Wykupione mieszkanie komunalne a zachowek

Czy od wykupionego mieszkania komunalnego należy się zachowek?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że w chwili śmierci matka była najemcą mieszkania komunalnego, a nie jego właścicielem. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny do spadku należą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą na spadkobierców z chwilą śmierci. Prawo najmu lokalu mieszkalnego jest jednak objęte szczególną regulacją art. 691 Kodeksu cywilnego, a nie zwykłym dziedziczeniem mieszkania.

Jeżeli siostra wykupiła lokal od gminy dopiero po śmierci matki, to mieszkanie nie było składnikiem spadku po matce. Siostra nabyła własność lokalu od gminy, zwykle jako osoba będąca najemcą albo osoba, która wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Sama późniejsza sprzedaż mieszkania przez siostrę nie powoduje automatycznie obowiązku zapłaty zachowku rodzeństwu.

Wstąpienie w najem po śmierci głównego najemcy

Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje osoby, które mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Są to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest jednak bardzo istotny: zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby te wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Sam meldunek nie przesądza jeszcze o spełnieniu tego warunku, ale w praktyce może być jednym z dowodów. Liczy się realne, stałe zamieszkiwanie w lokalu, centrum życiowe i faktyczne korzystanie z mieszkania.

Jeżeli po śmierci matki w mieszkaniu stale mieszkała tylko siostra i spełniała warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, mogła wstąpić w najem. Jeżeli kilka osób spełniało te warunki, mogły wstąpić w najem wspólnie. Osoby, które nie mieszkały z najemcą do chwili jego śmierci, co do zasady nie nabywają prawa najmu tylko dlatego, że są dziećmi zmarłego.

Wykup lokalu od gminy a własność mieszkania

Mieszkania komunalne należą do gminy. Obowiązki gminy w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej wynikają z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy określa rada gminy w uchwale, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 tej ustawy.

Sprzedaż lokalu komunalnego najemcy odbywa się na podstawie odrębnych zasad, w szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwał danej gminy. Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przez najemcę lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Gmina może również udzielić bonifikaty od ceny sprzedaży na zasadach określonych w art. 68 tej ustawy.

Bonifikata udzielona przez gminę kupującemu nie jest darowizną od zmarłego rodzica. Jeżeli więc matka nie była właścicielką mieszkania i nie przekazała siostrze pieniędzy na jego zakup, wartość lokalu wykupionego po śmierci matki nie jest doliczana do zachowku po matce.

Kiedy zachowek może wchodzić w grę?

Prawo do zachowku wynika z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Co do zasady zachowek wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest małoletni - dwie trzecie tego udziału.

Do obliczenia zachowku bierze się pod uwagę substrat zachowku. Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, z zastrzeżeniem wyjątków z art. 994 Kodeksu cywilnego. Wartość darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania i cen z chwili ustalania zachowku, co wynika z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że roszczenie o zachowek mogłoby pojawić się w innych stanach faktycznych, na przykład gdyby matka była właścicielką mieszkania i przekazała je siostrze darowizną, gdyby przed śmiercią podarowała siostrze znaczną kwotę na wykup lokalu albo gdyby doszło do pozornej sprzedaży mającej ukryć darowiznę. Wtedy analizuje się nie sam fakt wykupu od gminy, lecz czynności dokonane przez spadkodawcę.

Sprzedaż wykupionego mieszkania przez siostrę

Jeżeli siostra stała się właścicielką lokalu po zawarciu umowy sprzedaży z gminą, mogła co do zasady rozporządzać swoją własnością, w tym sprzedać mieszkanie. Rodzeństwo nie uzyskuje prawa do części ceny sprzedaży tylko dlatego, że matka była wcześniej najemcą lokalu.

Osobną kwestią jest ewentualny obowiązek zwrotu bonifikaty na rzecz gminy. Z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeżeli nabywca zbył lokal lub wykorzystał go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, gmina może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi w art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to jednak relacja między gminą a nabywcą lokalu, a nie podstawa do roszczeń rodzeństwa o zachowek.

Termin przedawnienia roszczenia o zachowek

Jeżeli mimo wszystko istnieje podstawa do dochodzenia zachowku, trzeba sprawdzić termin przedawnienia. Art. 1007 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Z kolei art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanego zapisu windykacyjnego lub darowizny przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Jeżeli od śmierci matki minęło 10 lat, ewentualne roszczenie o zachowek może być przedawnione, chyba że doszło do zdarzeń mających wpływ na bieg przedawnienia, na przykład uznania roszczenia lub skutecznego wszczęcia postępowania. To wymaga oceny konkretnych dokumentów i dat.

Co można zrobić praktycznie?

Jeżeli rodzeństwo chce sprawdzić, czy ma jakiekolwiek roszczenia, powinno zacząć od ustalenia, jaki był status prawny mieszkania w dniu śmierci matki. Kluczowe są: umowa najmu, decyzje lub korespondencja z gminą, dokumenty potwierdzające wstąpienie w najem, akt notarialny wykupu lokalu, akt notarialny późniejszej sprzedaży oraz dokumenty dotyczące ewentualnych darowizn od matki.

Jeżeli dokumenty potwierdzą, że matka była wyłącznie najemcą, siostra po śmierci matki wstąpiła w najem, a następnie wykupiła lokal od gminy za własne środki, roszczenie o zachowek od wartości mieszkania najczęściej nie będzie zasadne. Jeżeli jednak pojawią się dowody darowizn lub finansowania zakupu przez matkę, należy osobno ocenić, czy te wartości mogą być doliczone do substratu zachowku.

FAQ

Czy meldunek w mieszkaniu komunalnym daje prawo do wykupu?

Nie sam meldunek. Przy wstąpieniu w najem po śmierci najemcy art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie zastępuje faktycznego zamieszkiwania.

Czy dzieci zmarłego najemcy dziedziczą mieszkanie komunalne?

Nie dziedziczą własności mieszkania, jeżeli lokal należał do gminy. Mogą co najwyżej wstąpić w stosunek najmu, jeżeli spełniają warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego. Dopiero późniejszy wykup od gminy może prowadzić do nabycia własności przez osobę kupującą.

Czy bonifikata przy wykupie lokalu jest darowizną doliczaną do zachowku?

Nie w typowej sytuacji. Bonifikaty udziela gmina kupującemu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i uchwał gminy. Nie jest to darowizna dokonana przez zmarłego rodzica, więc sama bonifikata nie powiększa substratu zachowku po rodzicu.

Czy rodzeństwo może żądać części ceny po sprzedaży mieszkania przez siostrę?

Co do zasady nie, jeżeli siostra była właścicielką lokalu nabytego od gminy po śmierci matki. Cena sprzedaży jest wtedy ceną za majątek siostry. Inaczej można oceniać sytuację, gdy zakup został sfinansowany darowizną od matki albo gdy matka była wcześniej właścicielem lokalu.

Czy po 10 latach od śmierci rodzica można jeszcze żądać zachowku?

Często takie roszczenie będzie przedawnione. Art. 1007 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadniczo 5-letnie terminy przedawnienia. Trzeba jednak sprawdzić daty, rodzaj roszczenia oraz to, czy bieg przedawnienia został przerwany albo czy dłużnik uznał roszczenie.

Podsumowanie

Jeżeli matka była tylko najemcą mieszkania komunalnego, a siostra po jej śmierci wstąpiła w najem i wykupiła lokal od gminy, rodzeństwu co do zasady nie przysługuje zachowek od wartości tego mieszkania. Lokal nie należał do matki w chwili śmierci, więc nie wszedł do spadku.

Warto jednak sprawdzić dokumenty, jeżeli istnieje podejrzenie, że matka finansowała wykup, przekazywała siostrze znaczne środki albo wcześniej była właścicielką lokalu. Wtedy przedmiotem analizy może być darowizna lub inna czynność prawna spadkodawcy, a nie sam wykup mieszkania komunalnego od gminy.

Źródła

• Art. 922, art. 691, art. 991, art. 993-995 oraz art. 1007 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: ISAP.
• Art. 4 oraz art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: ISAP.
• Art. 34 i art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: ISAP.