Powierzchnia lokalu a naliczenia czynszu

Podstawa obliczenia opłat eksploatacyjnych

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu*.

W kwestii ustalania powierzchni użytkowej lokalu panuje w chwili obecnej dość duży bałagan. Powierzchnia lokalu, która stanowi podstawę do obliczenia opłat eksploatacyjnych, może być ustalona z uwzględnieniem skosów mieszkania, ale bez uwzględnienia tych skosów.

Pojęcie powierzchni użytkowej lokalu nie jest jednoznacznie zdefiniowane – w różnych aktach prawnych można spotkać się z różnymi sposobami obliczania tej powierzchni.

Według art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach lokalnych „podstawę opodatkowania stanowi dla budynków lub ich części ich powierzchnia użytkowa”.

Według art. 4 ust. 2 ustawy „powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się”.

Według tej ustawy powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Powierzchnia użytkowa lokalu według art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów

Według art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów „powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.

Według ust. 2 art. 2 „obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100 %, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,2 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”.

Również w ustawie o podatku od spadków i darowizn za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów. I w tym przypadku powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

W rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 120, poz. 1130), w którym w objaśnieniach do wzoru ewidencji budynków (załącznik nr 1 do rozporządzenia) wskazano, że dane techniczne każdego budynku określa się jako:

• powierzchnię zabudowy w m²,
• powierzchnię użytkową w m², obliczoną według zasad określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• kubaturę w m³,
• liczbę kondygnacji/wysokość w m.

Obliczanie powierzchni użytkowej lokalu

Duży bałagan panuje w Polskich Normach związanych z użytkową powierzchnią lokalu.

Uwzględnić można dwie różniące się od siebie normy, po pierwsze Polską Normę PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”, która obowiązywała do 1999 roku. Polski Komitet Normalizacyjny wycofał jednak powyższą PN ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Obie powyższe normy są stosowane obecnie.

Według normy PN-70/B-02365 powierzchnię użytkową lokalu oblicza się zależnie od wysokości – o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się.

Natomiast według normy PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

Istotne znaczenie dla Pani sprawy ma przydział mieszkania, w którym spółdzielnia wskazuje, jaką powierzchnię użytkową ma Pani mieszkanie.

Wystąpienie do spółdzielni z zapytaniem o podstawę naliczania czynszu

Powinna Pani moim zdaniem wystąpić z pismem do spółdzielni o podanie, na jakiej podstawie nalicza Pani czynsz, biorąc pod uwagę faktyczną powierzchnię lokalu (liczoną przy podłodze), skoro według przydziału, a także wyżej wymienionych ustaw przy obliczaniu użytkowej powierzchni lokalu powinno się wziąć pod uwagę istnienie skosów w Pani mieszkaniu.

Powinna Pani również wskazać, że w chwili obecnej opłaty eksploatacyjne powinny być naliczane zgodnie z przydziałem spółdzielczego prawa do lokalu.

Kwestia poruszona przez Panią w pytaniu jest bardzo problematyczna. Nie istnieje bowiem żaden przepis, który jednoznacznie wskazywałby, od jakiej powierzchni lokalu powinny być naliczane opłaty eksploatacyjne.

Spółdzielnia może wskazywać w szczególności, że powinna Pani uiszczać te opłaty odpowiednio do powierzchni faktycznej Pani mieszkania. Tu należy wziąć pod uwagę, że według ustawy o własności lokali „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

Ustawa nic nie mówi o tym, jak obliczać powierzchnię lokalu, jednak udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest od powierzchni lokalu. Przy wyodrębnianiu lokalu jego powierzchnia może być obliczona (przez rzeczoznawcę) zgodnie z różnymi normami (dwie są brane pod uwagę). Wynika to właśnie z bałaganu w przepisach i braku jednoznacznego określenia, jak obliczać powierzchnię lokalu.

Taka interpretacja przepisów, że opłaty na rzecz spółdzielni powinny być uiszczane od powierzchni całkowitej lokalu (liczonej przy podłodze), jest możliwa.

* Stan prawny z dnia 02.12.2009 r.