Konsekwencje zameldowania syna z rodziną w moim mieszkaniu

Czy zameldowanie syna z rodziną daje im prawo do mieszkania?

Nie. Zameldowanie syna, synowej i dzieci w Pani mieszkaniu nie powoduje nabycia przez nich własności, współwłasności, udziału w mieszkaniu, służebności ani prawa najmu. Wynika to wprost z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Oznacza to, że meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu. Tytułem prawnym może być np. własność, najem, użyczenie, spółdzielcze prawo do lokalu albo inna podstawa wynikająca z umowy, decyzji lub orzeczenia. Sam wpis w ewidencji ludności nie tworzy takiego prawa.

W praktyce meldunek bywa mylony z prawem do mieszkania, ale są to dwie różne sprawy. Meldunek potwierdza, gdzie dana osoba faktycznie przebywa. Prawo do lokalu wynika natomiast z prawa cywilnego, np. z umowy zawartej z właścicielem. Podobne wątpliwości pojawiają się także przy sprawach takich jak tymczasowe zameldowanie osoby w mieszkaniu.

Na czym polega obowiązek meldunkowy?

Obowiązek meldunkowy obywatela polskiego wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Zgodnie z art. 24 ust. 2 tej ustawy obowiązek meldunkowy polega m.in. na zameldowaniu się w miejscu pobytu stałego lub czasowego oraz na wymeldowaniu się z miejsca pobytu stałego lub czasowego.

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu, licząc od dnia przybycia do tego miejsca. Art. 27 ust. 2 tej ustawy stanowi, że równocześnie można mieć jedno miejsce pobytu stałego i jedno miejsce pobytu czasowego.

Pobyt stały został zdefiniowany w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Pobyt czasowy, zgodnie z art. 25 ust. 2 tej ustawy, oznacza przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem albo w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem.

W przypadku dzieci obowiązek meldunkowy wykonują rodzice lub opiekunowie prawni. Wynika to z art. 24 ust. 3 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Dlatego przy zameldowaniu wnuków czynności dokonuje osoba uprawniona do reprezentowania dziecka, najczęściej rodzic.

Czy właściciel musi zgodzić się na meldunek?

Przy zgłoszeniu zameldowania potrzebne jest potwierdzenie pobytu osoby w lokalu dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu. Wynika to z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przepis ten przewiduje również obowiązek przedstawienia do wglądu dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu tego właściciela lub podmiotu.

Ważne jest jednak to, że potwierdzenie pobytu nie jest umową przenoszącą jakiekolwiek prawa do mieszkania. Właściciel potwierdza fakt, że dana osoba pod wskazanym adresem przebywa. Jeżeli syn, synowa i dzieci rzeczywiście mieszkają w lokalu, meldunek ma odzwierciedlać stan faktyczny.

Jeżeli właściciel odmawia potwierdzenia pobytu, a osoba faktycznie mieszka w lokalu, sprawa może trafić do wyjaśnienia przez organ gminy. Organ nie rozstrzyga wtedy o własności ani o prawie do mieszkania w sensie cywilnym, lecz bada, czy osoba rzeczywiście przebywa pod danym adresem.

Zameldowanie stałe czy czasowe syna z rodziną?

Jeżeli syn z rodziną przebywa u Pani tylko do czasu znalezienia innego lokum i nie ma zamiaru stałego pozostania, co do zasady bardziej odpowiada temu meldunek na pobyt czasowy. Pobyt czasowy, zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, dotyczy sytuacji przebywania bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego.

Zameldowanie na pobyt stały powinno odpowiadać rzeczywistemu zamiarowi stałego przebywania pod danym adresem, o którym mówi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Jeżeli od początku wiadomo, że pobyt ma być przejściowy, bezpieczniej i bardziej zgodnie ze stanem faktycznym jest rozważyć meldunek czasowy.

Nie ma jednak zasady, że po upływie 3 miesięcy meldunek czasowy automatycznie zmienia się w meldunek stały. Charakter meldunku zależy od rzeczywistego pobytu i zamiaru przebywania. Jeżeli osoba nadal przebywa czasowo, może zgłosić pobyt czasowy na dłuższy okres. Jeżeli natomiast faktycznie przeniosła centrum życiowe do danego lokalu i zamierza tam stale przebywać, wchodzi w grę meldunek stały.

Praktyczne znaczenie ma też to, kto ma zamieszkać w lokalu. Inaczej ocenia się krótkotrwały pobyt dorosłego dziecka, a inaczej sytuację, gdy w mieszkaniu faktycznie przebywa matka i dziecko, ponieważ późniejsze spory o opuszczenie lokalu mogą wymagać uwzględnienia ochrony małoletnich w postępowaniu eksmisyjnym.

Czy meldunek utrudni sprzedaż albo darowiznę mieszkania?

Sam meldunek nie blokuje sprzedaży, darowizny ani ustanowienia hipoteki. Właściciel zachowuje prawo rozporządzania rzeczą na podstawie art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzać rzeczą w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Trzeba jednak uczciwie wskazać aspekt praktyczny. Zameldowanie osób, które faktycznie mieszkają w lokalu, może zniechęcać potencjalnego kupującego, jeżeli osoby te nie chcą się wyprowadzić. Problemem nie jest wtedy sam meldunek, lecz faktyczne zajmowanie mieszkania. Kupujący zwykle oczekuje, że lokal zostanie wydany wolny od osób i rzeczy.

Jeżeli w przyszłości planowana jest sprzedaż mieszkania, warto wcześniej ustalić na piśmie termin wyprowadzki oraz zasady korzystania z lokalu. W przeciwnym razie może dojść do sporu, którego nie rozwiązuje samo wymeldowanie.

Czy można wymeldować syna, synową i dzieci na prośbę właściciela?

Wymeldowanie na wniosek właściciela jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy osoba opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania. Podstawę stanowi art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym organ gminy wydaje decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego i nie wymeldowała się.

Kluczowe jest więc faktyczne opuszczenie lokalu. Jeżeli syn, synowa i dzieci nadal mieszkają w mieszkaniu, śpią tam, trzymają rzeczy i prowadzą życie domowe, organ gminy co do zasady nie wymelduje ich tylko dlatego, że właściciel zmienił zdanie albo chce zakończyć wspólne zamieszkiwanie.

Właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie, ale musi liczyć się z postępowaniem dowodowym. Organ może badać, czy dana osoba rzeczywiście opuściła lokal, czy zabrała rzeczy, gdzie nocuje, gdzie odbiera korespondencję, czy ma zamiar wrócić i czy opuszczenie lokalu miało charakter dobrowolny i trwały.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że ewidencja ludności ma odzwierciedlać stan faktyczny, a decyzja meldunkowa nie rozstrzyga o prawie do lokalu. Tak wskazał m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 561/05, oraz w postanowieniu z dnia 2 października 2012 r., sygn. akt II OSK 2284/12.

Meldunek a eksmisja z mieszkania

Jeżeli syn z rodziną mieszka w lokalu za zgodą właściciela, najczęściej podstawą ich pobytu jest umowa użyczenia albo inna dorozumiana zgoda na korzystanie z mieszkania. Użyczenie zostało uregulowane w art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Jeżeli właściciel chce zakończyć takie korzystanie, powinien jasno odwołać zgodę, najlepiej pisemnie, wyznaczając rozsądny termin na opuszczenie lokalu. Gdy osoby mimo tego nie wyprowadzą się dobrowolnie, właściciel nie powinien samodzielnie usuwać rzeczy, wymieniać zamków ani odcinać mediów. W razie sporu konieczne może być powództwo o opróżnienie i wydanie lokalu.

Postępowanie eksmisyjne jest odrębne od postępowania meldunkowego. Sąd cywilny bada, czy pozwani mają skuteczny tytuł do lokalu oraz czy powinni go opróżnić. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd rozstrzyga również o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu, jeżeli sprawa podlega ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zasady te wynikają w szczególności z art. 14 tej ustawy.

Jeżeli w lokalu mieszkają małoletnie dzieci, osoby niepełnosprawne, kobieta w ciąży albo osoby spełniające inne przesłanki z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, sąd może być zobowiązany do szczególnej oceny ich sytuacji. Konkretne rozstrzygnięcie zależy jednak od podstawy zajmowania lokalu, sytuacji rodzinnej, majątkowej i od tego, czy zachodzą wyjątki przewidziane w ustawie.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy meldunek chroni przed usunięciem z domu, brzmi: sam meldunek nie daje takiej ochrony, ale realne zamieszkiwanie i status lokatora mogą mieć znaczenie w sprawie cywilnej. Więcej o tym problemie omawia artykuł dotyczący tego, czy meldunek daje ochrona przed wyrzuceniem z domu.

Jak ograniczyć ryzyko właściciela mieszkania?

Jeżeli chce Pani pomóc synowi, ale jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy, warto nie poprzestawać na samym meldunku. Najbezpieczniej przygotować krótkie pisemne porozumienie, które jasno określa zasady czasowego zamieszkania.

• wskazać, że pobyt ma charakter czasowy i nieodpłatny,
• określić termin, do którego rodzina ma opuścić mieszkanie, albo sposób wypowiedzenia zgody,
• ustalić zasady ponoszenia kosztów mediów, czynszu administracyjnego i innych opłat,
• zaznaczyć, że zgoda na zamieszkanie nie oznacza przeniesienia żadnych praw do lokalu,
• zachować kopię porozumienia i korespondencji dotyczącej wyprowadzki.

Takie porozumienie nie wyłącza wszystkich ryzyk, ale ułatwia wykazanie, że właściciel pozwolił na czasowe korzystanie z mieszkania, a nie na bezterminowe zamieszkanie. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy później pojawi się spór podobny do spraw o zameldowanie osoby bliskiej, np. gdy w mieszkaniu ma zamieszkać partner lub inny członek rodziny.

FAQ

Podsumowanie

Zameldowanie syna, synowej i dzieci w Pani mieszkaniu nie odbierze Pani własności ani prawa do rozporządzania lokalem. Meldunek potwierdza jedynie fakt pobytu i służy ewidencji ludności. Największe praktyczne ryzyko nie wynika z meldunku, lecz z faktycznego zamieszkiwania rodziny w lokalu i z ewentualnej konieczności dochodzenia opuszczenia mieszkania na drodze cywilnej, jeżeli nie wyprowadzą się dobrowolnie.

Jeżeli pobyt ma być czasowy, warto zadbać o zgodność meldunku ze stanem faktycznym oraz o pisemne ustalenia dotyczące terminu wyprowadzki, kosztów i zasad korzystania z lokalu. Takie dokumenty mogą okazać się ważniejsze niż sam wpis meldunkowy.

Źródła

• Art. 24, art. 25, art. 27, art. 28 ust. 2 i ust. 4 oraz art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 140 i art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 561/05.
• Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2012 r., sygn. akt II OSK 2284/12.