Zakup nieruchomości bez wiedzy i zgody małżonka

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości

Pani obawy są w pełni uzasadnione. Sam fakt nabycia przez męża nieruchomości i wskazanie, iż wchodzi ona do majątku osobistego, jest podważalny. Skutecznym środkiem obrony dla pominiętego małżonka jest przepis ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli wpisanym w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości jest tylko jeden z małżonków, podczas gdy nieruchomości wchodzi w skład majątku wspólnego, drugi z małżonków może na podstawie art. 10 tejże ustawy żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagają rozstrzygnięcia będzie ustalenie, czy nabyta nieruchomość wchodzi do Państwa majątku wspólnego. Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa małżeńska obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Wspólność majątkowa małżeńska

Zasadą jest, iż wspólność majątkowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą zwarcia małżeństwa. O zaliczeniu poszczególnych przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków lub ich majątku osobistego nie decyduje złożone przez nich oświadczenie, że nabywany przedmiot wchodzi w skład określonej masy majątkowej, ponieważ rozstrzyga o tym ustawa.

Przede wszystkim decydującym o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego małżonków jest czas ich nabycia. Przyjmuje się, że prawo własności nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej z reguły wchodzi do wspólności ustawowej małżeńskiej niezależnie od tego, czy zostało nabyte przez jedno z małżonków, czy przez oboje. Bez znaczenia jest przy tym, czy środki pochodzące na nabycie pochodziły z majątku wspólnego, czy też z majątku osobistego (odrębnego), chyba że nabycia nastąpiło w drodze tzw. surogacji rozumianej jako zastąpienie przedmiotu wchodzącego w skład majątku osobistego (odrębnego), innym przedmiotem nabytym w zamian pierwszego.

Podważenie umowy zakupu nieruchomości przez małżonka

Na gruncie niniejszej sprawy z całą stanowczością uznać należy, iż nieruchomość nabyta przez męża w trakcie wspólności ustawowej stanowi składnik majątku wspólnego, a nie jego majątku osobistego.

Każde rozporządzenie przez męża nieruchomością bez Pani zgody dotknięte będzie wadą nieważności .Umowa dotycząca przedmiotu objętego małżeńską wspólnością ustawową, zawarta pomiędzy jednym z małżonków a inną osobą bez wymaganej zgody drugiego małżonka, jest czynnością prawną niezupełną (kulejącą), w konsekwencji czego z chwilą jej zawarcia powstaje stan tzw. bezskuteczności zawieszonej. Zgoda drugiego małżonka na przeniesienie własności nieruchomości już po zawarciu umowy następuje w postaci potwierdzenia. Jeżeli potwierdzenie umowy nastąpi, umowa stanie się w pełni skuteczna tak, jakby jej uczestnikami byli oboje małżonkowie już w chwili jej zawarcia. Z chwilą potwierdzenia ustaje stan bezskuteczności zawieszonej umowy, a tym samym ustaje możliwość uznania jej za nieważną z tego tylko powodu, że w chwili zawarcia umowy brak było zgody drugiego małżonka. Stan bezskuteczności zawieszonej ustaje także wtedy, gdy definitywnie nie dojdzie do potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W obu przytoczonych wyżej sytuacjach, tj. zarówno w razie bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do potwierdzenia umowy, jak i w razie złożenia przez drugiego małżonka uczestnikom umowy oświadczenia o odmowie jej potwierdzenia, stan bezskuteczności zawieszonej przekształca się w bezwzględną nieważność umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 05.03.1981 r., III CZP 1/81, OSNC 1981/8/145).

W sprawie konieczne jest wystąpienie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W żądaniu pozwu należy zawrzeć wniosek o zabezpieczenie poprzez wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w kw.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 05 marca 1981 r.,sygn. akt  III CZP 1/81