Zdjęcia robione przez rzeczoznawcę sądowego - jaka podstawa prawna?

Dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy – wykonywanie zdjęć

Z opisanego przez Pana stanu faktycznego należy wysnuć domniemanie, iż wycena biegłego rzeczoznawcy majątkowego zlecona została w toku przewodu sądowego w sprawie cywilnej na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości.

Normatywną podstawę zobowiązania do okazania przedmiotu wyceny biegłemu z zakresu szacowania wartości nieruchomości stanowi art. 284 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.). Zależnie od tezy dowodowej przedmiotem oględzin może być zarówno budynek, jak i lokal bądź inna prawnie bądź faktycznie wyodrębniona część nieruchomości.

Zasadą jest, iż dowód z opinii biegłego wymaga przeprowadzenia czynności wstępnych, zmierzających do ustalenia stanu faktycznego mającego doniosłe znaczenie dla treści rozstrzygnięcia. Sąd zleca biegłemu sporządzenie stosownej opinii w kwestiach wymagających specjalistycznej wiedzy.

Oględziny nieruchomości jako element oszacowania

Zależnie od przedmiotu wyceny dla określenia rzeczywistej wartości niezbędne może się okazać okazanie nieruchomości lub jej części. Oczywiście, nie w każdym przypadku zlecenie wykonania oględzin będzie zasadne. Jeżeli przedmiotem oszacowania jest wyłącznie grunt bez znajdujących się na nim naniesień, wstęp do lokalu bądź wydzielonej części budynku należy wówczas oceniać jako zbędny dla przeprowadzenia dowodu.

Dokumentowanie stanu nieruchomości wewnątrz niej

W przedstawionej sytuacji prawdopodobnie przedmiotem wyceny jest zajmowany przez Pana lokal bądź budynek, którego stanowi część składową. W takim wypadku na wartość nieruchomości lub jej części wpływ ma stan lokalu, w tym w szczególności znajdujące się w nim instalacje oraz poczynione nakłady. W ramach oględzin biegły może dokumentować stan przedmiotu wyceny sporządzając notatki, odbierając od stron wyjaśnienia oraz wykonując zdjęcia, stanowiące załącznik do przygotowywanej opinii.

Należy jednak wskazać, że podstawą żądania wydania przedmiotu oględzin, w tym zapewnienia wstępu na nieruchomość bądź jej wyodrębnioną część, powinno być stosowne zarządzenie sądu, wydawane na podstawie wspominanego na wstępie art. 284 Kodeksu postępowania cywilnego.

Rzeczoznawca nie może natomiast samodzielnie korzystać z instrumentów przymusu, w tym w szczególności siłą wkraczać do lokalu lub wydzielonej i zabezpieczonej przed dostępem osób trzecich części budynku, jednak w wykonaniu zarządzenia sądu może do udziału w czynnościach przybrać funkcjonariusza policji.

Do opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości odpowiednie zastosowanie – w zakresie formy i metodologii wyceny – znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia elementem obligatoryjnym operatu jest opis stanu nieruchomości, którego określenie wymaga zapoznania się z przedmiotem wyceny w drodze oględzin.

Podsumowując, w opisanym przypadku, zależnie od zakresu wyceny, na zarządzenie sądu, właściciel lub posiadacz obowiązany będzie okazać lokal bądź wydzieloną część budynku w celu dokonania przez rzeczoznawcę oględzin, podczas których – dla udokumentowania stanu przedmiotu oszacowania – dopuszczalne będzie sporządzenie dokumentacji zdjęciowej i jej załączenie do operatu.

Podstawa prawna wykonywania zdjęć do operatu szacunkowego

Istotnie, zarówno rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i przepisy odrębne nie wprowadzają obowiązku wykonania dokumentacji fotograficznej. Ważność operatu nie zależy zatem od zawarcia załączników w postaci zdjęć przedmiotu wyceny.

W praktyce, fotografie nieruchomości mają uwiarygodnić wycenę poprzez zapewnienie możliwości obiektywnej weryfikacji przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, jednak nie są one elementem obligatoryjnym operatu.

Bezsprzecznie na sporządzenie dokumentacji fotograficznej biegły powinien uzyskać zgodę osoby zajmującej lokal lub część. Brak takiej zgody lub przystąpienie do czynności mimo sprzeciwu może stanowić podstawę do wszczęcia przez zrzeszającą rzeczoznawcę organizację zawodową postępowania dyscyplinarnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296