Wady konstrukcyjne budynku z winy wykonawcy

Umowa o roboty budowlane

Oczywiście brak umowy o roboty budowlane jest pewnym utrudnieniem w razie prowadzenia postępowania sądowego, nie wyłącza jednak możliwości dochodzenia swoich roszczeń.

Z Pana informacji wynika, że wykonawcą robót budowlanych był jeden podmiot, co stawia Pana w świetle przepisów Kodeksu cywilnego w korzystniejszej sytuacji od tej, w której wystąpiłaby po stronie wykonawcy wielość podmiotów. Do takiej bowiem sytuacji odwołuje się treść art. 647¹ § 4 K.c., gdzie umowa o roboty budowlane zawarta pomiędzy wykonawcą (generalnym wykonawcą) a inwestorem, powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. To oznacza, że niezachowanie w tej sytuacji prawem przewidzianej formy skutkuje nieważnością umowy zawartej w formie ustnej.

Natomiast w przypadku, gdy mamy do czynienia z jednym wykonawcą i jednym inwestorem, odwołamy się do treści art. 648 § 1 K.c., który również mówi o tym, iż umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie, niemniej jednak forma ta nie została zastrzeżona pod rygorem nieważności. Nie zachodzi zatem w tym przypadku rygor nieważności samej umowy, a jedynie forma pisemna została zastrzeżona dla celów dowodowych. To oznacza, że możliwe jest ustalenie treści umowy, także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, o ile sąd uzna to za konieczne (art. 74 § 2 zd. ostatnie k.c. w związku z art. 246 K.p.c.). Dopuszczalne jest więc ustalenie, że umowa o roboty budowlane (art. 647 K.c.) może być zawarta poprzez czynności konkludentne (art. 60 K.c.). A zatemw przypadku sporu musi Pan wykazać (udowodnić), iż do takiej umowy doszło, i że to ten wykonawca, a nie inny wykonywał prace budowlane na Pana rzecz.

Dowodem może być tu chociażby udzielona Panu przez wykonawcę gwarancja na wykonane prace, faktura, projekt budowlany, protokoły odbioru kolejnych etapów wykonanych prac, zdjęcia budowy, pisemne ustalenia z wykonawcą (o ile takie były), czy wreszcie świadkowie.

Gwarancja na wykonane roboty budowlane

Zgodnie z Pana informacją wykonawca udzielił Panu gwarancji na wykonane przez siebie roboty budowlane. Opierając się na zapisach Kodeksu cywilnego (art. 577 § 1), można wskazać, iż: „Gwarancja jest to odpowiedzialność sprzedawcy co do jakości rzeczy sprzedanej wynikająca z faktu umownego i fizycznego zobowiązania się do udzielenia takiej gwarancji kupującemu”. Zgodnie więc z zapisami prawa cywilnego wystawca dokumentu gwarancyjnego jest zobowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad. Sprowadzając ten obowiązek do robót budowlanych, oznacza to, że wykonawca prac podejmuje się naprawy budynku lub wymiany elementów niezbędnych, do prawidłowego funkcjonowania tego budynku. Za wadliwe można uznać te, których efektem jest zmniejszenie wartości lub użyteczności wykonanych robót ze względu na cel w umowie oznaczony. Celem tym jest zaś wykonanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym i ze sztuką budowlaną.

Jeżeli zatem cel – budynek służący do mieszkania – nie został zrealizowany, ma Pan prawo, na podstawie art. 637 § 1 K.c. w związku z art. 656 § 1 K.c. domagać się usunięcia wad budynku, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie Pan naprawy. W tym celu w pierwszym rzędzie należy udokumentować wadę (np. wpis do dziennika budowy, zdjęcia, prywatna ekspertyza) oraz niezwłocznie zawiadomić listem poleconym wykonawcę o wadzie.

Wady wykonanych robót budowlanych

Treść Pana uprawnień zależy także od tego, czy ujawniona wada ma charakter istotny, czy też nieistotny. Rozróżnienie wad przy pomocy kryterium istotności ma co prawda swoje podstawy w treści przepisów Kodeksu cywilnego, ale w przypadku sporu zdecydowanie będzie to wymagało posłużenia się opinią biegłego sądowego, który może wskazać na stopień istotności wady wykonanych robót budowlanych i w jakim stosunku obniżają one wartość całości budynku. Wykonawca może tu zatem:

1. Nieodpłatnie usunąć wadę budynku, jeżeli jest nieistotna i ma charakter usuwalny. W doktrynie prawnej przyjmuje się, że usterki usuwalne to te wady, które w świetle obecnego stanu wiedzy technicznej mogą zostać zlikwidowane w sposób pozwalający na osiągnięcie rezultatu nie gorszego niż ten, którym charakteryzuje się obiekt pełnowartościowy, wykonany zgodnie z projektem budowlanym;
2. Obniżyć swoje wynagrodzenia na żądanie inwestora. Wszelkie wady usuwalne (zarówno istotne, jak i nieistotne) uprawniają bowiem inwestora do żądania obniżenia wynagrodzenia należnego wykonawcy. Jedynie bowiem za niewadliwy rezultat robót należy się pełne wynagrodzenie. W praktyce obniżenie wynagrodzenia wykonawcy następuje o koszt nakładów poczynionych na usunięcie wad;
3. Zapłacić odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), o ile Pan jako inwestor wykaże, że na skutek wadliwości wykonanych robót poniósł Pan szkodę (stratę). Na to przysługuje Panu okres 3 lat.

Jak pisałam, w braku porozumienia z wykonawcą można oczywiście oddać sprawę do sądu, o ile ma Pan tu przymiot konsumenta można skorzystać z pomocy instytucji pomagających w polubownym załatwianiu sporów (na przykład powiatowego rzecznika konsumentów, Inspekcji Handlowej). Niemniej powyższe instytucje polubowne wymagają wyrażenia zgody przedsiębiorcy (tutaj wykonawcy) na skorzystanie z ich pomocy.