Porzucenie rzeczy przez najemcę lokalu – co zrobić?

Czy można wyrzucić rzeczy pozostawione przez najemcę?

Nie warto zaczynać od wyrzucenia rzeczy. W praktyce najpierw trzeba ustalić trzy kwestie: czy umowa najmu została skutecznie zakończona, czy lokal został faktycznie opuszczony oraz czy z zachowania najemcy można wywieść zamiar wyzbycia się własności pozostawionych rzeczy.

Wymeldowanie najemcy z pobytu stałego lub czasowego ma charakter administracyjno-ewidencyjny. Nie rozwiązuje umowy najmu, nie pozbawia najemcy posiadania lokalu i nie przenosi własności rzeczy na właściciela mieszkania. Jeżeli najemca nadal ma tytuł prawny do lokalu albo faktycznie go zajmuje, właściciel nie powinien samodzielnie opróżniać mieszkania.

Jeżeli lokal mieszkalny jest nadal zajmowany, a najemca nie chce go opuścić, zasadniczo konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego i przeprowadzenie egzekucji przez komornika. Wynika to z art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W takich sprawach znaczenie ma także przebieg postępowania eksmisyjnego, zwłaszcza gdy w lokalu znajdują się rzeczy dłużnika lub byłego lokatora.

Porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności

Podstawową regulacją jest art. 180 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

Kluczowy jest więc zamiar właściciela rzeczy. Sam fakt, że meble, ubrania albo sprzęty zostały w mieszkaniu, nie zawsze oznacza porzucenie w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego. Zamiar wyzbycia się własności może wynikać np. z jednoznacznej wiadomości od najemcy, protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym najemca wskazał, że nie chce rzeczy odbierać, albo z innych okoliczności, które nie budzą wątpliwości.

Jeżeli rzecz została skutecznie porzucona z zamiarem wyzbycia się własności, staje się rzeczą niczyją. Zgodnie z art. 181 Kodeksu cywilnego własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez objęcie jej w posiadanie samoistne. W praktyce trzeba jednak zachować ostrożność, bo w razie sporu to właściciel lokalu będzie musiał wykazać, że najemca rzeczywiście chciał pozbyć się własności rzeczy.

Gdy nie wiadomo, czy najemca chciał porzucić rzeczy

Jeżeli nie ma pewności, że najemca chciał wyzbyć się własności, bezpieczniej nie traktować rzeczy jako niczyich. Właściciel mieszkania powinien sporządzić dokumentację: zdjęcia, nagranie, listę rzeczy, protokół wejścia do lokalu, a najlepiej także protokół z udziałem świadka.

Następnie warto wysłać do najemcy pisemne wezwanie do odbioru rzeczy. Wezwanie najlepiej nadać listem poleconym na ostatni znany adres, a dodatkowo wysłać e-mailem, SMS-em lub przez komunikator, jeżeli strony tak się kontaktowały. W piśmie należy wskazać rozsądny termin odbioru, miejsce odbioru, informację o kosztach przechowania oraz konsekwencjach braku reakcji.

Jeżeli najemca wyprowadził się i nie ma z nim kontaktu, problem jest podobny do sytuacji omawianych przy sprawach takich jak wyprowadzka najemcy mieszkania i brak kontaktu. W takich przypadkach szczególnie ważne jest udokumentowanie, że lokal został faktycznie opuszczony, a działania właściciela były proporcjonalne i ostrożne.

Czy stosować przepisy o rzeczach znalezionych?

Jeżeli nie można ustalić, że rzeczy zostały porzucone w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego, a właściciel lokalu nie ma kontaktu z osobą uprawnioną do odbioru rzeczy, pomocniczo należy brać pod uwagę ustawę z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o rzeczach znalezionych, kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, powinien niezwłocznie zawiadomić tę osobę o znalezieniu rzeczy i wezwać ją do odbioru. Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy, jeżeli znalazca nie wie, kto jest uprawniony do odbioru rzeczy, albo nie zna miejsca pobytu tej osoby, powinien niezwłocznie zawiadomić o znalezieniu rzeczy właściwego starostę.

Nie każdą rzecz trzeba od razu oddawać staroście. Ustawa o rzeczach znalezionych przewiduje szczególne zasady m.in. dla pieniędzy, papierów wartościowych, kosztowności oraz rzeczy o wartości historycznej, naukowej lub artystycznej. Jeżeli w mieszkaniu pozostawiono dokumenty, broń, amunicję albo inne przedmioty szczególnego rodzaju, należy działać zgodnie z odrębnymi obowiązkami przewidzianymi w tej ustawie i w przepisach szczególnych, a w razie potrzeby zawiadomić policję.

Ustawowe prawo zastawu wynajmującego

Jeżeli najemca zalega z czynszem, właściciel mieszkania powinien pamiętać o art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Prawo zastawu nie oznacza jednak, że właściciel może samowolnie sprzedać albo wyrzucić rzeczy. Art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Jeżeli rzeczy zostaną usunięte na podstawie zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, gdy zgłosi je organowi w ciągu 3 dni od usunięcia rzeczy, co wynika z art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce zastaw może być istotny przy zaległościach czynszowych, ale trzeba prawidłowo ustalić, czy rzeczy należą do najemcy, czy podlegają zajęciu i czy rzeczywiście zostały wniesione do lokalu. Szerzej podobny problem omawia temat zajęcie rzeczy najemcy jako zastawu za niezapłacony czynsz.

Wypowiedzenie najmu przy zaległościach czynszowych

Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny, wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego musi odpowiadać ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przy zaległościach w opłatach podstawą jest art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jeżeli te wymogi nie zostały spełnione, samo przekonanie właściciela, że najemca się wyprowadził albo został wymeldowany, może nie wystarczyć. W razie sporu najemca może twierdzić, że umowa nadal trwała, a rzeczy nie zostały porzucone.

Praktyczna procedura dla właściciela mieszkania

Odpowiedzialność za pochopne wyrzucenie rzeczy

Jeżeli właściciel wyrzuci, sprzeda albo zniszczy rzeczy, a najemca wykaże, że nie chciał ich porzucić, może żądać odszkodowania na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną z winy własnej.

W skrajnych przypadkach może pojawić się także ryzyko odpowiedzialności karnej. Przywłaszczenie cudzej rzeczy ruchomej jest penalizowane w art. 284 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Jeżeli natomiast właściciel lokalu wchodzi do mieszkania, które nadal pozostaje cudzym lokalem mieszkalnym w sensie faktycznego władztwa najemcy, w zależności od okoliczności może pojawić się również problem naruszenia miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego.

Każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie. Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca oddał klucze i napisał, że nie chce rzeczy, a inaczej, gdy właściciel jedynie nie może się z nim skontaktować i sam uznaje, że lokal został opuszczony.

FAQ

Podsumowanie

Najbezpieczniejszy schemat działania to: sprawdzić skuteczność zakończenia najmu, udokumentować stan lokalu, wezwać najemcę do odbioru rzeczy, rozdzielić rzeczy wartościowe i szczególne, a dopiero potem decydować o przechowaniu, zawiadomieniu starosty albo dalszych krokach. Wyrzucenie rzeczy bez dowodów na ich porzucenie jest ryzykowne.

Jeżeli najemca ma zaległości czynszowe, właściciel powinien dodatkowo ocenić możliwość skorzystania z ustawowego prawa zastawu z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie zastępuje ono jednak procedury eksmisyjnej ani nie pozwala dowolnie rozporządzać cudzym mieniem.

Źródła

• Art. 180, art. 181, art. 415, art. 471, art. 670 § 1 oraz art. 671 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 4 ust. 1 oraz art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych.
• Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 193 oraz art. 284 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.