 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego, aby uchylić niepewność, zapewnić wykonanie roszczeń albo zakończyć spór. Taka ugoda nie pozbawia praw innych wierzycieli poprzedniego właściciela nieruchomości.

Jeżeli więc poprzedni właściciel miał inne długi, a przeniesienie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny, pozostali wierzyciele mogą analizować możliwość wniesienia skargi pauliańskiej na podstawie art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wierzycielowi żądać uznania czynności dłużnika za bezskuteczną wobec niego, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik działał z pokrzywdzeniem wierzyciela, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową i wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła wiedzieć o pokrzywdzeniu wierzyciela.

Ugoda z wierzycielem hipotecznym może być bardzo ważna, bo pozwala usunąć wpis hipoteki i ograniczyć ryzyko egzekucji prowadzonej przez tego wierzyciela. Nie jest jednak tarczą przed roszczeniami innych wierzycieli wynikającymi z wcześniejszych długów poprzedniego właściciela.

Jak działa hipoteka ustanowiona na rzecz osoby prywatnej?

Hipoteka może zabezpieczać wierzytelność także osoby fizycznej, a nie tylko banku. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że aktualny właściciel nieruchomości nie musi być osobistym dłużnikiem, ale ponosi odpowiedzialność rzeczową z nieruchomości. W praktyce wierzyciel hipoteczny może kierować egzekucję do nieruchomości, jeżeli zabezpieczona wierzytelność nie została zaspokojona.

Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasa, hipoteka co do zasady również wygasa na podstawie art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dodatkowo art. 100 tej ustawy nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki po jej wygaśnięciu.

W razie ugody na kwotę niższą niż suma ujawniona w księdze wieczystej kluczowe jest, aby dokument jednoznacznie wskazywał, czy wierzyciel uznaje całą zabezpieczoną wierzytelność za zaspokojoną, czy tylko godzi się na wykreślenie hipoteki. Jeżeli ma dojść do zwolnienia z długu, zastosowanie może mieć art. 508 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Jeżeli aktualny właściciel nie jest dłużnikiem osobistym, warto rozważyć udział dłużnika osobistego w ugodzie albo precyzyjne opisanie skutków porozumienia.

Jak wykreślić hipotekę po ugodzie?

Sama zapłata nie zawsze wystarczy do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Do sądu wieczystoksięgowego należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki na formularzu KW-WPIS oraz dokument stanowiący podstawę wykreślenia. Przy wierzycielu prywatnym najczęściej będzie to oświadczenie wierzyciela o wygaśnięciu wierzytelności albo zgodzie na wykreślenie hipoteki, z podpisem notarialnie poświadczonym. Wymóg odpowiedniej formy dokumentu wynika z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi co do zasady 100 zł, ponieważ zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wpisu ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 200 zł, a art. 46 tej ustawy przewiduje połowę opłaty należnej od wniosku o wpis przy wniosku o wykreślenie wpisu.

Kiedy wierzyciel może wnieść skargę pauliańską?

Podstawą skargi pauliańskiej jest art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel musi wykazać, że dłużnik dokonał czynności prawnej z pokrzywdzeniem wierzycieli, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, a dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Zgodnie z art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego pokrzywdzenie występuje wtedy, gdy wskutek czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż przed dokonaniem czynności.

Przy darowiznach sytuacja wierzyciela jest łatwiejsza. Art. 528 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wskutek czynności dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, choćby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli darowizna została dokonana na rzecz osoby bliskiej, znaczenie ma także art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wprowadza domniemanie, że osoba bliska wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Z kolei art. 529 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny albo stał się niewypłacalny wskutek darowizny, działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli długi powstały dopiero po dokonaniu darowizny, sprawa wymaga osobnej analizy. Art. 530 Kodeksu cywilnego pozwala chronić także przyszłych wierzycieli, ale wymaga wykazania, że dłużnik działał w zamiarze ich pokrzywdzenia. To zwykle trudniejsze niż w przypadku wierzytelności istniejących już w chwili darowizny.

Czy skarga może być skierowana przeciwko kolejnemu obdarowanemu?

Tak. Jeżeli nieruchomość została najpierw darowana córce dłużnika, a następnie córka darowała ją kolejnej osobie, wierzyciel może rozważyć pozew przeciwko dalszemu nabywcy. Wynika to z art. 531 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie rozporządzenia korzyścią przez osobę trzecią wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli osoba ta wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne.

W opisanym modelu druga darowizna jest czynnością nieodpłatną. To oznacza, że dalszy obdarowany jest bardziej narażony na proces pauliański niż osoba, która nabyła nieruchomość odpłatnie i w dobrej wierze. Każdy przypadek trzeba jednak oceniać według dat darowizn, wysokości długów, wartości nieruchomości, stanu zadłużenia dłużnika i wiedzy uczestników czynności.

Skutek wygranej skargi pauliańskiej nie polega na unieważnieniu darowizny wobec wszystkich. Zgodnie z art. 532 Kodeksu cywilnego wierzyciel, względem którego czynność została uznana za bezskuteczną, może dochodzić zaspokojenia z przedmiotów, które wskutek czynności wyszły z majątku dłużnika albo do niego nie weszły, z pierwszeństwem przed wierzycielami osoby trzeciej. W praktyce może to oznaczać egzekucję z nieruchomości należącej już do obdarowanego.

Termin 5 lat przy skardze pauliańskiej

Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności. Termin ten ma charakter zawity, a więc po jego upływie roszczenie pauliańskie co do danej czynności wygasa.

Przy kilku kolejnych darowiznach trzeba dokładnie ustalić, którą czynność wierzyciel chce kwestionować i kiedy została dokonana. Inaczej ocenia się darowiznę dokonaną przez dłużnika na rzecz córki, a inaczej późniejsze rozporządzenie nieruchomością przez córkę na rzecz kolejnej osoby. Daty aktów notarialnych są tu kluczowe.

Jak można ograniczyć ryzyko?

Nie ma prostego dokumentu, który całkowicie zabezpieczy obdarowanego przed skargą pauliańską, jeżeli przesłanki z art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego rzeczywiście zostały spełnione. Można jednak ograniczyć ryzyko praktyczne i procesowe.

Przed ugodą z wierzycielem hipotecznym warto:

• sprawdzić aktualny dział III i IV księgi wieczystej oraz wzmianki w księdze wieczystej;
• ustalić, czy poprzedni właściciel miał postępowania egzekucyjne, sądowe lub zaległości publicznoprawne w okresie darowizny;
• uzyskać od zbywców dokumenty dotyczące wartości nieruchomości, obciążenia hipotecznego i przyczyn darowizn;
• zadbać, aby ugoda z wierzycielem hipotecznym zawierała jednoznaczne oświadczenie o zaspokojeniu lub rezygnacji z zabezpieczenia;
• rozważyć porozumienie z innymi znanymi wierzycielami, jeżeli istnieją i ich roszczenia są realne;
• unikać dalszych darowizn nieruchomości, bo mogą one rozszerzyć krąg osób narażonych na spór pauliański.

Jeżeli aktualny właściciel płaci cudzy dług zabezpieczony hipoteką na swojej nieruchomości, trzeba także rozważyć skutki rozliczeń z dłużnikiem osobistym. W określonych sytuacjach znaczenie może mieć art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, który reguluje wstąpienie osoby trzeciej w prawa zaspokojonego wierzyciela, gdy spłaca cudzy dług, za który odpowiada osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi. To wymaga odrębnej oceny treści ugody i celu zapłaty.

FAQ

Podsumowanie

Ugoda z wierzycielem hipotecznym jest potrzebna, jeżeli celem jest usunięcie hipoteki z księgi wieczystej i zakończenie sporu z tym wierzycielem. Nie rozwiązuje jednak problemu ewentualnych innych długów poprzedniego właściciela. Jeżeli nieruchomość była przekazywana w darowiźnie, zwłaszcza między osobami bliskimi, trzeba osobno ocenić ryzyko skargi pauliańskiej, terminy z art. 534 Kodeksu cywilnego oraz możliwość pozwu przeciwko dalszemu obdarowanemu na podstawie art. 531 § 2 Kodeksu cywilnego.

Najbezpieczniej przed podpisaniem ugody przeanalizować księgę wieczystą, akty notarialne, treść zabezpieczonej wierzytelności oraz sytuację zadłużenia poprzedniego właściciela z daty darowizny. Dopiero wtedy można ocenić, czy ugoda rzeczywiście zamyka najważniejsze ryzyka, czy usuwa tylko hipotekę jednego wierzyciela.

Źródła

• Art. 508, art. 518 § 1 pkt 1, art. 527 § 1-3, art. 528, art. 529, art. 530, art. 531 § 1-2, art. 532, art. 534 i art. 917 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 31 ust. 1, art. 65 ust. 1, art. 94 i art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 42 ust. 1 i art. 46 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. akt III CZP 132/10.