Wady konstrukcyjne budynku z winy wykonawcy

Brak pisemnej umowy nie zamyka drogi do roszczeń

W relacji między inwestorem a jednym wykonawcą brak pisemnej umowy nie oznacza automatycznie nieważności całej umowy. Zgodnie z art. 648 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, ale przepis ten nie zastrzega formy pisemnej pod rygorem nieważności. W praktyce oznacza to, że umowa mogła zostać zawarta także ustnie lub w sposób dorozumiany, o ile da się wykazać jej treść i fakt wykonywania robót.

Znaczenie ma tu również art. 60 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie ujawniające tę wolę w sposób dostateczny. Jeżeli więc wykonawca faktycznie prowadził budowę, wystawiał dokumenty, odbierał wynagrodzenie i udzielił gwarancji, to są to istotne dowody istnienia stosunku umownego.

W sporze trzeba zwykle wykazać:

• kto był wykonawcą,
• jaki był zakres robót,
• jakie było uzgodnione wynagrodzenie,
• że wady wynikają z nienależytego wykonania prac.

Przydatne dowody to: faktury, potwierdzenia przelewów, korespondencja e-mail i SMS, harmonogram prac, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły odbioru, zdjęcia z budowy, gwarancja, zeznania świadków i prywatna opinia techniczna.

Jakie znaczenie ma gwarancja udzielona przez wykonawcę?

Jeżeli wykonawca wystawił dokument gwarancyjny, można oprzeć żądania także na gwarancji. Zgodnie z art. 577 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego określającego obowiązki gwaranta i uprawnienia uprawnionego na wypadek, gdy rzecz sprzedana lub wykonany rezultat nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. W przypadku robót budowlanych odpowiednie zastosowanie mają zasady dotyczące usunięcia wad lub doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z gwarancją.

Trzeba dokładnie przeczytać dokument gwarancyjny, bo to on wyznacza:

• czas trwania gwarancji,
• sposób zgłoszenia wad,
• termin wykonania napraw,
• ewentualne wyłączenia odpowiedzialności.

Jeżeli gwarancja przewiduje 36 miesięcy, to zgłoszenie wad powinno nastąpić zgodnie z jej warunkami przed upływem tego okresu. Dla bezpieczeństwa najlepiej zrobić to na piśmie i zachować dowód doręczenia.

Warto pamiętać, że gwarancja jest dobrowolnym źródłem odpowiedzialności gwaranta i co do zasady funkcjonuje obok roszczeń wynikających z nienależytego wykonania umowy. Sam fakt posiadania gwarancji nie pozbawia więc inwestora możliwości dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli wykonawca nienależycie wykonał zobowiązanie.

Jakie roszczenia można kierować do wykonawcy?

Zakres roszczeń zależy od treści ustaleń stron, rodzaju wad i tego, czy budowa została formalnie odebrana. W praktyce najczęściej wchodzi w grę odpowiedzialność kontraktowa za nienależyte wykonanie zobowiązania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W zależności od stanu faktycznego inwestor może żądać w szczególności:

• usunięcia wad przez wykonawcę,
• zwrotu kosztów naprawy wykonanej zastępczo, jeżeli wykonawca mimo wezwania nie usuwa wad,
• obniżenia wynagrodzenia, jeżeli wady wpływają na wartość robót,
• odszkodowania za szkodę, np. koszty ekspertyz, napraw wtórnych, usuwania grzyba, zniszczonych elementów wykończenia lub czasowego braku możliwości korzystania z części budynku.

Jeżeli określone roboty były kwalifikowane jako umowa o dzieło, pomocniczo znaczenie mogą mieć także przepisy art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego, który odsyła do przepisów o rękojmi przy umowie o dzieło. W sprawach budowlanych kwalifikacja prawna bywa jednak sporna, dlatego o wyborze podstawy prawnej najlepiej decydować po analizie konkretnej dokumentacji.

Wady istotne i nieistotne – dlaczego to ma znaczenie?

Ocena, czy wada jest istotna, ma duże znaczenie praktyczne. Wady istotne to takie, które ograniczają normalne korzystanie z budynku, zagrażają bezpieczeństwu albo oznaczają poważną niezgodność z projektem, zasadami wiedzy technicznej lub przeznaczeniem obiektu. Przykładowo mogą to być: błędy konstrukcyjne tarasu powodujące przecieki, wadliwe ocieplenie dachu skutkujące zawilgoceniem, nieszczelności prowadzące do rozwoju grzyba czy deformacje elementów nośnych.

Wady nieistotne to najczęściej usterki, które nie wyłączają korzystania z budynku, ale obniżają jego wartość lub komfort użytkowania. Granica między tymi kategoriami bywa sporna, dlatego przy poważniejszych wadach decydujące znaczenie ma opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego, a w procesie sądowym często opinia biegłego.

Jeżeli wada jest sporna technicznie, samo subiektywne przekonanie inwestora zwykle nie wystarcza. Trzeba wykazać związek między działaniem wykonawcy a powstałą wadą oraz zakres koniecznych napraw.

Co zrobić krok po kroku, aby skutecznie dochodzić naprawy?

W praktyce najlepiej działać według uporządkowanej procedury:

Wezwanie do wykonawcy powinno zawierać:

• dane stron,
• opis robót i datę ich wykonania,
• szczegółowy wykaz wad,
• powołanie się na gwarancję oraz art. 471 Kodeksu cywilnego, a w razie potrzeby także na postanowienia umowy lub ustaleń stron,
• żądanie usunięcia wad,
• konkretny termin,
• zapowiedź dalszych kroków, np. naprawy zastępczej na koszt wykonawcy i dochodzenia odszkodowania.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez ePUAP, jeżeli wykonawca z niego korzysta. Dobrze zachować też kopię maila i załączników.

Czy można skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów lub Inspekcji Handlowej?

Jeżeli inwestor działał jako konsument, czyli zawierał umowę niezwiązaną bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową, może szukać wsparcia u powiatowego lub miejskiego rzecznika konsumentów. Podstawę działania rzeczników przewiduje art. 42 ust. 1 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów.

Rzecznik może pomóc w przygotowaniu pisma, wystąpić do przedsiębiorcy, a w niektórych sprawach udzielić dalszych wskazówek procesowych. Możliwe bywa też skorzystanie z polubownych metod rozwiązania sporu, ale ich skuteczność zależy od współpracy przedsiębiorcy. W sporach o poważne wady budowlane najczęściej i tak kluczowe pozostają dowody techniczne.

Przedawnienie roszczeń – na co uważać?

Termin przedawnienia zależy od podstawy prawnej roszczenia i konkretnego stanu faktycznego. Dla roszczeń kontraktowych podstawowy termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. Koniec terminu przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Nie zawsze jednak będzie to jedyny możliwy termin. Gwarancja działa tylko w okresie wskazanym w dokumencie gwarancyjnym. Z kolei przy dochodzeniu poszczególnych kosztów napraw, szkód następczych lub roszczeń związanych z odbiorem robót mogą pojawić się dodatkowe zagadnienia wymagające odrębnej analizy. Dlatego przy starszych sprawach nie warto zwlekać z oceną prawną.

Jeżeli wada nadal się ujawnia lub pogłębia, trzeba rozważyć także obowiązek ograniczania szkody. Wynika on z ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej i w praktyce oznacza, że nie należy biernie czekać, aż uszkodzenia się powiększą.

Co jeśli wykonawca nie reaguje?

Jeżeli wykonawca ignoruje wezwania albo odmawia naprawy, zwykle kolejnym krokiem jest:

1. przedsądowe wezwanie do wykonania obowiązku albo zapłaty,
2. zebranie pełnego materiału dowodowego,
3. ewentualna naprawa zastępcza, jeśli jest konieczna dla bezpieczeństwa lub dla zahamowania szkód,
4. pozew o zapłatę, zwrot kosztów naprawy, odszkodowanie albo inne właściwe roszczenie.

Przy bardzo poważnych wadach warto rozważyć zabezpieczenie dowodu jeszcze przed procesem, zwłaszcza gdy planowana naprawa usunie ślady usterek. W postępowaniu cywilnym można złożyć wniosek o zabezpieczenie dowodu na podstawie art. 310 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, jeżeli zachodzi obawa, że przeprowadzenie dowodu później stanie się niemożliwe lub zbyt utrudnione.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce różni się sposób działania w zależności od rodzaju wady i zachowania wykonawcy.

FAQ

Czy bez pisemnej umowy da się wygrać z wykonawcą?

Tak, ale trzeba udowodnić, że umowa została zawarta i jaki był jej zakres. Pomagają w tym faktury, przelewy, gwarancja, wiadomości, zdjęcia i świadkowie.

Czy gwarancja wyklucza inne roszczenia?

Nie. Gwarancja działa na warunkach określonych przez gwaranta, ale obok niej mogą istnieć roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy, w tym odszkodowanie z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Jak zgłosić wady wykonawcy?

Najbezpieczniej pisemnie, z dokładnym opisem usterek, żądaniem ich usunięcia, terminem naprawy i dowodem doręczenia. Warto dołączyć zdjęcia i opinię techniczną.

Czy mogę od razu naprawić wady inną firmą?

Co do zasady lepiej najpierw wezwać wykonawcę do usunięcia wad i wyznaczyć termin. Wyjątkiem są sytuacje pilne, gdy zwłoka grozi powiększeniem szkody albo zagrożeniem dla bezpieczeństwa.

Czy sprawa o wady budynku wymaga opinii biegłego?

W sądzie bardzo często tak, zwłaszcza gdy sporna jest przyczyna usterek, ich istotność albo koszt naprawy. Dlatego już wcześniej warto zgromadzić prywatną opinię techniczną.

Źródła

• art. 60, art. 118, art. 471, art. 577 § 1–2, art. 647, art. 648 § 1, art. 638 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 310 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 42 ust. 1 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów