Cesja umowy o roboty budowlane na drugą spółkę

Czy można przenieść umowę o roboty budowlane na drugą spółkę?

Umowa o roboty budowlane jest uregulowana w art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Wykonawca zobowiązuje się w niej do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W praktyce określenie „cesja umowy” bywa używane nieprecyzyjnie. Trzeba rozróżnić trzy sytuacje:

Jeżeli druga spółka ma tylko otrzymać zapłatę od inwestora, mówimy o przelewie wierzytelności. Jeżeli natomiast druga spółka ma wejść w miejsce dotychczasowego wykonawcy i wykonywać roboty, odbiory, gwarancję, rękojmię albo usuwać wady, mamy do czynienia z przeniesieniem obowiązków albo przejęciem całej pozycji kontraktowej. Taka operacja bez zgody inwestora jest bardzo ryzykowna.

Cesja wierzytelności o wynagrodzenie za roboty budowlane

Art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Zgodnie z art. 509 § 2 Kodeksu cywilnego wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.

Jeżeli zatem spółka będąca wykonawcą chce przenieść na drugą spółkę jedynie prawo do otrzymania zapłaty od inwestora, powinna najpierw sprawdzić umowę. W umowach budowlanych często pojawiają się klauzule zakazujące cesji albo uzależniające ją od pisemnej zgody inwestora. Takie zastrzeżenie jest skuteczne na podstawie art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa nie zakazuje przelewu, spółki mogą zawrzeć umowę cesji wierzytelności. Gdy wierzytelność jest stwierdzona pismem, art. 511 Kodeksu cywilnego wymaga, aby przelew również był stwierdzony pismem. Dla bezpieczeństwa praktycznego warto sporządzić umowę na piśmie nawet wtedy, gdy nie ma takiego wymogu dowodowego.

Po dokonaniu cesji należy zawiadomić inwestora. Art. 512 Kodeksu cywilnego chroni dłużnika, który do chwili otrzymania wiadomości o przelewie spełnił świadczenie do rąk poprzedniego wierzyciela. Jeżeli inwestor nie zostanie prawidłowo zawiadomiony, może zapłacić dotychczasowemu wykonawcy i w określonych okolicznościach zwolnić się z długu wobec nabywcy wierzytelności.

Przeniesienie obowiązków wykonawcy na inną spółkę

Inaczej wygląda sytuacja, gdy druga spółka ma przejąć obowiązek wykonania robót budowlanych albo inne obowiązki wykonawcy. Art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje przejęcie długu, czyli wstąpienie osoby trzeciej na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony. Zgodnie z art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika albo przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela.

Przy cesji trzeba najpierw przeanalizować samą umowa o roboty budowlane, ponieważ możliwość przeniesienia praw i obowiązków może zależeć od zgody kontrahenta oraz konkretnych zapisów kontraktu. W umowie o roboty budowlane inwestor jest wierzycielem świadczenia polegającego na wykonaniu robót. Dlatego wejście drugiej spółki w obowiązki wykonawcy wymaga zgody inwestora. Art. 522 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności dla umowy o przejęcie długu oraz dla zgody wierzyciela na przejęcie długu.

Jeżeli druga spółka ma przejąć całość praw i obowiązków z umowy, najbezpieczniej przygotować aneks albo umowę trójstronną. Powinny w niej wystąpić: inwestor, dotychczasowy wykonawca oraz spółka przejmująca kontrakt. Dokument powinien regulować co najmniej zakres przejęcia robót, etap zaawansowania prac, rozliczenia, zabezpieczenia, odpowiedzialność za wady, gwarancję, rękojmię, kary umowne, dokumentację budowy i terminy.

Jaki powód można podać inwestorowi?

Nie ma obowiązku ujawniania inwestorowi wszystkich poufnych danych gospodarczych spółki, o ile nie są one istotne dla jego decyzji i nie wynika to z umowy. Powód wskazany inwestorowi musi być jednak prawdziwy i nie może wprowadzać go w błąd. W praktyce bezpieczne mogą być neutralne, biznesowe wyjaśnienia, jeżeli odpowiadają rzeczywistości, na przykład:

• uporządkowanie struktury grupy kapitałowej,
• przeniesienie realizacji kontraktów budowlanych do spółki wyspecjalizowanej operacyjnie,
• skoncentrowanie personelu, sprzętu i zaplecza technicznego w jednej spółce,
• zmiana modelu rozliczeń lub finansowania inwestycji,
• zapewnienie sprawniejszego nadzoru nad realizacją robót.

Nie należy natomiast podawać przyczyny pozornej. Jeżeli inwestor wyraża zgodę na przejęcie długu przez drugą spółkę, a nie wie, że spółka przejmująca dług jest niewypłacalna, jego zgoda może być bezskuteczna na podstawie art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zgoda inwestora została uzyskana przez podstęp, może on powoływać się także na art. 86 § 1 Kodeksu cywilnego, który dotyczy uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem podstępu.

Ryzyka przy cesji dokonywanej z powodu problemów finansowych

Jeżeli celem cesji wierzytelności jest wyłącznie odsunięcie pieniędzy od egzekucji prowadzonej przeciwko spółce, ryzyko prawne jest wysokie. Wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną wobec niego na podstawie art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek czynności dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, a dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Przy czynnościach na rzecz podmiotów powiązanych znaczenie może mieć także domniemanie wiedzy osoby trzeciej wynikające z art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wierzytelność została już zajęta w postępowaniu egzekucyjnym, późniejsze rozporządzanie nią nie powinno być traktowane jako prosty sposób na uniknięcie egzekucji. Skutki zajęcia wierzytelności regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 896 § 1, art. 902 oraz odpowiednio art. 885 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce oznacza to, że inwestor po zajęciu wierzytelności powinien respektować zajęcie, a nie dowolne instrukcje płatnicze wykonawcy.

W skrajnych przypadkach działania polegające na udaremnianiu lub uszczuplaniu zaspokojenia wierzycieli mogą być oceniane także na gruncie art. 300 § 1 lub § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny. Odpowiedzialność karna zależy od konkretnego stanu faktycznego, celu działania, etapu zadłużenia oraz tego, czy doszło do realnego pokrzywdzenia wierzyciela.

Jeżeli spółka jest niewypłacalna, zarząd powinien dodatkowo pamiętać o art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe. Przepis ten nakłada obowiązek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości nie później niż w terminie 30 dni od dnia powstania podstawy do ogłoszenia upadłości. W spółce z o.o. zaniechanie terminowego działania może wiązać się również z odpowiedzialnością członków zarządu na podstawie art. 299 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych.

Co sprawdzić przed podpisaniem cesji lub aneksu?

Przed przedstawieniem inwestorowi propozycji przeniesienia umowy lub wierzytelności należy przeanalizować:

• czy umowa zakazuje cesji wierzytelności albo wymaga zgody inwestora,
• czy kontrakt przewiduje kary umowne za zmianę wykonawcy, podwykonawcy albo cesję bez zgody,
• czy druga spółka ma realne zasoby techniczne, kadrowe i finansowe do wykonania robót,
• czy zabezpieczenia, gwarancje bankowe, ubezpieczenia i polisy OC będą nadal ważne po zmianie podmiotu,
• czy przeniesienie kontraktu nie naruszy praw wierzycieli dotychczasowej spółki,
• czy inwestycja nie jest realizowana w reżimie zamówień publicznych.

Jeżeli umowa została zawarta w sprawie zamówienia publicznego, zmiana wykonawcy może być dopuszczalna tylko w granicach określonych w art. 455 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych. W takim przypadku prosta umowa cesji między spółkami nie wystarczy, jeżeli prowadziłaby do niedopuszczalnej zmiany wykonawcy.

Jak przygotować dokumenty?

Jeżeli chodzi wyłącznie o przelew wierzytelności o wynagrodzenie, dokument powinien wskazywać strony, umowę źródłową, zakres przelewanej wierzytelności, wysokość albo sposób jej ustalenia, moment przejścia wierzytelności oraz zasady zawiadomienia inwestora. Warto dołączyć projekt zawiadomienia z numerem rachunku nabywcy wierzytelności.

Jeżeli druga spółka ma przejąć całą umowę, należy przygotować aneks trójstronny. Powinien on rozstrzygać, czy dotychczasowy wykonawca zostaje całkowicie zwolniony z obowiązków, czy odpowiada solidarnie za określone etapy, kto ponosi odpowiedzialność za roboty wykonane przed zmianą, jak traktowane są zaliczki, zatrzymane kaucje, gwarancje jakości, rękojmia i kary umowne. Brak takich postanowień może doprowadzić do sporu przy odbiorze albo rozliczeniu inwestycji.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli celem jest jedynie przekierowanie płatności na drugą spółkę, trzeba ocenić dopuszczalność cesji wierzytelności na podstawie art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego i postanowień umowy. Jeżeli jednak druga spółka ma przejąć wykonanie robót lub całą umowę, potrzebna jest zgoda inwestora oraz pisemne uregulowanie przejęcia obowiązków. Przy problemach finansowych szczególnie ważne jest, aby działania nie prowadziły do pokrzywdzenia wierzycieli i nie wprowadzały inwestora w błąd.

Źródła

• Art. 353¹, art. 509-514, art. 519-522, art. 527 oraz art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 896 § 1, art. 902 oraz art. 885 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe.
• Art. 299 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych.
• Art. 300 § 1 i § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny.
• Art. 455 ustawy z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych.