Wykup użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa – koszty i bonifikata

Wniosek o sprzedaż nieruchomości – czy termin jeszcze biegnie?

Podstawą prawną żądania sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste był art. 198g ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewidywał, że użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem sprzedaży w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.

Ta nowelizacja weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., więc termin do złożenia żądania upłynął co do zasady 31 sierpnia 2024 r. Oznacza to, że obecnie samo złożenie nowego wniosku w tym trybie co do zasady nie wywoła skutku, jeżeli nie nastąpiło w ustawowym terminie.

Jeżeli jednak wniosek został złożony najpóźniej 31 sierpnia 2024 r., trzeba oceniać sprawę według stanu prawnego właściwego dla tego żądania. W takim przypadku istotne jest przede wszystkim potwierdzenie daty wpływu pisma do właściwego organu.

Zobacz również: aktualizacja opłat

Kiedy żądanie sprzedaży nie przysługiwało?

Nawet terminowe złożenie wniosku nie oznaczało automatycznie skutecznego nabycia gruntu. Wyłączenia przewiduje art. 198g ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Żądanie sprzedaży nie przysługiwało:

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,
• jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Dodatkowo zgodnie z art. 198g ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera się umowy sprzedaży, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W praktyce przed oceną kosztów warto najpierw sprawdzić trzy dokumenty: umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dział II księgi wieczystej oraz ewentualną korespondencję z organem dotyczącą wykonania celu użytkowania wieczystego. To właśnie tam najczęściej pojawiają się przeszkody formalne.

Bonifikata – kiedy można uzyskać 90%?

Trzeba odróżnić dwie sytuacje: nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego oraz nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa.

W przypadku gruntów należących do gminy, powiatu albo województwa bonifikata zależy od uchwały właściwego organu stanowiącego. Wynika to z art. 198k ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym właściwy organ udziela bonifikaty na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku. Zakres tej uchwały określa art. 198k ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli natomiast nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, 90% bonifikata nie jest uznaniowa, lecz przysługuje wyłącznie po spełnieniu przesłanek z art. 198k ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ udziela na wniosek bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:

• w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym albo znacznym,
• w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16. roku życia,
• zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z taką osobą i będącej jej opiekunem prawnym albo przedstawicielem ustawowym,
• będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.

Ten katalog jest zamknięty. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej, trudnej sytuacji finansowej, wieloletniego korzystania z gruntu czy wysokiej wartości nieruchomości nie daje prawa do 90% bonifikaty, jeżeli nie zachodzi jedna z ustawowych przesłanek.

W opisanym typie sprawy szczególnie ważne jest też to, że przepis mówi o osobie fizycznej. Jeżeli użytkownikiem wieczystym jest spółka albo inny podmiot niebędący osobą fizyczną, tej bonifikaty co do zasady nie można zastosować.

Jak ustala się cenę sprzedaży gruntu Skarbu Państwa?

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa zasady obliczania ceny określa art. 198h ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Cena jest ustalana:

• przy zapłacie jednorazowej – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
• przy rozłożeniu ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność tej samej kwoty.

W praktyce znaczenie mają więc dwa elementy: stawka procentowa opłaty rocznej oraz wartość nieruchomości gruntowej. Przy wyższej wartości gruntu cena wykupu rośnie, nawet jeżeli opłata roczna wcześniej wydawała się umiarkowana.

Jeżeli w ciągu 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie nowelizacji z 26 maja 2023 r. dokonano aktualizacji opłaty rocznej, zastosowanie ma art. 198j ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wtedy do ustalenia ceny sprzedaży przyjmuje się wartość nieruchomości stanowiącą podstawę ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej.

To może mieć duże znaczenie finansowe. Jeżeli aktualizacja opłaty opierała się na wysokim operacie szacunkowym, cena sprzedaży gruntu również może być odpowiednio wysoka.

Zobacz również: UW akt notarialny

Pomoc de minimis a wykup użytkowania wieczystego

W sprawach, w których nabycie nieruchomości pozostaje w związku z działalnością gospodarczą, trzeba uwzględnić art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że regulacje działu dotyczącego sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej.

Oznacza to, że jeżeli preferencyjna cena, bonifikata albo inne odliczenie dawałoby przedsiębiorcy korzyść ekonomiczną, trzeba zbadać, czy mieści się ona w dopuszczalnych regułach pomocy de minimis. Obecnie podstawowym aktem unijnym jest rozporządzenie Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis, które przewiduje limit 300 000 euro pomocy de minimis przyznanej jednemu przedsiębiorstwu w okresie 3 lat.

Dla oceny, czy występuje pomoc publiczna, znaczenie ma nie tylko formalne prowadzenie działalności gospodarczej, ale również to, czy nieruchomość jest wykorzystywana w działalności albo pozostaje z nią funkcjonalnie związana. Dlatego w opisanej sytuacji samo twierdzenie, że działalność jest prowadzona w innym budynku, nie zawsze kończy analizę. Organ może badać rzeczywisty związek gruntu z przedsiębiorstwem. Powiązanym zagadnieniem jest przekształcenie użytkowania wieczystego a działalność w lokalu.

W praktyce urząd może żądać dokumentów dotyczących otrzymanej wcześniej pomocy de minimis oraz oświadczeń potrzebnych do ustalenia, czy ulga nie przekroczy dopuszczalnego limitu. Jeżeli limit zostałby przekroczony, preferencja może wymagać odpowiedniego skompensowania.

Pomoc publiczna w takich sprawach wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego: rodzaju podmiotu, sposobu wykorzystania nieruchomości, powiązań między nieruchomością a działalnością oraz dotychczas otrzymanej pomocy.

Co realnie można było zrobić, aby obniżyć koszt?

Jeżeli wniosek został złożony w terminie, możliwości obniżenia kosztu zależały przede wszystkim od podstawy prawnej, a nie od samej negocjacji z urzędem.

• Sprawdzenie prawa do bonifikaty – przy gruntach Skarbu Państwa wyłącznie według art. 198k ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
• Weryfikacja podstawy wyceny – zwłaszcza gdy wcześniej doszło do aktualizacji opłaty rocznej i istnieją wątpliwości co do przyjętej wartości nieruchomości.
• Ocena wpływu pomocy de minimis – jeżeli nabywca jest przedsiębiorcą albo nieruchomość wiąże się z działalnością.
• Ustalenie, czy właściwy jest Skarb Państwa czy JST – bo tylko przy JST mogą występować lokalne uchwały przewidujące odmienną bonifikatę.

Nie ma natomiast podstawy prawnej, by uzyskać 90% bonifikatę tylko dlatego, że nieruchomość jest stara, opłaty są wysokie albo budynek nie jest obecnie używany do działalności.

W sprawach pokrewnych znaczenie może mieć również forma nabycia i treść dokumentów dotyczących prawa do gruntu, dlatego warto porównać problem z zagadnieniami takimi jak wykup UW albo UW garaż.

FAQ

Czy po 31 sierpnia 2024 r. można jeszcze złożyć nowe żądanie sprzedaży gruntu?

Co do zasady nie. Termin z art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami miał charakter 12-miesięczny i upłynął 31 sierpnia 2024 r. Inaczej ocenia się tylko sprawy, w których wniosek wpłynął do organu w terminie.

Czy prowadzenie działalności gospodarczej wyklucza bonifikatę?

Nie automatycznie, ale sama działalność nie daje prawa do 90% bonifikaty. Przy gruntach Skarbu Państwa decydują wyłącznie przesłanki z art. 198k ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo może pojawić się problem pomocy publicznej.

Czy urząd może dowolnie ustalić cenę wykupu?

Nie przy gruntach Skarbu Państwa. Cenę wylicza się według zasad z art. 198h ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem wartości nieruchomości i stawki procentowej opłaty rocznej.

Czy brak wykorzystania budynku w działalności wystarczy, by uniknąć zasad pomocy de minimis?

Niekoniecznie. Znaczenie ma cały stan faktyczny, w tym związek nieruchomości z przedsiębiorstwem. Organ może oceniać nie tylko bieżące używanie budynku, ale też gospodarczy charakter nieruchomości.

Podsumowanie

Jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, koszt wykupu użytkowania wieczystego wynika z ustawowego mechanizmu określonego w art. 198h ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 90% bonifikata przysługuje wyłącznie w przypadkach wskazanych w art. 198k ust. 1 tej ustawy, a katalog ten nie podlega rozszerzającej interpretacji. Dodatkowo w sprawach związanych z działalnością gospodarczą trzeba badać przepisy o pomocy publicznej, w tym reguły de minimis.

Najważniejsze jest więc ustalenie: czy wniosek został złożony w terminie, kto jest właścicielem gruntu, czy nabywca jest osobą fizyczną objętą ustawową bonifikatą oraz czy preferencyjna cena nie tworzy pomocy publicznej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

2. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. 2023 poz. 1463

3. Ustawa z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny – aktualny tekst jednolity Dz.U.

4. Rozporządzenie Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 TFUE do pomocy de minimis