Działka od mamy a zachowek dla rodzeństwa

Darowizna działki od mamy a zachowek

Jeżeli mama przekaże Panu działkę w darowiźnie, trzeba liczyć się z tym, że po jej śmierci rodzeństwo może żądać zachowku, jeżeli należałoby do kręgu osób uprawnionych. Zgodnie z art. 991 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, a gdy uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy — dwie trzecie wartości tego udziału.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny dokonane przez spadkodawcę. Wynika to z art. 993 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje wyjątki: nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych ani darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, ale tylko wtedy, gdy były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo osobami uprawnionymi do zachowku. Dziecko spadkodawcy jest osobą potencjalnie uprawnioną do zachowku, dlatego darowizna działki na rzecz dziecka może być doliczona także po upływie 10 lat.

Wartość darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Tak wynika z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeżeli mama daruje działkę niezabudowaną, a Pan później wybuduje na niej dom, przy zachowku znaczenie ma stan działki z dnia darowizny, a nie wartość domu wzniesionego później z Pana środków. W praktyce taki stan faktyczny trzeba jednak dobrze udokumentować.

Czy sprzedaż działki przez mamę chroni przed zachowkiem?

Rzeczywista sprzedaż działki jest inną umową niż darowizna. Jeżeli mama sprzeda Panu działkę za cenę odpowiadającą wartości rynkowej, a Pan faktycznie zapłaci tę cenę, transakcja co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku jako darowizna. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli strony podpiszą akt sprzedaży, ale w rzeczywistości nie dojdzie do zapłaty ceny, rodzeństwo może twierdzić, że była to czynność pozorna. Zgodnie z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli pod pozorną sprzedażą ukryto darowiznę, spór o zachowek może obejmować wykazywanie rzeczywistego charakteru umowy.

Ryzykowna jest także sprzedaż za cenę rażąco niższą od rynkowej. W takim przypadku przeciwnik procesowy może twierdzić, że część wartości została przekazana nieodpłatnie. Dla bezpieczeństwa warto zadbać o rynkową wycenę, przelew bankowy ceny oraz dokumenty potwierdzające, że mama rzeczywiście otrzymała pieniądze i mogła nimi swobodnie dysponować.

Darowizna, sprzedaż czy dożywocie — porównanie rozwiązań

Wybór formy przekazania działki zależy od celu mamy, relacji rodzinnych, wartości majątku, sytuacji podatkowej oraz tego, czy mama oczekuje opieki lub zapłaty ceny. Poniższa tabela pokazuje praktyczne różnice.

Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny

Jeżeli mama chce nie tylko przekazać nieruchomość, ale także zapewnić sobie utrzymanie, można rozważyć umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien — w braku odmiennej umowy — przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną, dlatego co do zasady nie dolicza się jej tak jak darowizny przy obliczaniu zachowku. Nie jest to jednak rozwiązanie automatyczne dla każdej sytuacji. Jeżeli przedmiotem ma być sama niezabudowana działka, a mama nie będzie faktycznie korzystać z utrzymania, dożywocie może nie odpowiadać realnemu celowi stron. Przy sporze rodzinnym sąd bada okoliczności konkretnej sprawy.

Zrzeczenie się dziedziczenia albo zachowku

Najbardziej bezpośrednim sposobem ograniczenia ryzyka zachowku jest umowa zawarta między mamą a osobą, która mogłaby w przyszłości żądać zachowku. Art. 1048 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala spadkobiercy ustawowemu zrzec się dziedziczenia przez umowę z przyszłym spadkodawcą. Od 15 listopada 2023 r. art. 1048 § 2 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewiduje, że zrzeczenie się dziedziczenia może być ograniczone do zrzeczenia się tylko prawa do zachowku w całości albo w części.

Umowa zrzeczenia wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 1048 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc rodzeństwo zgodziłoby się na takie rozwiązanie, można notarialnie ustalić, że nie będzie dochodzić zachowku albo że zachowek będzie ograniczony. Trzeba też pamiętać o art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego: zrzeczenie się dziedziczenia obejmuje zstępnych zrzekającego się, chyba że umówiono inaczej. Przy zrzeczeniu ograniczonym tylko do zachowku treść aktu powinna bardzo precyzyjnie wskazywać zakres zrzeczenia.

Wydziedziczenie nie zawsze rozwiązuje problem

Wydziedziczenie jest możliwe tylko w testamencie i tylko z przyczyn wskazanych w ustawie. Art. 1008 Kodeksu cywilnego pozwala pozbawić zstępnych, małżonka lub rodziców zachowku, jeżeli uprawniony: wbrew woli spadkodawcy uporczywie postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci, albo uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przyczyna wydziedziczenia powinna wynikać z testamentu. Tak stanowi art. 1009 Kodeksu cywilnego. Jeżeli mama nie ma rzeczywistych, udokumentowanych podstaw do wydziedziczenia, takie postanowienie może zostać podważone. Dodatkowo zgodnie z art. 1010 § 1 Kodeksu cywilnego spadkodawca nie może wydziedziczyć uprawnionego, jeżeli mu przebaczył.

Przedawnienie roszczenia o zachowek

Nie warto opierać planu rodzinnego wyłącznie na przedawnieniu. Zgodnie z art. 1007 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Natomiast art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny albo zapisu windykacyjnego przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Jeżeli rodzeństwo wystąpi z żądaniem w terminie, przedawnienie nie pomoże. W razie sporu sąd może także badać, czy zarzut przedawnienia nie jest nadużyciem prawa w rozumieniu art. 5 Kodeksu cywilnego, choć zależy to od konkretnych okoliczności.

Koszty sprzedaży działki od mamy

Przy sprzedaży działki podstawowym podatkiem po stronie kupującego jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega PCC. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży ciąży na kupującym na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy. Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik na podstawie art. 10 ust. 2 tej ustawy.

Do tego dochodzą koszty notarialne, których maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, oraz opłata sądowa za wpis prawa własności w księdze wieczystej. Opłata stała od wniosku o wpis własności wynosi 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Podatek dochodowy po stronie mamy

Jeżeli mama sprzeda działkę, trzeba sprawdzić, kiedy sama ją nabyła. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że odpłatne zbycie nieruchomości podlega PIT, jeżeli następuje poza działalnością gospodarczą i przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Nie liczy się więc 5 lat od dnia nabycia, lecz od końca roku nabycia.

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany stawką 19% na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mama może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełni warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, czyli przeznaczy przychód z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Katalog własnych celów mieszkaniowych znajduje się w art. 21 ust. 25 tej ustawy.

Darowizna działki a podatek od spadków i darowizn

Jeżeli mama zdecyduje się na darowiznę, sama czynność również wymaga aktu notarialnego ze względu na art. 158 Kodeksu cywilnego. W relacji matka–dziecko możliwe jest zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższą rodzinę, w tym przez zstępnych, pod warunkami wskazanymi w tym przepisie. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej aktem notarialnym obowiązki zgłoszeniowe zasadniczo realizuje notariusz jako płatnik, ale warto potwierdzić to przy konkretnej czynności.

Zwolnienie podatkowe nie oznacza jednak zwolnienia od zachowku. To dwa odrębne zagadnienia: podatek od darowizny dotyczy rozliczeń z urzędem skarbowym, a zachowek dotyczy rozliczeń rodzinnych po śmierci mamy.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli celem jest ograniczenie przyszłego zachowku, darowizna działki od mamy jest zwykle najmniej korzystna, ponieważ darowizna dla dziecka może być doliczana do zachowku niezależnie od upływu 10 lat. Bezpieczniejsza bywa rzeczywista sprzedaż za cenę rynkową, ale tylko wtedy, gdy cena zostanie faktycznie zapłacona i można to udowodnić. W niektórych sytuacjach warto rozważyć umowę dożywocia albo notarialne zrzeczenie się zachowku przez osoby potencjalnie uprawnione.

Najlepsze rozwiązanie zależy od wartości działki, sytuacji majątkowej mamy, liczby spadkobierców, wcześniejszych darowizn oraz tego, czy w rodzinie możliwe jest porozumienie. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przeanalizować zarówno skutki spadkowe, jak i podatkowe.

Źródła

• Art. 83 § 1, art. 158, art. 908 § 1, art. 991, art. 993, art. 994 § 1, art. 995 § 1, art. 1007, art. 1008, art. 1009, art. 1010, art. 1048 i art. 1049 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 i art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.