Służebność przejazdu i przechodu – zmiana, brama i uciążliwości

Czy właściciel działki musi trzymać bramę otwartą dla uprawnionego?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przejazdu i przechodu musi pozostawiać bramę stale otwartą. Decydują przede wszystkim: treść aktu notarialnego lub orzeczenia ustanawiającego służebność, wpis w księdze wieczystej, dotychczasowy sposób korzystania z drogi oraz realne potrzeby nieruchomości władnącej.

Jeżeli służebność polega na prawie przejazdu i przechodu, właściciel działki obciążonej nie może działać tak, aby faktycznie uniemożliwić korzystanie z tego prawa. Nie powinien więc zamknąć bramy na klucz i nie udostępnić klucza, pilota albo innego sposobu wejścia. Czym innym jest jednak zamykanie bramy w taki sposób, aby uprawniony mógł ją samodzielnie otworzyć i zamknąć. W typowej sytuacji takie rozwiązanie lepiej godzi interes obu stron: uprawniony nadal korzysta ze służebności, a właściciel chroni swoją posesję przed niekontrolowanym wjazdem osób trzecich.

Zgodnie z art. 288 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Żądanie, aby brama była otwarta od 5.30 do 21.00 wyłącznie dlatego, że klientom biura wygodniej jest wjeżdżać bez wysiadania z samochodu, może być ocenione jako nadmierne i sprzeczne z zasadą minimalnej uciążliwości. W konkretnym sporze sąd będzie jednak badał cały stan faktyczny, w tym treść ustanowionej służebności, położenie bramy, częstotliwość przejazdów i możliwość technicznego zapewnienia dostępu.

Na czym polega służebność przejazdu i przechodu?

Służebność przejazdu i przechodu jest najczęściej służebnością gruntową. Oznacza to, że jedna nieruchomość, nazywana nieruchomością obciążoną, zostaje obciążona prawem korzystania w określonym zakresie na rzecz właściciela innej nieruchomości, czyli nieruchomości władnącej. Podstawę stanowi art. 285 Kodeksu cywilnego.

Zakres służebności nie powinien być ustalany wyłącznie na podstawie potocznego rozumienia słowa „przejazd”. Trzeba sprawdzić dokument ustanawiający służebność. Może on określać przebieg pasa drogi, szerokość przejazdu, rodzaj pojazdów, godziny korzystania, obowiązek zamykania bramy, zakaz parkowania albo inne ograniczenia. Jeżeli dokument nie rozstrzyga szczegółów, zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego zakres służebności i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego oraz zwyczajów miejscowych.

W praktyce ważne jest także to, czy mamy do czynienia z klasyczną służebnością drogową, czy z innym ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością mieszkania. Przy analizie sprawy warto odróżnić nieruchomość obciążoną służebnością od nieruchomości władnącej, bo od tego zależy, kto może korzystać z prawa i przeciwko komu kieruje się żądania.

Czy klienci firmy mogą przejeżdżać przez cudzą działkę?

To zależy od treści służebności oraz charakteru korzystania z nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa służy nieruchomości, a nie konkretnej osobie. Korzystać z niej może każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, a w granicach normalnego korzystania także osoby, które działają za jego zgodą lub w jego interesie, np. domownicy, goście, najemcy, pracownicy czy kontrahenci. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do nieograniczonego ruchu klientów działalności gospodarczej.

Jeżeli w chwili ustanowienia służebności chodziło o zwykły dojazd do domu mieszkalnego, a po latach na nieruchomości władnącej rozpoczęto działalność gospodarczą generującą stały ruch samochodów obcych osób, może dojść do istotnego zwiększenia uciążliwości. Właściciel nieruchomości obciążonej ma wtedy argument, że sposób wykonywania służebności powinien zostać doprecyzowany albo ograniczony.

Znaczenie ma również status męża właścicielki nieruchomości władnącej. Jeżeli nie jest on współwłaścicielem, nie przysługuje mu samodzielne rzeczowe uprawnienie jako właścicielowi nieruchomości władnącej. Może jednak korzystać z nieruchomości za zgodą właścicielki. Nie daje mu to prawa do rozszerzania służebności ponad jej treść i ponad uzasadnione potrzeby nieruchomości władnącej.

Zmiana sposobu wykonywania służebności

Jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Wynika to z art. 291 Kodeksu cywilnego. Sąd nie uwzględni jednak takiego żądania, jeżeli zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

W sprawie podobnej do opisanej można rozważać na przykład: określenie godzin korzystania z przejazdu, zakaz przejazdu klientów firmy, dopuszczenie wyłącznie przechodu klientów, obowiązek zamykania bramy po każdym przejeździe, przeniesienie przebiegu drogi w mniej uciążliwe miejsce albo techniczne rozwiązanie dostępu, np. pilot, domofon, kod albo samozamykacz.

Zmiana sposobu wykonywania służebności jest szczególnie uzasadniona wtedy, gdy obecny sposób korzystania z drogi powoduje nadmierny hałas, zagrożenie dla dzieci, niszczenie nawierzchni, brak prywatności, utrudnienie parkowania lub istotne obniżenie komfortu korzystania z działki.

Zniesienie służebności przejazdu i przechodu

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Tak stanowi art. 294 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli natomiast służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego. W praktyce chodzi o sytuacje, w których nieruchomość władnąca ma już inny odpowiedni dostęp do drogi publicznej albo służebność z innych przyczyn stała się zbędna.

W wielu sprawach bardziej realne niż całkowite zniesienie prawa jest jego ograniczenie. Jeżeli problemem nie jest sam dojazd właścicieli, lecz intensywny ruch klientów działalności gospodarczej, sąd może uznać, że właściwsza będzie zmiana sposobu wykonywania służebności niż jej całkowita likwidacja. Szerzej podobny problem omawia temat: zlikwidowanie służebności przejazdu.

Czy uprawniony może żądać nowej drogi koniecznej?

Droga konieczna może zostać ustanowiona, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich. Wynika to z art. 145 Kodeksu cywilnego. Ustanowienie drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem i powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu oraz jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Sam fakt, że istnieje już służebność przejazdu przez daną działkę, nie zawsze całkowicie wyklucza spór o inną drogę. Jeżeli jednak nieruchomość władnąca ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, nie ma podstaw do ustanawiania kolejnej drogi tylko dlatego, że dotychczasowy przejazd jest mniej wygodny dla prowadzenia biznesu. Sąd bada, czy dostęp jest odpowiedni, a nie czy jest najwygodniejszy lub najbardziej opłacalny dla uprawnionego.

Jeżeli sąsiad domaga się wydłużenia, poszerzenia albo innej organizacji drogi, trzeba ocenić, czy jego żądanie mieści się w treści istniejącej służebności, czy stanowi próbę jej rozszerzenia. Pomocny może być także temat: sąsiad żąda zwiększenia długości drogi.

Obowiązki osoby korzystającej ze służebnej drogi

Uprawniony do służebności nie tylko korzysta z cudzego gruntu, ale musi robić to w sposób lojalny wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Nie powinien blokować wjazdu, parkować poza zakresem służebności, niszczyć nawierzchni, pozostawiać bramy otwartej, zwiększać ruchu ponad uzasadnione potrzeby ani dopuszczać do sytuacji zagrażających bezpieczeństwu.

Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego, jeżeli nie umówiono się inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W sprawach drogowych może to dotyczyć np. utrzymania przejazdu, naprawy nawierzchni, odśnieżania czy partycypacji w kosztach urządzeń umożliwiających korzystanie z drogi. Więcej na ten temat: obowiązki uprawnionego do drogi służebnej.

Nie należy też mylić służebności drogowej ze służebnością osobistą, np. prawem mieszkania. Inne są cele, krąg uprawnionych i sposób wykonywania takiego prawa. Przykładem odrębnego zagadnienia jest dożywotnie prawo mieszkania.

Jak próbować rozwiązać spór bez sądu?

Najpierw warto wystąpić do właściciela nieruchomości władnącej z pisemną propozycją uporządkowania zasad korzystania z drogi. Pismo powinno opisywać problem, wskazywać konkretne uciążliwości i zawierać propozycję rozwiązania, np. obowiązek zamykania bramy, zakaz wjazdu klientów, ustalenie godzin przejazdu, montaż automatyki do bramy albo przeniesienie drogi.

Dla celów dowodowych pismo najlepiej doręczyć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pokwitowaniem na kopii. Warto zachować także korespondencję e-mailową i SMS-y. Jeżeli druga strona zgodzi się na zmianę treści służebności, potrzebny będzie dokument w formie pozwalającej na ujawnienie zmiany w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie wymagają innej formy.

Przy zmianie albo zniesieniu służebności ustanowionej aktem notarialnym w praktyce najbezpieczniej jest skorzystać z pomocy notariusza. Następnie należy zadbać o właściwy wpis w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.

Pozew o zmianę albo zniesienie służebności

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić do sądu z pozwem o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności albo o jej zniesienie. Pozew należy skierować przeciwko właścicielowi lub współwłaścicielom nieruchomości władnącej. W sprawach dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia nieruchomości.

Trzeba pamiętać, że sprawy o zmianę lub zniesienie służebności mają zwykle charakter majątkowy. Jeżeli wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 000 zł, sprawa co do zasady należy do właściwości sądu okręgowego. Jeżeli nie przewyższa tej kwoty, właściwy rzeczowo będzie sąd rejonowy. To aktualizacja względem starszych opracowań, w których pojawiał się próg 75 000 zł.

Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu. W sprawach majątkowych przy wartości do 20 000 zł pobiera się opłatę stałą według progów z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy wartości powyżej 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi 5% tej wartości, nie więcej niż 100 000 zł. Inaczej wygląda sprawa o ustanowienie drogi koniecznej, która toczy się w postępowaniu nieprocesowym i od wniosku pobiera się opłatę stałą 200 zł.

Wartość przedmiotu sporu przy służebności bywa trudna do ustalenia. Pomocniczo bierze się pod uwagę wartość prawa, zakres obciążenia, wpływ służebności na wartość nieruchomości, powierzchnię pasa drogi i wynagrodzenie, jakie mogłoby odpowiadać korzystaniu z gruntu. W razie sporu sąd może korzystać z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub geodety.

W pozwie warto zawnioskować o dowody, które pokażą zmianę stosunków i skalę uciążliwości: akt notarialny, odpis księgi wieczystej, mapę, zdjęcia, nagrania, notatki z datami przejazdów, korespondencję z sąsiadem, zeznania świadków oraz dokumenty dotyczące działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości władnącej. Im konkretniej zostanie wykazane, że służebność jest wykonywana w sposób nadmierny, tym większa szansa na skuteczne żądanie.

FAQ

Czy mogę zamknąć bramę na działce obciążonej służebnością?

Możesz zamykać bramę, jeżeli nie uniemożliwiasz uprawnionemu korzystania ze służebności. Bezpiecznym rozwiązaniem jest udostępnienie klucza, pilota, kodu albo innego sposobu otwarcia bramy. Zamknięcie bramy bez zapewnienia dostępu może zostać uznane za naruszenie służebności.

Czy osoba uprawniona może żądać, aby brama była cały dzień otwarta?

Co do zasady nie. Takie żądanie musiałoby wynikać z treści służebności, orzeczenia sądu albo szczególnych okoliczności. Sama wygoda przejazdu nie oznacza jeszcze prawa do stałego otwarcia cudzej posesji, zwłaszcza gdy zwiększa to ryzyko dla właściciela działki obciążonej.

Czy klienci firmy sąsiada mogą korzystać ze służebnej drogi?

Mogą tylko wtedy, gdy mieści się to w zakresie służebności i normalnym sposobie korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli działalność gospodarcza powoduje masowy albo stały ruch pojazdów, właściciel działki obciążonej może domagać się ograniczenia lub doprecyzowania zasad korzystania z drogi.

Kiedy można żądać zmiany służebności?

Zmiany można żądać, gdy po ustanowieniu służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza, a proponowana zmiana nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej. Podstawą jest art. 291 Kodeksu cywilnego.

Kiedy można żądać zniesienia służebności?

Zniesienia za wynagrodzeniem można żądać, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność utraciła wszelkie znaczenie, można żądać zniesienia bez wynagrodzenia.

Czy sąsiad może wystąpić o nową drogę konieczną?

Może próbować, ale musi wykazać, że jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jeżeli istniejący dostęp jest odpowiedni, sąd nie powinien ustanawiać nowej drogi tylko dlatego, że byłaby wygodniejsza dla działalności gospodarczej.

Jakie dowody przygotować do sprawy o służebność?

Najważniejsze są: akt notarialny lub orzeczenie ustanawiające służebność, odpis księgi wieczystej, mapa, zdjęcia i nagrania przejazdów, korespondencja z sąsiadem, świadkowie oraz dokumenty pokazujące, że sposób korzystania z drogi zmienił się i stał się nadmiernie uciążliwy.

Podsumowanie

Służebność przejazdu i przechodu nie odbiera właścicielowi nieruchomości obciążonej prawa do rozsądnego zabezpieczenia własnej posesji. Uprawniony powinien korzystać z drogi w granicach ustanowionego prawa i w sposób jak najmniej uciążliwy. Jeżeli po latach zwykły dojazd do domu zmienił się w intensywny ruch klientów firmy, właściciel działki obciążonej ma podstawy, aby żądać doprecyzowania, ograniczenia, a w szczególnych przypadkach zniesienia służebności.

W praktyce najważniejsze jest dobranie właściwego żądania. Czasem wystarczy uregulować obowiązek zamykania bramy i zakaz wjazdu klientów. W innych sprawach konieczna będzie zmiana przebiegu drogi albo pozew o zniesienie służebności. Przed wszczęciem sprawy warto zgromadzić dowody i sprawdzić dokładną treść wpisów w księdze wieczystej.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 145, art. 285, art. 287, art. 288, art. 289, art. 291, art. 294 i art. 295 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 17 pkt 4 i art. 38 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 468.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 31 ust. 1 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 341.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13 i art. 39 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1228.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 26 marca 1997 r., sygn. akt III CKN 60/97.