Rzeczoznawca sądowy robi zdjęcia mieszkania – podstawa prawna

Rzeczoznawca sądowy a prywatny rzeczoznawca – podstawowa różnica

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, w jakim charakterze działa osoba wykonująca oględziny. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy został powołany przez sąd jako biegły, działa w ramach postępowania cywilnego i w granicach zlecenia określonego przez sąd. Jeżeli natomiast przyszedł na zlecenie jednej ze stron, spółdzielni, wspólnoty, banku albo prywatnego właściciela, nie ma takich samych uprawnień jak biegły sądowy i co do zasady potrzebuje zgody osoby uprawnionej do lokalu.

W postępowaniu cywilnym podstawą dopuszczenia dowodu z opinii biegłego jest art. 278 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga wiadomości specjalnych. Sąd może również, na podstawie art. 284 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządzić przedstawienie biegłemu w niezbędnym zakresie akt sprawy lub przedmiotu oględzin. Oględziny jako dowód może zarządzić sąd na podstawie art. 292 Kodeksu postępowania cywilnego.

Dlatego rzeczoznawca powinien być w stanie wskazać, z jakiego postanowienia albo zarządzenia sądu wynika jego obecność w lokalu oraz czego dokładnie dotyczy opinia. Nie wystarcza ogólne stwierdzenie, że działa na zlecenie sądu, jeżeli osoba zajmująca mieszkanie nie wie, jaka sprawa, jaki sąd i jaki zakres czynności uzasadniają wejście do lokalu.

Czy biegły może robić zdjęcia wewnątrz mieszkania?

Przepisy nie wskazują wprost, że biegły rzeczoznawca zawsze ma prawo wykonywać zdjęcia w mieszkaniu. Nie ma też ogólnego przepisu, który czyniłby dokumentację fotograficzną obowiązkowym elementem każdej opinii albo każdego operatu szacunkowego. W praktyce zdjęcia bywają jednak dopuszczalne, jeżeli są potrzebne do udokumentowania cech nieruchomości istotnych dla opinii.

Aktualne rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości stanowi, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się między innymi oględzinami nieruchomości, a oględzin dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. Ograniczony zakres oględzin albo odstąpienie od nich wymaga uzasadnienia w operacie. Operat powinien zawierać między innymi opis stanu nieruchomości, podstawę formalną i prawną wyceny oraz źródła danych wykorzystanych przy jej sporządzeniu.

Z tego wynika praktyczny wniosek: zdjęcia mogą być pomocniczym sposobem utrwalenia stanu lokalu, ale muszą pozostawać w związku z celem opinii. Jeżeli przedmiotem opinii jest wartość lokalu, uzasadnione może być udokumentowanie standardu wykończenia, instalacji, widocznych uszkodzeń, układu pomieszczeń czy nakładów. Trudno natomiast uzasadnić fotografowanie dokumentów leżących na biurku, zdjęć rodzinnych, zawartości szafek, osób obecnych w mieszkaniu albo innych elementów prywatnych, które nie mają znaczenia dla wyceny.

Co powinien zrobić rzeczoznawca przed wykonaniem zdjęć?

Rzeczoznawca powinien działać transparentnie i z poszanowaniem prywatności osoby zajmującej lokal. W praktyce powinien okazać wezwanie, postanowienie albo inne pismo z sądu, wskazać sprawę, w której sporządza opinię, oraz wyjaśnić zakres czynności. Powinien też ograniczyć zdjęcia do tego, co jest potrzebne dla opinii, a w razie wątpliwości umożliwić usunięcie z kadrów rzeczy osobistych.

Jeżeli zdjęcia mają dokumentować stan mieszkania, osoba obecna przy oględzinach może poprosić, aby nie fotografowano osób, dokumentów, komputerów, korespondencji, zdjęć rodzinnych, przedmiotów osobistych i innych elementów niezwiązanych z wyceną. Może również zażądać odnotowania sprzeciwu albo zastrzeżeń. Takie zastrzeżenia mają znaczenie później, gdy sąd ocenia opinię i ewentualne zarzuty do opinii.

Warto pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy wykonujący czynności zawodowe powinien działać zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności, z zasadami etyki zawodowej oraz bezstronnie. Fotografowanie prywatnych elementów mieszkania bez potrzeby może być oceniane nie tylko procesowo, ale także zawodowo.

Brak zgody na zdjęcia – jak zachować się podczas oględzin?

Jeżeli biegły chce wykonywać zdjęcia, a osoba zajmująca lokal ma zastrzeżenia, najlepiej nie ograniczać się do słownej kłótni. Należy spokojnie poprosić o okazanie podstawy działania i zapytać, czy sąd wprost nakazał oględziny lokalu oraz czy zakres opinii wymaga dokumentacji fotograficznej. Jeżeli zdjęcia mają obejmować elementy prywatne, warto zażądać zmiany kadru albo przerwania fotografowania tych elementów.

Sprzeciw najlepiej sformułować jednoznacznie, na przykład: nie wyrażam zgody na fotografowanie osób, dokumentów i rzeczy osobistych; proszę ograniczyć zdjęcia wyłącznie do elementów istotnych dla opinii oraz odnotować mój sprzeciw. Po oględzinach warto sporządzić własną notatkę: data, godzina, kto był obecny, jakie zdjęcia wykonano, jakie zastrzeżenia zgłoszono i jaka była reakcja biegłego.

Jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości, której stan prawny lub dane w księdze wieczystej są nieaktualne, przed oceną opinii warto sprawdzić także, czy operat opiera się na prawidłowych danych. W praktyce znaczenie może mieć również sprostowanie KW, jeżeli błędne wpisy wpływają na ocenę stanu prawnego nieruchomości.

Czy biegły może wejść do mieszkania siłą?

Biegły rzeczoznawca nie może samodzielnie przełamywać oporu osoby zajmującej lokal. Nie powinien wchodzić siłą, otwierać drzwi, korzystać z podstępu ani wymuszać czynności. Jeżeli osoba uprawniona nie wpuszcza biegłego albo ogranicza zakres oględzin, biegły powinien odnotować przeszkodę i zwrócić się do sądu o dalsze decyzje.

Inaczej mogą wyglądać czynności prowadzone w toku egzekucji albo w ramach czynności komorniczych, bo tam przepisy przewidują odrębne instrumenty. W typowej sprawie cywilnej o opinię biegłego nie należy jednak utożsamiać obecności rzeczoznawcy z prawem do przymusowego wejścia do lokalu.

Odmowa wpuszczenia biegłego może mieć skutki procesowe, zwłaszcza gdy osoba odmawiająca jest stroną postępowania i utrudnia przeprowadzenie dowodu. Sąd może ocenić takie zachowanie przy rozstrzyganiu sprawy, może ponowić czynność albo wydać dodatkowe zarządzenia. Dlatego lepszym rozwiązaniem od całkowitego uniemożliwienia oględzin jest dopuszczenie czynności w zakresie koniecznym i jednoczesne zgłoszenie precyzyjnych zastrzeżeń.

Jak zakwestionować zdjęcia i opinię biegłego?

Jeżeli zdjęcia zostały wykonane mimo sprzeciwu albo obejmują elementy nieistotne dla sprawy, warto złożyć pismo do sądu prowadzącego postępowanie. W piśmie można opisać przebieg oględzin, wskazać, jakie zdjęcia budzą zastrzeżenia, i wyjaśnić, dlaczego naruszają prywatność lub wykraczają poza tezę dowodową. Można też wnieść o zobowiązanie biegłego do wyjaśnień, ograniczenie dostępu do zdjęć, pominięcie określonych fotografii albo uzupełnienie opinii.

Po doręczeniu opinii należy sprawdzić, czy zdjęcia zostały załączone i jak zostały opisane. Zarzuty do opinii powinny być konkretne: nie tylko że wykonano zdjęcia, ale że dane zdjęcie nie służy ustaleniu wartości nieruchomości, pokazuje rzeczy osobiste, nie dokumentuje cechy rynkowej albo zostało wykonane mimo zgłoszonego sprzeciwu. W sprawach o rozliczenia współwłaścicieli, dział spadku czy podział majątku zarzuty warto połączyć z merytoryczną oceną wyceny.

Jeżeli zachowanie rzeczoznawcy było szczególnie naganne, można rozważyć skargę do prezesa sądu, przy którym biegły jest ustanowiony, a gdy chodzi o rzeczoznawcę majątkowego wykonującego czynności zawodowe – zawiadomienie organu właściwego w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Taka skarga nie zastępuje jednak zarzutów procesowych do opinii w konkretnej sprawie.

FAQ

Czy rzeczoznawca sądowy musi mieć moją zgodę na wejście do mieszkania?

Jeżeli działa jako biegły powołany przez sąd, podstawowe znaczenie ma zarządzenie lub postanowienie sądu oraz zakres opinii. Nie jest to jednak zgoda na dowolne działania. Biegły powinien wykazać podstawę czynności i ograniczyć je do celu postępowania.

Czy mogę zabronić robienia zdjęć rzeczy osobistych?

Tak, można sprzeciwić się fotografowaniu osób, dokumentów, korespondencji, komputerów, zdjęć rodzinnych i innych elementów prywatnych, jeżeli nie są potrzebne do opinii. Najlepiej zażądać zmiany kadru i odnotowania sprzeciwu.

Czy zdjęcia są obowiązkowym elementem operatu szacunkowego?

Nie w każdej sprawie. Aktualne przepisy wymagają między innymi opisu stanu nieruchomości i przewidują oględziny w możliwym zakresie, ale sama dokumentacja fotograficzna jest narzędziem pomocniczym. Jej zakres powinien wynikać z celu wyceny.

Co zrobić, jeśli rzeczoznawca nie chce wskazać podstawy prawnej?

Należy poprosić o wskazanie sądu, sygnatury sprawy, postanowienia o dopuszczeniu dowodu i zakresu opinii. Jeżeli rzeczoznawca odmawia wyjaśnień, warto opisać to w piśmie do sądu i wskazać, że czynność budziła zastrzeżenia już podczas oględzin.

Czy mogę żądać usunięcia zdjęć z opinii?

Można złożyć do sądu wniosek o pominięcie lub ograniczenie wykorzystania zdjęć, które naruszają prywatność albo nie mają znaczenia dla sprawy. Ostatecznie decyduje sąd, ale zarzut powinien być konkretny i powiązany z treścią opinii.

Czy wykonanie zdjęć mimo sprzeciwu unieważnia opinię?

Nie automatycznie. Może jednak uzasadniać zarzuty do opinii, wniosek o wyjaśnienia biegłego, pominięcie części materiału albo skargę na sposób przeprowadzenia czynności. Znaczenie ma to, czy zdjęcia były potrzebne i czy biegły przekroczył zakres zlecenia.

Podsumowanie

Rzeczoznawca sądowy może dokumentować stan nieruchomości, jeżeli działa w granicach zlecenia sądu i wykonuje czynności potrzebne do sporządzenia opinii. Oględziny mieszkania mogą być uzasadnione zwłaszcza wtedy, gdy stan lokalu, standard wykończenia, instalacje, nakłady lub uszkodzenia wpływają na wartość nieruchomości.

Nie oznacza to jednak prawa do swobodnego fotografowania całego życia prywatnego domowników. Zdjęcia powinny być ograniczone do elementów istotnych dla opinii. W razie sprzeciwu należy żądać wskazania podstawy czynności, odnotowania zastrzeżeń, a następnie zgłosić sprawę sądowi prowadzącemu postępowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 278, art. 284 i art. 292 – Dz.U. 2026 poz. 468
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 156 i art. 175 – Dz.U. 2026 poz. 399
3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, w szczególności § 3 i § 79 – Dz.U. 2023 poz. 1832