Odmowa zgody na przebieg gazociągu przez działkę

Odmowa zgody na gazociąg przez działkę

Właściciel nieruchomości nie ma obowiązku automatycznie podpisywać zgody przedstawionej przez inwestora. Może odmówić zawarcia umowy, może zażądać zmiany przebiegu gazociągu, może negocjować wynagrodzenie i może domagać się precyzyjnego określenia zakresu przyszłych ograniczeń. Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy planowana trasa przebiega przez część działki przeznaczoną pod dom, garaż, dojazd, ogród, sad, studnię, instalacje prywatne albo inne planowane zagospodarowanie.

Odmowę warto jednak przygotować rzeczowo. Samo zdanie: „nie zgadzam się” jest dopuszczalne, ale w praktyce niewiele wyjaśnia. Lepiej wskazać, że proponowany przebieg nadmiernie ingeruje w prawo własności, ogranicza przyszłą zabudowę, powoduje utratę wartości gruntu, wymaga usunięcia nasadzeń, uniemożliwia normalne korzystanie z działki albo że inwestor nie przedstawił dokumentów pozwalających ocenić skutki inwestycji.

W sprawach podobnych do planowanej sieci gazowej pojawiają się też inne urządzenia liniowe i przesyłowe. Praktyczne problemy właścicieli dobrze pokazują sprawy dotyczące tego, jakie prawa daje właścicielowi sytuacja, gdy na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe na działce.

Co sprawdzić przed podpisaniem protokołu negocjacji?

Protokół negocjacji nie powinien być traktowany jako formalność. W zależności od treści może jedynie dokumentować rozmowy, ale może też zawierać sformułowania, które później inwestor wykorzysta jako potwierdzenie zgody lub braku zasadniczych zastrzeżeń. Dlatego nie należy podpisywać dokumentu, którego znaczenia właściciel nie rozumie albo który nie oddaje rzeczywistego stanowiska.

Przed złożeniem podpisu warto zażądać co najmniej:

• mapy z dokładnym przebiegiem gazociągu przez działkę,
• informacji o średnicy, ciśnieniu i rodzaju sieci, jeśli ma to wpływ na ograniczenia w korzystaniu z gruntu,
• wskazania szerokości pasa służebności i strefy kontrolowanej,
• wyjaśnienia, czy trasa wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• propozycji wynagrodzenia za służebność przesyłu oraz zasad wypłaty odszkodowania za szkody w czasie robót,
• terminów wejścia na działkę, sposobu zabezpieczenia terenu i zasad przywrócenia go do poprzedniego stanu,
• informacji, czy inwestor przewiduje stały dostęp do nieruchomości w celu eksploatacji, konserwacji i usuwania awarii.

Jeżeli protokół ma zostać podpisany tylko po to, aby potwierdzić brak porozumienia, warto dopisać własne zastrzeżenia, np. że właściciel nie wyraża zgody na proponowany przebieg, nie akceptuje przedstawionej wysokości wynagrodzenia i oczekuje wariantu mniej uciążliwego. Jeżeli dokument zawiera gotową zgodę, a właściciel jej nie udziela, bezpieczniej jest odmówić podpisu albo podpisać wyłącznie wersję z jednoznacznym dopiskiem o odmowie.

Służebność przesyłu a gazociąg

Podstawowym cywilnoprawnym instrumentem jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie i zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Gazociąg co do zasady mieści się w kategorii urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynika to z art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego. Z kolei jeżeli to przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu na podstawie art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli gazociąg ma trwale przebiegać przez cudzy grunt, służebność przesyłu gazociągu może uregulować pas eksploatacyjny, dostęp przedsiębiorstwa i należne właścicielowi wynagrodzenie. W praktyce oznacza to, że odmowa podpisania umowy nie zawsze definitywnie zamyka inwestorowi drogę. Właściciel może jednak w sądzie kwestionować konieczność przebiegu gazociągu akurat przez jego działkę, wskazywać warianty alternatywne, domagać się ograniczenia pasa służebności i żądać wynagrodzenia odpowiadającego rzeczywistemu zakresowi ingerencji.

Jak uzasadnić odmowę zgody?

Najlepsze uzasadnienie odmowy odnosi się do konkretnej działki, konkretnego projektu i konkretnych skutków. W piśmie do inwestora można powołać się zwłaszcza na:

• kolizję trasy gazociągu z planowaną albo możliwą zabudową,
• brak wykazania, że przebieg przez działkę jest konieczny,
• istnienie mniej uciążliwego wariantu trasy, np. przy granicy działki, w pasie drogowym albo po gruncie już obciążonym infrastrukturą,
• nadmierną szerokość pasa służebności albo niejasne uprawnienia inwestora do wchodzenia na teren,
• brak projektu, mapy lub danych technicznych pozwalających ocenić strefę kontrolowaną,
• brak propozycji odpowiedniego wynagrodzenia,
• ryzyko szkód w ogrodzeniu, uprawach, drzewach, instalacjach, nawierzchni albo urządzeniach prywatnych,
• spadek wartości nieruchomości i ograniczenie sposobu korzystania z niej w przyszłości.

Nie warto opierać odmowy wyłącznie na emocjonalnym sprzeciwie. Znacznie mocniejsze są argumenty techniczne, planistyczne, ekonomiczne i dowodowe. Jeżeli właściciel ma projekt domu, decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, mapę do celów projektowych albo dokumentację nasadzeń, powinien załączyć je do pisma lub przynajmniej wyraźnie się na nie powołać.

Wynagrodzenie i odszkodowanie nie są tym samym

Przy negocjacjach z gazownią trzeba odróżnić dwie kategorie roszczeń. Pierwsza to wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, czyli zapłata za trwałe lub długotrwałe ograniczenie prawa własności. Druga to odszkodowanie za konkretne szkody powstałe przy pracach, np. zniszczony płot, rozkopany podjazd, uszkodzone uprawy, konieczność odtworzenia trawnika albo wycięcie drzew.

Odpowiednie wynagrodzenie powinno uwzględniać nie tylko sam pas, w którym leży rura, ale również rzeczywisty zakres ograniczeń, możliwość zabudowy, przeznaczenie nieruchomości, spadek jej wartości i sposób korzystania z pozostałej części działki. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno być powiązane ze stopniem ingerencji w prawo własności i wartością nieruchomości, a w sprawach gazociągów znaczenie może mieć również strefa kontrolowana.

Nie ma jednej ustawowej tabeli stawek. W sprawach spornych wysokość wynagrodzenia zwykle wymaga opinii rzeczoznawcy majątkowego, a czasem także opinii biegłego z zakresu instalacji gazowych lub geodezji. Dlatego propozycja inwestora nie musi być ostateczna. Można żądać jej uzasadnienia, operatu albo wyliczenia wskazującego, jakie ograniczenia zostały uwzględnione.

Czy gazownia może wejść na działkę mimo braku zgody?

Tak, ale tylko w określonym trybie. Po pierwsze, przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. Po drugie, przy inwestycjach spełniających warunki z ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzanie m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji gazów, jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty nie wyraża zgody. Ograniczenie powinno być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Udzielenie takiego zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym. Dokumenty z rokowań dołącza się do wniosku. Dlatego protokół negocjacji może być ważnym dowodem w późniejszym postępowaniu administracyjnym. Jeżeli decyzja zostanie wydana, stronie co do zasady przysługuje odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, składane za pośrednictwem organu, który ją wydał.

Podmiot, który uzyskał zezwolenie, ma obowiązek niezwłocznie przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego po wykonaniu prac. Jeżeli jest to niemożliwe albo nadmiernie trudne lub kosztowne, właściciel może dochodzić odszkodowania. Odszkodowanie obejmuje szkody oraz zmniejszenie wartości nieruchomości, jeżeli taki skutek wystąpi.

Jak negocjować warunki z inwestorem?

Jeżeli właściciel rozważa zgodę, nie powinien ograniczać negocjacji wyłącznie do wysokości zapłaty. Równie ważne są postanowienia techniczne i organizacyjne. W umowie warto precyzyjnie wskazać przebieg gazociągu, szerokość pasa służebności, zakres prawa wejścia na działkę, zakaz składowania materiałów poza wyznaczonym obszarem, obowiązek odtworzenia nawierzchni i nasadzeń oraz odpowiedzialność za szkody.

Właściciel może zaproponować przebieg przy granicy działki, pod istniejącym dojazdem, wzdłuż pasa już obciążonego innymi instalacjami albo innym wariantem, który mniej ogranicza nieruchomość. Jeżeli inwestor odmawia, warto żądać pisemnego uzasadnienia, dlaczego wariant alternatywny jest niemożliwy albo nieracjonalny technicznie.

Umowa ustanawiająca służebność przesyłu wymaga zachowania odpowiedniej formy. Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W praktyce należy też zadbać o ujawnienie służebności w księdze wieczystej, aby zakres obciążenia był jasny dla obecnego i przyszłych właścicieli.

Co napisać w odmowie?

Pismo do inwestora powinno być krótkie, ale konkretne. Można wskazać, że właściciel nie wyraża zgody na proponowany przebieg gazociągu w obecnym kształcie i wnosi o przedstawienie wariantu mniej uciążliwego. W uzasadnieniu warto opisać, jakie elementy działki zostaną ograniczone, jakie plany inwestycyjne zostaną utrudnione i dlaczego proponowane wynagrodzenie jest niewystarczające albo w ogóle nie zostało przedstawione.

Praktyczna odmowa może zawierać następujące elementy:

• oznaczenie właściciela, działki i sprawy, której dotyczy pismo,
• jednoznaczne stwierdzenie, że właściciel nie wyraża zgody na proponowany przebieg gazociągu,
• wskazanie przyczyn odmowy,
• żądanie przedstawienia projektu, mapy, danych technicznych i propozycji wynagrodzenia,
• propozycję alternatywnego przebiegu albo warunków, na których właściciel byłby skłonny wrócić do rozmów,
• zastrzeżenie, że pismo nie oznacza zgody na wejście na teren ani na rozpoczęcie robót.

Jeżeli właściciel nie wyklucza porozumienia, warto napisać to wyraźnie: odmawia zgody na obecnych warunkach, ale jest gotów rozważyć inny przebieg, inną treść umowy i odpowiednie wynagrodzenie. Takie stanowisko może być korzystniejsze procesowo niż całkowity, niczym nieuzasadniony sprzeciw.

FAQ

Czy mogę po prostu nie podpisać zgody na gazociąg?

Tak. Właściciel może odmówić podpisania zgody albo protokołu zawierającego zgodę. Warto jednak złożyć pisemne stanowisko z konkretnymi powodami odmowy, ponieważ może ono mieć znaczenie w dalszych negocjacjach, w sądzie albo w postępowaniu administracyjnym.

Czy brak zgody zawsze zablokuje inwestycję?

Nie zawsze. Przedsiębiorca może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, a w niektórych sprawach możliwa jest decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości. Właściciel nadal może kwestionować przebieg, zakres ograniczeń i wysokość wynagrodzenia lub odszkodowania.

Czy należy mi się zapłata za gazociąg na działce?

Przy ustanowieniu służebności przesyłu co do zasady należy się odpowiednie wynagrodzenie. Oddzielnie można dochodzić odszkodowania za szkody powstałe w czasie prac oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości, jeśli przepisy i stan faktyczny dają ku temu podstawę.

Czy mogę żądać zmiany trasy gazociągu?

Tak, można żądać wariantu mniej uciążliwego. Trzeba jednak wykazać, dlaczego proponowany przebieg nadmiernie obciąża działkę i dlaczego inna trasa jest realna. Pomocne są mapy, dokumentacja budowlana, decyzje administracyjne i opinie techniczne.

Czy protokół negocjacji jest niebezpieczny?

Może być, jeśli zawiera zgodę albo sformułowania sugerujące akceptację warunków inwestora. Jeżeli właściciel się nie zgadza, protokół powinien jednoznacznie wskazywać brak zgody i przyczyny odmowy. Nie należy podpisywać dokumentu sprzecznego z rzeczywistym stanowiskiem.

Co zrobić, gdy gazownia proponuje zbyt niską kwotę?

Należy zażądać uzasadnienia wyliczenia i wskazać, że kwota nie uwzględnia pełnego zakresu ograniczeń, np. strefy kontrolowanej, utraty możliwości zabudowy albo spadku wartości nieruchomości. W razie sporu wysokość wynagrodzenia może wymagać opinii rzeczoznawcy.

Podsumowanie

Odmowa zgody na przebieg gazociągu przez działkę jest dopuszczalna, ale powinna być przygotowana rozsądnie i dowodowo. Najważniejsze jest ustalenie, jak gazociąg wpłynie na korzystanie z nieruchomości, czy inwestor wykazał konieczność takiego przebiegu oraz jakie wynagrodzenie lub odszkodowanie proponuje. Właściciel nie powinien podpisywać zgody bez mapy, projektu, określenia pasa służebności, zasad wejścia na teren i odpowiedzialności za szkody.

Jeżeli porozumienie jest możliwe, warto negocjować trasę, zakres służebności, wysokość zapłaty i obowiązki inwestora po zakończeniu robót. Jeżeli porozumienia nie ma, trzeba przygotować się na możliwe postępowanie sądowe albo administracyjne i pilnować terminów na odpowiedź, odwołanie lub zajęcie stanowiska.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 49 oraz art. 305¹-305⁴ - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 6 pkt 2, art. 124 oraz art. 128 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw

3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie - Dz.U. 2013 poz. 640

4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 129 - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2022 r., II CSKP 425/22 - orzeczenie SN