Wspólna nieruchomość po rozdzielności – jak rozliczyć zysk z najmu?

Działalność gospodarcza jednego małżonka a majątek wspólny

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Jeżeli więc nieruchomość została kupiona w czasie trwania wspólności ustawowej i nie zachodzi wyjątek z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, co do zasady należy do majątku wspólnego.

Samo wskazanie w akcie notarialnym, że zakup ma służyć działalności gospodarczej jednego z małżonków, nie przesądza jeszcze, że nieruchomość staje się jego majątkiem osobistym. O przynależności do majątku wspólnego decyduje przede wszystkim źródło i moment nabycia, a nie wyłącznie cel gospodarczy korzystania z rzeczy.

Znaczenie ma też art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków. Jeżeli zatem w czasie trwania wspólności nieruchomość przynosiła czynsz najmu, dochody te co do zasady zasilały majątek wspólny.

Co zmienia ustanowienie rozdzielności majątkowej?

Ustanowienie rozdzielności majątkowej nie powoduje automatycznie, że wcześniejszy majątek wspólny przestaje istnieć i od razu zostaje fizycznie podzielony. Z chwilą ustania wspólności ustawowej majątek wspólny przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Wynika to z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który odsyła do przepisów o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku, a w praktyce także do zasad rozliczeń między współwłaścicielami.

Od tego momentu byli małżonkowie nie mają już majątku wspólnego w sensie ustroju małżeńskiego, ale nadal pozostają współuprawnieni do składników, które wcześniej do niego należały, dopóki nie dojdzie do podziału majątku. To oznacza, że jeden z małżonków nie może swobodnie traktować całej nieruchomości jak wyłącznie swojej tylko dlatego, że sam prowadzi działalność gospodarczą albo sam wystawia faktury najemcom.

Jeżeli potrzebujesz szerszego tła dotyczącego rozliczeń firmowych po rozstaniu, zobacz również: działalność gosp. po rozwodzie.

Czy jeden małżonek może sam pobierać zysk z najmu?

Co do zasady nie powinien zatrzymywać całego zysku wyłącznie dla siebie, jeżeli najem dotyczy nieruchomości stanowiącej nadal składnik niepodzielonego majątku po ustaniu wspólności ustawowej. W takim przypadku istotne są przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o współwłasności.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli po ustaniu wspólności majątkowej małżonkowie mają co do zasady równe udziały, punkt wyjścia jest taki, że każdemu przypada połowa pożytków, chyba że w konkretnej sprawie sąd ustali nierówne udziały na podstawie art. 43 § 2 i § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce oznacza to, że małżonek nieprowadzący działalności może żądać rozliczenia przypadającej mu części pożytków z najmu. Nie musi sam rejestrować firmy tylko po to, aby otrzymywać swoją część rozliczenia. Prowadzenie działalności przez drugiego małżonka jest kwestią organizacji rozliczeń z najemcą i fiskusem, a nie warunkiem powstania prawa do udziału w pożytkach.

Czy trzeba założyć własną działalność gospodarczą?

Nie. Prawo do udziału w pożytkach z rzeczy wspólnej nie wynika z wpisu do CEIDG, lecz z prawa własności albo współwłasności. Jeżeli nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego, który po rozdzielności nie został jeszcze podzielony, drugi małżonek ma podstawę do żądania rozliczenia z art. 207 Kodeksu cywilnego.

Założenie działalności mogłoby mieć znaczenie tylko wtedy, gdyby oboje chcieli wspólnie prowadzić określony model biznesowy i wspólnie występować wobec najemców. To jednak zupełnie inna kwestia niż dochodzenie swojej części pożytków. Samo dochodzenie rozliczenia nie wymaga rejestracji firmy.

Jak liczyć należną część – przychód czy dochód?

W praktyce najczęściej spór dotyczy tego, czy drugi małżonek może żądać połowy wpływów brutto, czy połowy kwoty po odliczeniu uzasadnionych kosztów. Art. 207 Kodeksu cywilnego mówi zarówno o pożytkach i przychodach, jak i o wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną. Dlatego przy rozliczeniu zwykle bierze się pod uwagę realny wynik ekonomiczny związany z rzeczą wspólną: wpływy z najmu oraz koszty konieczne i rzeczywiście poniesione na utrzymanie nieruchomości.

Do typowych kosztów mogą należeć m.in. opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, raty dotyczące utrzymania nieruchomości, konieczne naprawy, ubezpieczenie czy prowizje bezpośrednio związane z najmem. Nie każdy wydatek wpisany przez jednego małżonka w koszty działalności automatycznie obciąża drugiego. W razie sporu trzeba wykazać, że był to koszt rzeczywiście związany z rzeczą wspólną i zasadny.

Jak dochodzić swoich praw w praktyce?

Najbezpieczniej działać etapami.

Po pierwsze – wezwanie do rozliczenia. Warto wystąpić do drugiego małżonka na piśmie o przedstawienie rozliczenia najmu za konkretny okres, wskazanie uzyskanych wpływów, poniesionych kosztów i przekazanie należnej części. Dobrze zażądać także kopii umów najmu, faktur, rachunków i potwierdzeń przelewów.

Po drugie – zgromadzenie dowodów. Przydadzą się: akt notarialny nabycia nieruchomości, dokument ustanawiający rozdzielność majątkową, odpis księgi wieczystej, umowy najmu, ogłoszenia najmu, korespondencja z najemcami, wyciągi bankowe, dokumenty księgowe oraz dowody ponoszonych kosztów.

Po trzecie – postępowanie sądowe. Jeżeli między stronami toczy się już sprawa o podział majątku wspólnego, zwykle warto w niej zgłosić żądanie rozliczenia pożytków z nieruchomości za okres po ustaniu wspólności. Jeżeli sprawy o podział jeszcze nie ma, możliwe jest rozważenie odrębnych roszczeń, ale wybór właściwej drogi procesowej zależy od konkretnych okoliczności i zakresu żądania.

W sprawach, w których występuje także firma jednego z małżonków, pomocny może być również materiał: wspólność dzialalność.

Podział majątku a rozliczenie pożytków

W postępowaniu o podział majątku sąd może rozliczać nie tylko same składniki majątku, ale również określone wzajemne roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej, nakładami i pożytkami. Podstawą są tu przede wszystkim art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz odpowiednio stosowane przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności i Kodeksu postępowania cywilnego o dziale majątku.

To, czy rozliczenie zostanie przeprowadzone właśnie w tej sprawie i za jaki dokładnie okres, zależy od stanu faktycznego, treści wniosku i materiału dowodowego. W praktyce bardzo ważne jest precyzyjne sformułowanie żądania: za jaki okres domagasz się rozliczenia, jakie kwoty wskazujesz oraz na jakich dowodach je opierasz.

Czy znaczenie ma to, że faktury wystawiał tylko jeden małżonek?

Dla prawa do udziału w pożytkach – nie decydująco. To, że faktury z tytułu najmu wystawia jeden małżonek w ramach własnej działalności, może mieć znaczenie podatkowe i dowodowe, ale samo w sobie nie odbiera drugiemu współuprawnionemu roszczenia o rozliczenie pożytków z rzeczy wspólnej.

Trzeba jednak oddzielić dwie sfery: cywilną i podatkową. Cywilnie można żądać rozliczenia udziału w pożytkach. Podatkowo sposób opodatkowania najmu i ujęcia przychodów zależy od tego, kto formalnie zawierał umowy, jak był prowadzony najem i czy był on wykonywany w ramach działalności gospodarczej. W razie sporu rodzinnego nie należy samodzielnie „dopisywać się” do faktur wstecz ani sztucznie zmieniać modelu rozliczeń bez analizy księgowej i prawnej.

Kiedy sprawa może być bardziej skomplikowana?

Nie każda sprawa kończy się prostym rozliczeniem połowy zysku. Większe trudności pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy:

• nieruchomość była częściowo finansowana z majątku osobistego jednego z małżonków,
• jeden z małżonków żąda ustalenia nierównych udziałów na podstawie art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• nieruchomość była obciążona kredytem i jedna strona samodzielnie spłacała zobowiązania po ustaniu wspólności,
• najmem zarządzała spółka albo działalność była prowadzona w bardziej złożonej formule,
• brakuje dokumentów potwierdzających rzeczywiste wpływy i koszty.

W takich sytuacjach warto też przeanalizować szerszy kontekst majątkowy między małżonkami, w tym: rozwód a finanse.

Tabela: co przysługuje drugiemu małżonkowi?

FAQ

Czy po rozdzielności majątkowej nadal mam prawo do części czynszu z najmu?

Tak, jeżeli nieruchomość należy do niepodzielonego majątku po ustaniu wspólności ustawowej, możesz co do zasady żądać rozliczenia pożytków stosownie do udziału, na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego.

Czy muszę mieć własną firmę, żeby żądać połowy zysku?

Nie. Prawo do rozliczenia wynika z udziału w nieruchomości, a nie z prowadzenia działalności gospodarczej.

Czy mogę żądać połowy przychodu brutto?

Nie zawsze. Zwykle rozliczenie uwzględnia także uzasadnione wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W sporze trzeba ocenić, które koszty były rzeczywiście konieczne i prawidłowo udokumentowane.

Czy najlepiej dochodzić tego w sprawie o podział majątku?

Bardzo często tak, ale zależy to od stanu faktycznego i etapu sporu. Jeżeli sprawa o podział majątku już się toczy, zwykle warto rozważyć zgłoszenie tam również żądania rozliczenia pożytków.

Jakie dokumenty są najważniejsze?

Najczęściej: akt notarialny zakupu, dokument ustanawiający rozdzielność, księga wieczysta, umowy najmu, faktury, zestawienia wpływów, wyciągi bankowe, potwierdzenia kosztów i korespondencja między stronami.

Podsumowanie

Jeżeli nieruchomość została kupiona do majątku wspólnego, drugi małżonek nie traci prawa do rozliczenia pożytków tylko dlatego, że najem prowadzi formalnie wyłącznie jedna strona. Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej najważniejsze jest ustalenie, czy nieruchomość nadal stanowi składnik niepodzielonego majątku po ustaniu wspólności oraz jakie realnie przynosiła wpływy i koszty. W typowej sytuacji nie trzeba zakładać własnej działalności gospodarczej – trzeba natomiast dobrze przygotować dowody i prawidłowo sformułować żądanie rozliczenia.

Źródła:

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

W szczególności: art. 31, art. 33, art. 43, art. 45 i art. 46 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz art. 207 ustawy – Kodeks cywilny.