Własność połowy domu bez własności działki – niejasna sytuacja prawna nieruchomości

Czy dom może być własnością innej osoby niż grunt na którym się znajduje?

Obawiam się, że sprawa nie jest łatwa. Przede wszystkim wszelkie ustne uzgodnienia między członkami rodziny nie mają znaczenia, jeśli chodzi o prawo własności nieruchomości. Podobnie rozrządzenia ojca w testamencie co do kwestii, komu mają przypaść poszczególne części domu, są w tym zakresie nieważne. Poniżej postaram się Pani wyjaśnić, dlaczego.

Zgodnie ze starorzymską zasadą prawa to, co się znajduje na gruncie, przynależy gruntowi (łac. superficies solo cedit) – to obecnie jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego.

Zasada ta jest wyrażona w art. 48 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Powyższa zasada oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Właściciel działki jest więc jednocześnie właścicielem domu, który się na niej znajduje.

Z zasady tej wynika bardzo istotny wniosek – własność zabudowanej nieruchomości nie może być przeniesiona na podstawie jakiejkolwiek czynności prawnej bez przeniesienia własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na tym gruncie, ani też własność tych budynków nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem takiego przeniesienia.

Bezwzględnie obowiązujący charakter zasady superficies solo cedit sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w których wyniku inna osoba niż właściciel gruntu mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu. Wyjątki w tym względzie mogą wynikać wyłącznie z ustawy.

Konkretne izby czy pomieszczenia domu stanowią jego część składową. Z kolei dom stanowi część składową nieruchomości gruntowej, na której się znajduje. Tak wynika też z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1963 r., III CR 137/63, zgodnie z którym dom, niezależnie od tego, czy jest postawiony na podwalinach czy też na podmurówce, stanowi część składową nieruchomości.

Część składowa nieruchomości nie może być odrębnym przedmiotem własności

Część składowa natomiast, zgodnie z art. 47 § 1 K.c., nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Stosownie natomiast do art. 47 § 2 K.c. za część składową nieruchomości uważa się „wszystko, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Ponadto art. 48 K.c. stanowi, że „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”.

Reasumując, część składowa nieruchomości nie może być odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych i dzieli los prawny tej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że rozrządzenia dotyczące części domu, zawarte w testamencie, są bezskuteczne. Nie da się bowiem zgodnie z prawem rozporządzić częściami składowymi nieruchomości i podzielić nieruchomość w ten sposób, że jedna osoba dostaje konkretne pomieszczenia. Byłoby to teoretycznie możliwe, gdyby najpierw przeprowadzone zostało stosowne postępowanie o podział nieruchomości, w którego wyniku wyodrębniono by dwie oddzielne nieruchomości.

Z pytania nie wynika jednak, aby coś takiego miało miejsce. W sensie prawnym dom stanowi jedną całość i podlega dziedziczeniu w całości. Obecnie sytuacja wygląda prawdopodobnie tak, że właścicielami działki, a także całego domu, który na niej się znajduje, są dzieci stryja jako jego spadkobiercy.

Żeby zmienić tę sytuację, właściciele nieruchomości musieliby przenieść swój udział w nieruchomości, np. w drodze darowizny na rzecz Pani.

Pozostaje jeszcze inna możliwość. Mianowicie zgodnie z art. 948 K.c. „testament należy tak tłumaczyć, ażeby zapewnić możliwie najpełniejsze urzeczywistnienie woli spadkodawcy. Jeżeli testament może być tłumaczony rozmaicie, należy przyjąć taką wykładnię, która pozwala utrzymać rozrządzenia spadkodawcy w mocy i nadać im rozsądną treść”.

Biorąc pod uwagę treść testamentu oraz rzeczywistą wolę spadkodawcy, który chciał zapewnić Pani rodzinie mieszkanie, należałoby przyjąć, że nastąpiła przemiana nieważnego postanowienia o zapisie prawa własności części domu mieszkalnego na postanowienie o zapisie prawa dożywotniej służebności mieszkania w tych pomieszczeniach.

Mogą więc Państwo spróbować domagać się ustanowienia na swoją rzecz prawa dożywotniej służebności mieszkania.

Zgodnie z przepisem art. 285 w związku z art. 296 K.c. służebność osobista polega na obciążeniu konkretnej nieruchomości (gruntu, budynku lub lokalu) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść polega bądź na tym, że osoba uprawniona może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Jedną z możliwych postaci służebności osobistej jest służebność mieszkania, regulowana w szczególności przepisami art. 301 i 302 K.c. Jej istota zależy od treści konkretnej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, zazwyczaj jednak ukształtowana zostaje jako prawo do zamieszkiwania, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, zaspokajania innych potrzeb życiowych, kulturalnych itp.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1963 r., sygn. akt III CR 137/63