Co z nieruchomością po śmierci właściciela bez spadkobierców?

Czy nieruchomość po śmierci właściciela przechodzi na Skarb Państwa?

Po śmierci właściciela nieruchomość wchodzi do spadku. Nie staje się rzeczą niczyją i nie przechodzi na Skarb Państwa tylko dlatego, że przez wiele lat nikt nie ujawnił się jako właściciel, nie płaci podatku albo nie korzysta z działki. Z chwilą śmierci spadkodawcy prawa do spadku nabywają jego spadkobiercy, a postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia zasadniczo tylko potwierdza ten stan.

W praktyce problem polega więc nie na tym, że nieruchomość jest „bez właściciela”, lecz na tym, że jej stan prawny nie został formalnie uporządkowany. Dopóki nie zostanie przeprowadzone postępowanie spadkowe albo postępowanie o zasiedzenie, w księdze wieczystej może nadal figurować zmarły właściciel, mimo że właścicielami są już spadkobiercy albo – w szczególnych sytuacjach – gmina lub Skarb Państwa.

Nie ma obecnie ogólnej zasady, zgodnie z którą Skarb Państwa przejmuje nieruchomość po określonej liczbie lat bezczynności właściciela lub jego rodziny. Takie uproszczenie jest mylące. W grę mogą wchodzić różne instytucje: dziedziczenie ustawowe, ustanowienie kuratora spadku, zabezpieczenie zaległości podatkowych albo zasiedzenie, ale każda z nich ma odrębne przesłanki.

Kiedy dziedziczy gmina, a kiedy Skarb Państwa?

Jeżeli zmarły nie zostawił testamentu, trzeba ustalić krąg spadkobierców ustawowych. W uproszczeniu najpierw brani są pod uwagę: dzieci i małżonek, następnie dalsi zstępni, rodzice, rodzeństwo i zstępni rodzeństwa, dziadkowie i ich zstępni, a w określonych sytuacjach także dzieci małżonka spadkodawcy.

To oznacza, że stwierdzenie, iż „są tylko kuzynowie, więc nikt nie dziedziczy”, wymaga ostrożności. Kuzyni mogą wchodzić w rachubę jako zstępni dziadków spadkodawcy, jeżeli bliżsi krewni nie żyją, nie mogą dziedziczyć albo zostali wyłączeni od dziedziczenia. W każdym przypadku trzeba odtworzyć drzewo rodzinne, ustalić akty stanu cywilnego i sprawdzić, czy nie było testamentu.

Dopiero w braku małżonka spadkodawcy, jego krewnych oraz dzieci małżonka powołanych do dziedziczenia z ustawy spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeżeli ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Polsce nie da się ustalić albo znajdowało się ono za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa. Gmina i Skarb Państwa są więc ostatnimi spadkobiercami ustawowymi, a nie podmiotami, które przejmują nieruchomość z samego powodu upływu czasu.

Gmina albo Skarb Państwa nie muszą składać oświadczenia o przyjęciu spadku. Spadek przypada im z dobrodziejstwem inwentarza, co ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy spadek obejmuje długi lub zaległości publicznoprawne.

Co zrobić, gdy nikt nie przeprowadził sprawy spadkowej?

Jeżeli po zmarłym właścicielu nie przeprowadzono sprawy spadkowej, zainteresowana osoba może złożyć do sądu spadku wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Sąd bada z urzędu, kto jest spadkobiercą, czy istnieje testament i kogo należy wezwać do udziału w sprawie. Jeżeli spadek nie został objęty przez spadkobierców, a majątek wymaga ochrony, możliwe jest także ustanowienie kuratora spadku.

W sprawie dotyczącej nieruchomości ważne jest zebranie dokumentów: odpisu księgi wieczystej, aktu zgonu właściciela, aktów stanu cywilnego potencjalnych spadkobierców, dokumentów potwierdzających pokrewieństwo, informacji podatkowych z gminy oraz ewentualnych dowodów faktycznego korzystania z nieruchomości.

Jeżeli sąd wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, osobie niezadowolonej z rozstrzygnięcia przysługuje co do zasady apelacja. W praktyce najpierw należy złożyć wniosek o uzasadnienie w terminie 7 dni, a następnie apelację w terminie 2 tygodni od doręczenia postanowienia z uzasadnieniem. Jeżeli prawomocne postanowienie zapadło bez udziału rzeczywistego spadkobiercy albo później ujawniły się nowe okoliczności, można rozważyć wniosek o zmianę stwierdzenia nabycia spadku, ale jego dopuszczalność zależy od konkretnego stanu sprawy.

Jeżeli potencjalny spadkobierca obawia się zadłużenia spadku albo własnych problemów egzekucyjnych, warto osobno ocenić skutki przyjęcia lub odrzucenia spadku. Praktyczne znaczenie może mieć zwłaszcza odrzucenie spadku z komornikiem, ponieważ decyzje spadkowe mogą wpływać na majątek dłużnika i jego rodziny.

Zasiedzenie nieruchomości po śmierci właściciela

Inną instytucją niż dziedziczenie jest zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.

Posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel. Nie wystarczy sporadyczne koszenie trawy, przechowywanie rzeczy, okazjonalne korzystanie z działki czy samo płacenie podatku. Znaczenie mogą mieć natomiast takie okoliczności jak ogrodzenie terenu, stałe utrzymywanie nieruchomości, wykonywanie remontów, ponoszenie ciężarów, pobieranie pożytków, wyłączanie innych osób od korzystania i publiczne zachowywanie się wobec sąsiadów oraz urzędów jak właściciel.

Jeżeli od śmierci właściciela upłynęło 19 lat, to co do zasady nie wystarczy to do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze, bo wymagany termin wynosi 30 lat. Zasiedzenie w dobrej wierze po 20 latach jest możliwe tylko wtedy, gdy posiadacz miał usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności, co przy wejściu w posiadanie cudzej nieruchomości po śmierci właściciela bywa trudne do wykazania.

W bardziej złożonych sprawach trzeba też ocenić, czy można doliczyć czas posiadania poprzednika, czy posiadanie było nieprzerwane oraz czy dotyczyło całej nieruchomości, udziału, konkretnej części działki albo prawa użytkowania wieczystego. Zasiedzenie wymaga postanowienia sądu; samo przekonanie posiadacza, że termin już upłynął, nie porządkuje księgi wieczystej.

Czy samo płacenie podatku od nieruchomości daje prawo własności?

Samo płacenie podatku od nieruchomości nie daje prawa własności i nie powoduje zasiedzenia. Może być jednym z dowodów, że dana osoba traktowała nieruchomość jak swoją, ale sąd ocenia całość okoliczności. Jeżeli ktoś płaci podatek tylko po to, aby „zabezpieczyć” sobie działkę, lecz faktycznie nie włada nią jak właściciel, taki dowód będzie niewystarczający.

Płacenie podatku nie „odsuwa” też terminu przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa, ponieważ taki automatyczny termin nie istnieje. Może natomiast zwrócić uwagę gminy na nieuregulowany stan prawny i doprowadzić do prób ustalenia spadkobierców, wymiaru podatku albo zabezpieczenia zaległości.

Nieoficjalne korzystanie z nieruchomości jest ryzykowne. Jeżeli ujawni się właściciel albo spadkobierca, może domagać się wydania nieruchomości, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, rozliczenia pożytków albo usunięcia nakładów, chyba że przepisy o nakładach i posiadaniu uzasadniają inne rozliczenie.

Zaległy podatek, hipoteka przymusowa i egzekucja

Zaległości z tytułu podatku od nieruchomości nie sprawiają automatycznie, że gmina albo Skarb Państwa staje się właścicielem nieruchomości. Organ podatkowy może jednak dochodzić należności od podatnika albo jego następców prawnych, a w określonych sytuacjach zabezpieczyć zobowiązania hipoteką przymusową.

Na podstawie art. 34 Ordynacji podatkowej Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka przymusowa na nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osoby trzeciej z tytułu zobowiązań podatkowych oraz zaległości podatkowych. Hipoteka przymusowa powstaje przez wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka przymusowa nie jest przejęciem własności. Jest zabezpieczeniem wierzytelności publicznoprawnej. Jeżeli zaległości nie zostaną zapłacone, możliwa jest egzekucja, w tym egzekucja z nieruchomości, ale to odrębna procedura i wymaga spełnienia warunków przewidzianych w przepisach.

Jak uporządkować stan prawny takiej nieruchomości?

W pierwszej kolejności należy ustalić, co wynika z księgi wieczystej i dokumentów spadkowych. Jeżeli w księdze nadal figuruje zmarły właściciel, trzeba sprawdzić, czy po nim przeprowadzono postępowanie spadkowe. Brak wpisu aktualnego właściciela w księdze nie oznacza jeszcze, że nie ma spadkobierców.

Drugim krokiem jest ustalenie kręgu rodziny zmarłego. W sprawach starych, wielopokoleniowych konieczne bywa uzyskanie wielu aktów urodzenia, małżeństwa i zgonu. Dopiero po zebraniu takich dokumentów można ocenić, czy spadek przypadł osobom fizycznym, gminie czy Skarbowi Państwa.

Trzecim krokiem jest wybór właściwego postępowania: stwierdzenie nabycia spadku, dział spadku, ustanowienie kuratora spadku, wniosek o zasiedzenie albo wpis do księgi wieczystej. W niektórych sprawach potrzebne są dwa lub trzy postępowania, zwłaszcza gdy nieruchomość była od lat użytkowana przez osobę spoza rodziny.

Jeżeli doszło już do stwierdzenia zasiedzenia na rzecz innej osoby albo istnieje ryzyko utraty działki przez długotrwałe posiadanie, trzeba szybko ocenić możliwość obrony. Pomocne może być omówienie sprawy o odzyskanie utraconej działki, bo w takich sprawach znaczenie mają terminy, dowody posiadania i udział wszystkich zainteresowanych.

Najczęstsze pytania

Czy Skarb Państwa przejmie nieruchomość po 20 latach od śmierci właściciela?

Nie z samego powodu upływu 20 lat. Skarb Państwa może dziedziczyć dopiero wtedy, gdy nie ma małżonka, krewnych ani dzieci małżonka powołanych do dziedziczenia, a ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Polsce nie da się ustalić albo znajdowało się ono za granicą. W innym przypadku zwykle w pierwszej kolejności trzeba ustalić spadkobierców albo rozważyć zasiedzenie.

Czy kuzyn może dziedziczyć po zmarłym właścicielu nieruchomości?

Może, ale nie zawsze. Kuzyn może wchodzić w rachubę jako dalszy spadkobierca ustawowy, jeżeli wynika to z pokrewieństwa i braku bliższych spadkobierców. Wymaga to sprawdzenia drzewa rodzinnego i dokumentów stanu cywilnego.

Czy płacenie podatku od nieruchomości wystarczy do zasiedzenia?

Nie. Płacenie podatku może być pomocnym dowodem, ale zasiedzenie wymaga przede wszystkim samoistnego posiadania nieruchomości przez ustawowy czas. Sąd ocenia całokształt zachowania posiadacza, a nie tylko fakt opłacania podatku.

Czy można zasiedzieć udział w nieruchomości spadkowej?

Tak, ale jest to trudniejsze niż zasiedzenie całej nieruchomości przez osobę trzecią. Trzeba wykazać, że posiadanie było wykonywane w sposób wyraźnie sprzeczny z prawami pozostałych współspadkobierców lub współwłaścicieli. Samo korzystanie z rodzinnej nieruchomości zwykle nie wystarcza.

Czy gmina może wpisać hipotekę za zaległy podatek?

Tak, w określonych sytuacjach zaległości podatkowe mogą zostać zabezpieczone hipoteką przymusową. Wpis hipoteki nie przenosi jednak własności na gminę. Jest to zabezpieczenie długu, które może poprzedzać dalsze czynności egzekucyjne.

Co zrobić, gdy chcę kupić taką nieruchomość?

Najpierw trzeba sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty spadkowe, krąg spadkobierców i faktyczne posiadanie nieruchomości. Zakup od osoby, która nie ma ujawnionego i pewnego tytułu prawnego, jest ryzykowny. W takiej sytuacji należy doprowadzić do uregulowania stanu prawnego przed zawarciem umowy albo odpowiednio zabezpieczyć transakcję.

Czy po prawomocnej sprawie spadkowej można jeszcze coś zmienić?

Tak, jeżeli okaże się, że spadek nabyła inna osoba niż wskazana w prawomocnym postanowieniu, można rozważyć wniosek o zmianę stwierdzenia nabycia spadku. Trzeba jednak zbadać, kto składa wniosek, kiedy dowiedział się o podstawie zmiany i czy wcześniej był uczestnikiem postępowania.

Podsumowanie

Nieruchomość po zmarłym właścicielu nie przechodzi automatycznie na Skarb Państwa tylko dlatego, że od lat nikt nie reguluje jej stanu prawnego. Najpierw należy ustalić spadkobierców, a dopiero w ich braku możliwe jest dziedziczenie przez gminę albo Skarb Państwa. Osobnym trybem jest zasiedzenie, które wymaga samoistnego posiadania przez 20 albo 30 lat i potwierdzenia przez sąd. Zaległości podatkowe mogą skomplikować sprawę, ale same nie przesądzają o własności.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 172, art. 336, art. 931–935, art. 1023 i art. 1025: tekst jednolity w ISAP.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o kuratorze spadku i stwierdzeniu nabycia spadku: akt w ISAP.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 34 dotyczący hipoteki przymusowej: akt w ISAP.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. V CSK 146/08 – dotyczące rozumienia posiadania samoistnego i zasiedzenia.