Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przepisanie mieszkania na syna z obowiązkiem spłaty drugiego syna

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 02.03.2020

Posiadamy z mężem mieszkanie spółdzielczo-własnościowe (współwłasność). Nabyliśmy je przed laty od rodziców męża jako darowiznę (w akcie notarialnym). Obecnie nie mieszkamy w tym mieszkaniu, chcemy je podzielić między 2 dorosłych synów. Jeden z nich chce tam zamieszkać i spłacić drugiego z jego połowy. Mieszkanie widnieje nadal jako nasza własność – moja i męża. Chcemy najpierw je wycenić i przepisać na syna jako darowiznę z zapisem, obowiązku spłaty drugiego syna. Czy to postępowanie jest prawidłowe i co przeoczyliśmy? Czy syn, który ma 26 lat, może starać się o pożyczkę w banku na cele mieszkaniowe? Pracuje, ma umowę na stałe. Teściowie przepisali nam to mieszkanie 20 lat temu, jeszcze żyją, mąż ma siostrę. Czy po ich śmierci siostra może ubiegać się o zachowek?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przepisanie mieszkania na syna z obowiązkiem spłaty drugiego syna

Fot. Fotolia

Państwu z pewnością przyda się opracowanie własnej strategii w związku z sytuacją majątkową. Daleki jestem od oceniania przedstawionego przez Panią planu, także z uwagi na to, że Państwo znają swą sytuacją – moja zaś wiedza jest wycinkowa; większość ludzi (w tym prawnicy) ma ograniczoną wiedzę o sytuacji innych osób. Jeśli wolno mi coś zaproponować, to proponuję ograniczyć ryzyko sytuacji spornych – także w przyszłości; a wraz z upływem czasu często ograniczają się możliwości udowodnienia prawdy (co niekiedy skutkuje poczuciem skrzywdzenia oraz przynajmniej pogorszeniem relacji międzyludzkich).

Spadek i zachowek przysługuje osobno po każdym człowieku

Po każdym człowieku jest odrębny spadek – ustawowe określenie spadku zostało zawarte w art. 922 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); również w przypadku śmierci kogoś, kto pozostawia po sobie owdowiałego małżonka. Podobnie jest w przypadku zachowku (art. 991 i następne K.c.) – po każdym człowieku może komuś przysługiwać odrębny zachowek (jeszcze za życia owdowiałego małżonka). Za życia człowieka nie ma żadnego zachowku po nim, ani spłat – np. związanych z umową darowizny (art. 888 i następne K.c.).

 

Z powyższego wynika, że aktualnie może formułować jedynie hipotezy na temat ewentualnie przysługujących komuś w przyszłości zachowków – tak po Pani teściach, jak też po Pani mężu oraz po Pani. Swoistą listę osób potencjalnie uprawnionych z tytułu zachowku zawarto w art. 991 K.c.; „listę” tę trzeba zestawiać z sytuacją w powiązaniu z przepisami o dziedziczeniu ustawowym (art. 931 i następne K.c.) – także w przypadku jedynie ewentualnego dziedziczenia ustawowego. Z wartością mienia, które za swego życia spadkobierca zbył na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), wiązać się może roszczenie o nazwie „wyrównanie zachowku” (art. 1000 K.c. w związku z art. 991 K.c.) – jest to wariant roszczenia o zachowek. W praktyce dużo zależy od odpowiednio dokładnych obliczeń oraz od wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.c.). Chodzi nie tylko o „operacja na ułamkach” – wskazanych w art. 991 K.c. oraz „wynikających” (w kontekście danej sytuacji) z przepisów o dziedziczeniu ustawowym (art. 931 i następne K.c.). Istotne jest także obliczenie „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.) – czyli wartości majątkowej, z którą zestawia się wynik „operacji na ułamkach”. Przy obliczaniu „substratu zachowku” powinny być brane pod uwagę darowizny wyższej wartości.

 

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wcześniej Pani teściom oraz przysługuje Państwu aktualnie w ramach „wspólności majątkowej małżeńskiej”, to proszę pamiętać o (mającej bardzo często zastosowanie) regule równości udziałów małżonków w takiej wspólności między nimi – art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Kto jest potencjalnie uprawniony do zachowku?

Synowe (zięciowie) są poza gronem osób potencjalnie uprawnionych do zachowku, zaś zstępni są na tej „liście”. Z tym wiąże się brzmienie art. 994 K.c.:

 

„§ 1. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

§ 2. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego.

§ 3. Przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa”.

Czas od otrzymania darowizny

Gdyby ktoś w przyszłości żądał od Pani zachowku (po Pani teściu lub po Pani teściowej) w związku z darowizną odnośnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to okres, który upłynął od przyjęcia przez Panią owej darowizny, chroni Panią przed takimi żądaniami. Z uwagi na duże znaczenie aktywności własnej w sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (który proponuję traktować bardzo poważnie – w ewentualnym procesie o wypłacenie zachowku mogłoby się przydać zwrócenie uwagi na czas, który upłynął od dokonania odnośnej darowizny, oraz na art. 994 K.c. Z kolei Pani mąż nie mógłby skorzystać z możliwości powołania się na upływ określonego czasu od dokonania rzeczonej darowizny; podobnie byłoby w przypadku ewentualnych przyszłych dążeń do uzyskania zachowku po Pani lub po Pani mężu w związku z darowaniem czegoś cennego (nie tylko tytułu prawnego do odnośnego mieszkania) któremuś z Państwa synów.

Darowizna z poleceniem

Wprawdzie z dokonaniem darowizny może wiązać się polecenie (skierowane do obdarowanego), ale proszę zwrócić uwagę na dyskusyjność prawnej skuteczności polecenia – przeważa (także w orzecznictwie) pogląd o małej prawnej skuteczności polecenia. Takie stanowisko odbiega od przekonania wielu ludzi. Jeżeli w dodatku sytuacja staje się rzeczywiście sporna (w przypadku odmowy wykonania polecenia), to relacje między obdarowanym a darczyńcą mogą się znacznie pogorszyć; niekiedy występują okoliczności uzasadniające odwołanie darowizny (art. 898 i następne K.c.) lub wydziedziczenie (art. 1008 i następne K.c.) – a wydziedziczenie oznacza pozbawienie prawa do zachowku, ale jedynie osobę wydziedziczoną, a nie jej zstępnych (art. 1011 K.c.). Pojawić się mogą pomysły sporządzenia testamentu (art. 941 i następne K.c.) „negatywnego” – czyli wykluczającego kogoś od dziedziczenia (z tym zaś wiążą się wątpliwości co do tego, czy takie wykluczenie obejmuje także zstępnych wykluczonego od dziedziczenia). Co więcej, niekiedy darczyńca znajduje się w sytuacji, która uzasadnia żądanie wsparcia od darczyńcy (art. 897 K.c.) – ten obowiązek wsparcia powinien korygować obowiązek alimentacyjny (art. 128 i następne K.c.). Czasami obiektywne okoliczności wykluczają wykonanie polecenia – np.: trudności finansowe, egzekucja komornicza (nie tylko alimentów, ale także innych wierzytelności).

Decyzja o dokonaniu spłaty

Jak miałaby dokonana tak zwana spłata (Nie pytam – jedynie zachęcam do zastanowienia się. Gdyby tak zwana spłata miała zostać dokonana poprzez dokonanie darowizny, to mogłyby wchodzić w grę kolejne okoliczności z darowiznami potencjalnie związane (wyżej zarysowane). Czemu miałoby służyć „dokładanie jeszcze jednej darowizny”? Przecież Państwo mogliby dokonać darowizny na rzecz swych obu synów – taki wariant neutralizowałby między obdarowanymi roszczenia o zachowek (w związku z darowaniem udziałów w spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu).

 

Gdyby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało obu Państwa synom, to każdy z nich byłby uprawniony żądać zniesienia tego prawa – przez analogiczne stosowanie przepisów o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Mogłoby do tego dojść w formie aktu notarialnego lub na drodze sądowej (art. 617 i następne K.c.) – w przypadku skierowania do sądu wniosku ze zgodnym projektem podziału opłata sądowa (od rozpoznania sprawy) jest znacznie niższa. Jednym z wariantów zniesienia współwłasności może być spłacenie jednego z Uprawnionych przez drugiego – wtedy byłaby to spłata w ścisłym tego słowa znaczeniu; w dodatku byłoby to wolne od polecenia i ewentualnych sporów o jego (nie)wykonanie).

Oczywiście, wyżej wskazany hipotetycznie wariant, może zostać zignorowany. Jedynie przedstawiłem wariant alternatywny – by Państwu (być może we współpracy z Państwa synami) ułatwić wypracowanie strategii działania odpowiedniej do Państwa sytuacji.

Decyzja w sprawie udzielenia pożyczki

Potencjalny wierzyciel (np. bank lub SKOK) będzie podejmował decyzję w sprawie udzielenia pożyczki (art. 720 i następne K.c.) lub kredytu Państwa synowi – jeżeli on o to zawnioskuje. Kredyty (w tym tak zwane mieszkaniowe) są na ogół udzielane, jeżeli kredytobiorca (lub ktoś inny) ustanowi zabezpieczenie hipoteczne kredytu – a więc obciąży hipoteką przysługujący mu tytuł prawny do nieruchomości (własność lub użytkowanie wieczyste) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipoteka powstaje wraz z wpisem do księgi wieczystej – wobec tego dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna zostać założona księga wieczysta; prowadzenie ksiąg wieczystych oraz hipotekę (wspomnianą w art. 244 K.c.) uregulowano dokładniej w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogłoby się przydać także bez podejmowania starań o kredyt „hipoteczny” – może to okazać się istotne dla ochrony przed skutkami zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej (będącej właścicielem mieszkania, do którego przysługuje odnośne „prawo spółdzielcze”).

 

Zabezpieczenie hipoteczne mogłoby obciążać całość tytułu prawnego do lokalu – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo własności (gdyby doszło do przekształcenia „prawa spółdzielczego we własność przed dokonaniem teraz rozważanej darowizny) – albo udziały w tytule prawnym. Gdyby Państwo darowali swym synom udziały w tytule prawnym do odnośnego mieszkania, to kredytobiorca byłby w stanie ustanowić hipotekę wyłącznie na swych udziałach.

 

Instytucje kredytowe są uprawnione samodzielnie określać warunki kredytowania. Zakres obowiązków rodzinnych (np. wobec dzieci) może być jednym z istotnych czynników. Mogą występować różnice między poszczególnymi instytucjami kredytowymi.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem - dziesięć =

»Podobne materiały

Odwołanie darowizny przez teściową

Dwa lat temu teściowa darowała swojemu synowi (wówczas mojemu narzeczonemu) w drodze umowy darowizny niezabudowaną działkę. Po ślubie na tej działce rozpoczęliśmy budowę domu. Rok temu mąż darował mi w tej samej drodze darowizny prawo do własności działki (w akcie notarialnym oboje widniejemy jako w

 

Przekazanie mieszkania w formie darowizny

Przez 30 lat rodzice zamieszkiwali w spółdzielczym mieszkaniu własnościowym. Przez cały ten okres byłam w mieszkaniu zameldowana. Przed czterema laty, po śmierci ojca, prawo na mocy testamentu sporządzonego przez ojca nabyła w całości mama. Chce mi je oddać w formie darowizny. Co powinnam teraz zrob

 

Darowizna dla osoby niespokrewnionej

Mieszkamy w budynku należącym do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, mamy możliwość wykupu mieszkania. Niedawno sąsiad zaproponował nam, że możemy wykupić jego lokal (on nie ma na to pieniędzy). Oczywiście sąsiad miałby do śmierci mieszkać w swoim mieszkaniu. Czy możliwe jest przekazanie mieszkania w f

 

Czy testament zastąpić umową dożywocia?

Czy w naszej sytuacji możliwe jest zastąpienie testamentu mamy umową dożywocia? Mama żyje, jest osobą w podeszłym wieku i chorą. Ze względu na jej stan zdrowia zabrałem ją z jej mieszkania do siebie. Nie było innego wyjścia, bo mama wymaga opieki praktycznie 24 godziny na dobę. Finansowo mama jest n

 

Darowizna z zastrzeżeniem pierwokupu

Jestem jednym z kilku spadkobierców majątku po zmarłych rodzicach. Zastanawiamy się nad zbyciem swojego prawa do spadku (w formie darowizny) na jedną z osób. Czy możemy jednak zastrzec prawo pierwokupu? Obawiamy się, że ta osoba wkrótce sprzeda rodzinny majątek, a chcemy tego uniknąć.

 

Koszty przekazania gospodarstwa rolnego

Chcę przekazać gospodarstwo rolne wraz z budynkami, inwentarzem, maszynami rolniczymi i kwotą mleczną w zamian za emeryturę rolniczą w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników (jak również dożywocie). Notariusz zlecił mi podać wartość gospodarstwa wraz z budynkami. Wartość szacuję na 300 00

 

Czy umowa o dożywocie może dotyczyć pieniędzy?

Teściowa po śmierci teścia chce sprzedać mieszkanie i przenieść się do miasta, w którym mieszkam z żoną. Jest schorowana, wymaga opieki. Dla uniknięcia spraw spadkowych po śmierci teściowa chce przekazać mojej żonie swoją część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania, aby ta dołożyła i kupiła mieszkanie &

 

Podwójna darowizna

W 2006 roku przekazałem córce mieszkanie w formie darowizny. Obecnie córka przekaże mi w formie darowizny to samo mieszkanie, natomiast ja jej przekażę darowiznę pieniężną, którą córka wykorzysta na zakup innego mieszkania. Obie transakcje planowane są w 2013 roku. Czy te transakcje podlegają jakimk

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »