Przepisanie mieszkania na syna i spłata drugiego dziecka

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić trzy kwestie: sposób przekazania prawa do mieszkania, realne zabezpieczenie spłaty drugiego syna oraz ewentualne przyszłe roszczenia o zachowek. To są odrębne zagadnienia i każde z nich opiera się na innych przepisach.

Co dokładnie mogą Państwo zrobić z mieszkaniem?

Jeżeli mieszkanie stanowi obecnie Państwa majątek wspólny, to rozporządzenie nim wymaga działania obojga małżonków. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego, a w praktyce także prawa, które jest traktowane jako składnik majątku wspólnego o istotnym znaczeniu. Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe, o czym stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przeniesienie prawa następuje w formie aktu notarialnego. Wymóg formy aktu notarialnego wynika z art. 17² ust. 4 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

W praktyce mają Państwo kilka wariantów:

Dlaczego darowizna z poleceniem nie zawsze jest najlepsza?

Darowiznę reguluje art. 888 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny. Polecenie przy darowiźnie przewiduje art. 893 Kodeksu cywilnego: darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Właśnie ten fragment jest kluczowy.

Jeżeli w akcie notarialnym wpiszą Państwo, że syn ma spłacić brata, to trzeba bardzo ostrożnie skonstruować dokument. Samo klasyczne polecenie z art. 893 Kodeksu cywilnego nie tworzy automatycznie po stronie drugiego syna takiego roszczenia, jak przy zwykłej umowie, w której jest on wierzycielem określonej kwoty.

Dlatego w praktyce notarialnej i procesowej bezpieczniejsze bywa takie rozwiązanie, w którym:

• drugi syn nabywa udział,
• a następnie dochodzi do umownego zniesienia współwłasności ze spłatą,
• albo od razu konstruuje się akt w sposób tworzący jednoznaczne zobowiązanie pieniężne z terminem, sposobem płatności i ewentualnym zabezpieczeniem.

Jeżeli chcą Państwo uniknąć przyszłego konfliktu, proszę rozważyć nie tylko „zapisanie obowiązku”, ale również wpisanie do aktu: terminu spłaty, wysokości spłaty, odsetek za opóźnienie oraz zabezpieczenia, np. poddania się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. To jednak wymaga precyzyjnego dopasowania do treści czynności notarialnej.

Bezpieczniejszy wariant: współwłasność obu synów i późniejsza spłata

Jeżeli obaj synowie najpierw otrzymają udziały, a następnie jeden z nich przejmie całość prawa z obowiązkiem spłaty drugiego, to drugi syn ma znacznie czytelniejszą pozycję prawną. Podstawą jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego jest standardowym sposobem zniesienia współwłasności, przewidzianym w art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu te przepisy stosuje się odpowiednio. Jeżeli strony są zgodne, można to załatwić notarialnie. Gdy zgody brak, pozostaje postępowanie sądowe.

Zobacz również:

• podwójna darowizna mieszkania i pieniędzy w rodzinie
• sprzedaż udziału w domu obciążonym hipoteką

Czy siostra męża może żądać zachowku po teściach?

Tak, może to być możliwe, ale tylko po konkretnym spadkodawcy i po spełnieniu warunków wynikających z przepisów o zachowku. Zachowek reguluje art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Uprawnionymi są zstępni, małżonek i rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy.

Trzeba tu wyraźnie oddzielić dwa spadki: osobno po teściowej i osobno po teściu. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego, a spadkobierca nabywa spadek z tą chwilą na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego. Zachowek również ocenia się osobno po każdej z tych osób.

Dla Państwa pytania kluczowy jest art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, ale tylko wtedy, gdy były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

To oznacza, że jeżeli przed laty mieszkanie zostało darowane Państwu, to trzeba ocenić odrębnie pozycję każdego z obdarowanych:

• mąż jako dziecko darczyńców jest ich zstępnym, a więc osobą z kręgu uprawnionych do zachowku;
• żona syna co do zasady nie należy do kręgu ustawowych spadkobierców po teściach ani do kręgu uprawnionych do zachowku po nich.

W praktyce może to prowadzić do wniosku, że przy liczeniu zachowku po rodzicach męża inaczej ocenia się część przypadającą na męża, a inaczej część przypadającą na synową. Ponieważ stan faktyczny zależy od treści dawnego aktu, ustroju majątkowego małżonków i sposobu nabycia prawa, taka sprawa wymaga dokładnego przeliczenia substratu zachowku według art. 993–995 Kodeksu cywilnego.

Nie można więc odpowiedzieć automatycznie, że siostra męża „na pewno nic nie może” albo „na pewno dostanie zachowek”. To zależy od tego:

• czy darowizna była uczyniona przez oboje teściów,
• na rzecz kogo dokładnie,
• jaką część prawa otrzymał mąż, a jaką Pani,
• czy po śmierci któregoś z teściów pozostanie jeszcze majątek spadkowy,
• jaka będzie wartość lokalu liczona dla potrzeb zachowku.

Czy obecna darowizna dla jednego syna wpłynie na przyszły zachowek drugiego?

Tak, może wpłynąć. Jeżeli przekażą Państwo mieszkanie tylko jednemu synowi, to wartość tej darowizny może być brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku po Państwu. Podstawą są art. 991 § 1, art. 993 oraz art. 994 Kodeksu cywilnego.

W relacji rodzice–dzieci ograniczenie 10-letnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego co do zasady nie daje takiej ochrony, jak przy darowiznach na rzecz osób spoza kręgu spadkobierców lub uprawnionych do zachowku. Dziecko jest zstępnym, więc darowizna dokonana na jego rzecz może być doliczana przy obliczaniu zachowku. W konsekwencji przekazanie całego mieszkania jednemu synowi może po Państwa śmierci stać się podstawą roszczeń drugiego syna o uzupełnienie zachowku.

Jeżeli więc zależy Państwu na możliwie równym i przejrzystym rozliczeniu dzieci już teraz, wariant z udziałami i późniejszą spłatą zwykle lepiej porządkuje sytuację niż sama darowizna dla jednego syna.

Czy syn może dostać kredyt lub pożyczkę na spłatę brata?

Co do zasady tak, ale decyzję podejmuje bank według własnej oceny zdolności kredytowej i akceptowalnego zabezpieczenia. Sam wiek 26 lat nie wyklucza kredytu. Znaczenie mają m.in. dochody, rodzaj umowy o pracę, historia kredytowa, liczba osób na utrzymaniu i możliwość ustanowienia zabezpieczenia.

Jeżeli bank ma sfinansować nabycie prawa do lokalu lub spłatę współuprawnionego, zwykle oczekuje zabezpieczenia hipotecznego. Hipotekę reguluje ustawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 67 tej ustawy do powstania hipoteki co do zasady potrzebny jest wpis w księdze wieczystej.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można założyć księgę wieczystą, a sama hipoteka może obciążać to prawo. Jeżeli księga jeszcze nie istnieje, warto to sprawdzić przed wizytą w banku i przed czynnością u notariusza, bo może to wydłużyć procedurę.

W praktyce banki często lepiej oceniają sytuację, gdy:

• wartość lokalu jest potwierdzona operatem lub wyceną bankową,
• stan prawny prawa do lokalu jest jasny,
• kwota spłaty i termin płatności są precyzyjnie wskazane w akcie,
• istnieje możliwość ustanowienia hipoteki bez dodatkowych sporów między stronami.

Podatek i formalności przy darowiźnie dla syna

Darowizna między rodzicami a dzieckiem co do zasady korzysta ze zwolnienia podatkowego w tzw. grupie zerowej na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna jest dokonywana w formie aktu notarialnego, notariusz co do zasady obsługuje formalności podatkowe i nie ma potrzeby osobnego zgłoszenia SD-Z2 dla samej darowizny objętej aktem.

Przy planowaniu czynności trzeba jednak odróżnić podatek od spadków i darowizn od innych możliwych kosztów, np. taksy notarialnej, opłat sądowych za księgę wieczystą lub wpis hipoteki oraz kosztów bankowych, jeżeli pojawi się finansowanie.

Zobacz również:

• koszty przekazania majątku w rodzinie
• zamiana darowizny na umowę dożywocia

Jakie rozwiązanie jest najpraktyczniejsze w opisanej sprawie?

Przy założeniu, że chcą Państwo:

• żeby jeden syn finalnie był jedynym właścicielem prawa do lokalu,
• żeby drugi syn dostał konkretną spłatę,
• żeby ograniczyć ryzyko późniejszych sporów,

najczęściej najrozsądniejsze są dwa warianty:

1. darowizna udziałów obu synom, a potem zniesienie współwłasności ze spłatą – rozwiązanie zwykle najczytelniejsze prawnie;
2. jeden akt notarialny przygotowany tak, by drugi syn miał jednoznaczne roszczenie pieniężne, a nie tylko ogólne polecenie o wątpliwej przydatności egzekucyjnej.

Sama wycena mieszkania przed czynnością jest dobrym pomysłem praktycznym, bo pomaga ustalić uczciwą spłatę i później ogranicza spory dowodowe. Nie jest jednak sama w sobie wystarczająca – najważniejsze jest to, jak zostanie zapisana treść obowiązku spłaty.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie na jednego syna i zobowiązać go do spłaty brata?

Tak, ale najlepiej zrobić to tak, aby obowiązek spłaty był konkretnym zobowiązaniem zapisanym w akcie notarialnym, a nie tylko ogólnym poleceniem. W przeciwnym razie egzekwowanie spłaty może być dużo trudniejsze.

Czy darowizna dla jednego syna może wywołać później roszczenie o zachowek drugiego syna?

Tak. Darowizna na rzecz dziecka może być doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku po rodzicach na podstawie art. 993 i art. 994 Kodeksu cywilnego.

Czy siostra męża może dochodzić zachowku po swoich rodzicach mimo dawnej darowizny mieszkania?

Może, ale trzeba osobno ocenić spadek po każdym z rodziców, treść dawnej darowizny i to, na rzecz kogo dokładnie została dokonana. Sam upływ czasu nie wyłącza wszystkich roszczeń automatycznie.

Czy do kredytu na spłatę brata potrzebna będzie księga wieczysta?

Bardzo często tak, ponieważ bank zwykle oczekuje możliwości ustanowienia hipoteki. Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma jeszcze księgi wieczystej, warto to sprawdzić odpowiednio wcześniej.

Czy notariusz wystarczy do załatwienia całej sprawy?

Notariusz sporządzi akt, ale wcześniej warto ustalić wariant prawny i skutki podatkowe. W sprawach rodzinnych dotyczących zachowku i rozliczeń między dziećmi sama techniczna czynność notarialna to zwykle za mało.

Źródła

• art. 37 § 1 pkt 1, art. 43 § 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 210 § 1, art. 212 § 2, art. 888 § 1, art. 893, art. 924, art. 925, art. 991 § 1, art. 993–995 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4 i 5 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 17² ust. 4 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 67 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 4a ust. 1 ustawy z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn