Odłączenie mediów w bezprawnie zajmowanym mieszkaniu

Lokal zajmowany po zakończeniu najmu

Jeżeli umowa najmu wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, a byli najemcy nadal mieszkają w lokalu, mamy do czynienia z korzystaniem z mieszkania bez tytułu prawnego. Nie oznacza to jednak, że właściciel może samodzielnie usunąć rzeczy lokatorów, wejść do lokalu bez podstawy albo odciąć media, aby wymusić opuszczenie mieszkania.

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli taka kwota nie pokrywa rzeczywistych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego, np. obejmującego opłaty, które musiał ponieść za lokal.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien ograniczać się wyłącznie do pozwu o dawny czynsz z okresu obowiązywania umowy. Po ustaniu najmu trzeba osobno rozliczać okres bezumownego korzystania z lokalu i na bieżąco dokumentować, za jakie miesiące powstało zadłużenie.

Kto płaci czynsz, opłaty do spółdzielni i media?

Trzeba oddzielić relację właściciela z byłym najemcą od relacji właściciela ze spółdzielnią, wspólnotą mieszkaniową lub dostawcami mediów. To, że lokal faktycznie zajmuje były najemca, nie zawsze zwalnia właściciela z obowiązków wobec tych podmiotów.

Przy odrębnej własności lokalu właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 13 ustawy o własności lokali. Wspólnota lub zarządca zasadniczo będzie więc kierować roszczenia o zaliczki i koszty utrzymania do właściciela, nawet jeżeli mieszkanie zajmuje osoba trzecia.

Przy lokalu spółdzielczym trzeba uwzględnić art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten wiąże obowiązek wnoszenia opłat z członkiem spółdzielni, właścicielem lokalu albo osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Jednocześnie art. 4 ust. 6 przewiduje solidarną odpowiedzialność między innymi osób faktycznie korzystających z lokalu. W praktyce nie oznacza to jednak, że spółdzielnia automatycznie zrezygnuje z dochodzenia należności od osoby, której przysługuje tytuł do lokalu.

W przypadku prądu, gazu, internetu lub innych usług decydujące znaczenie ma to, kto jest stroną umowy z dostawcą. Jeżeli umowę zawarł były najemca na siebie, dostawca powinien rozliczać się z nim jako odbiorcą. Jeżeli umowa jest na właściciela, dostawca może domagać się zapłaty od właściciela, a właściciel powinien dochodzić zwrotu tych kosztów od osoby faktycznie korzystającej z mieszkania.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Roszczenie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter miesięczny i narasta do dnia faktycznego opróżnienia lokalu. W pozwie warto precyzyjnie wskazać okres, kwoty za poszczególne miesiące, podstawę ich wyliczenia oraz dowody: umowę najmu, wypowiedzenie albo dokument potwierdzający wygaśnięcie umowy, wezwania do zapłaty, potwierdzenia opłat do spółdzielni lub wspólnoty, rachunki za media oraz korespondencję z lokatorami.

Jeżeli sprawa o zapłatę za okres najmu już została wniesiona do sądu, można rozważyć rozszerzenie powództwa o kolejne należności. Trzeba jednak sprawdzić, czy zmiana powództwa jest dopuszczalna w danym postępowaniu i czy nie wpłynie na właściwość sądu. Art. 193 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że zmiana powództwa jest dopuszczalna, jeżeli nie wpływa na właściwość sądu.

W tym samym przepisie przewidziano także, że: „Jeżeli w myśl przepisu poprzedzającego zmiana nie jest dopuszczalna, a powód zmienia powództwo w ten sposób, że występuje z nowym roszczeniem obok pierwotnego, sąd rozpoznaje nowe roszczenie jako sprawę oddzielną, jeżeli jest dla niej rzeczowo i miejscowo właściwy, w przeciwnym zaś razie przekazuje sprawę sądowi właściwemu”. W sprawach innych niż alimentacyjne zmiany powództwa dokonuje się co do zasady w piśmie procesowym.

Czy można odłączyć media od mieszkania?

Samowolne odłączenie mediów jest rozwiązaniem bardzo ryzykownym. Dotyczy to zwłaszcza wody, ogrzewania, gazu i energii elektrycznej, bo ich pozbawienie może zostać uznane za działanie zmierzające do zmuszenia lokatora do wyprowadzki. Nawet osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może w określonych sytuacjach korzystać z ochrony posiadania, a właściciel nie powinien stosować środków nacisku zamiast drogi sądowej.

Szczególne znaczenie ma art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Przepis ten penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju, uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, w celu zmuszenia jej do określonego działania, zaniechania lub znoszenia. W praktyce właśnie w tym kontekście oceniane bywają działania polegające na odcinaniu mediów, wymianie zamków, blokowaniu wejścia albo podobnym utrudnianiu korzystania z lokalu.

Nie każde działanie dotyczące umowy z dostawcą mediów będzie automatycznie przestępstwem, ale przy sporze z lokatorem trzeba badać cel, sposób działania, rodzaj medium, skutki dla osób mieszkających w lokalu oraz to, czy właściciel działał zgodnie z procedurą. Im bardziej działanie wygląda na próbę wymuszenia wyprowadzki, tym większe ryzyko prawne.

Co właściciel może zrobić z narastającymi rachunkami?

W pierwszej kolejności należy ustalić, które opłaty obciążają właściciela, które byłego najemcę, a które wynikają z umów zawartych bezpośrednio z dostawcami. Warto uzyskać aktualne salda ze spółdzielni, wspólnoty, zakładu energetycznego, gazowni i innych dostawców oraz zachować całą korespondencję.

Jeżeli umowa z dostawcą jest zawarta na właściciela, można rozmawiać z dostawcą o zmianie sposobu rozliczeń, rozwiązaniu umowy, zmianie odbiorcy, liczniku przedpłatowym albo innych rozwiązaniach technicznych. Nie należy jednak traktować tych działań jako prostego sposobu na odcięcie lokatora od mediów. Dostawcy energii i gazu działają według własnych procedur, a wstrzymanie dostaw może nastąpić tylko w przewidzianych prawem przypadkach, np. przy zaległościach, zagrożeniu bezpieczeństwa albo nielegalnym poborze.

W przypadku centralnego ogrzewania oraz instalacji wspólnych w budynku wielorodzinnym samodzielne odłączenie jednego lokalu jest zwykle technicznie i prawnie problematyczne. Może naruszać interes innych mieszkańców, zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością oraz stanowisko zarządcy lub spółdzielni. Woda, zwłaszcza zimna, ma dodatkowo znaczenie sanitarne i bytowe, dlatego jej odcinanie w celu wywarcia presji na lokatora jest szczególnie ryzykowne.

Wejście do lokalu i awarie

Właściciel nie może co do zasady wejść do zajmowanego mieszkania tylko dlatego, że najem wygasł albo lokator nie płaci. Wyjątki dotyczą przede wszystkim awarii lub sytuacji wymagających niezwłocznego działania. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio jej powstaniem lokator powinien niezwłocznie udostępnić lokal. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia, wejście do lokalu powinno odbywać się w obecności Policji lub straży gminnej, a gdy wymaga tego sytuacja, także przy udziale straży pożarnej.

Podobne znaczenie ma art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, który zobowiązuje właściciela do zezwalania na wstęp do lokalu, gdy jest to niezbędne do konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej albo wyposażenia budynku lub lokali w dodatkowe instalacje. Nie jest to jednak podstawa do samowolnego wejścia wyłącznie po to, aby odłączyć media lub opróżnić lokal.

Eksmisja i odzyskanie mieszkania

Jeżeli byli najemcy nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania, właściciel powinien rozważyć pozew o opróżnienie lokalu. W pozwie trzeba prawidłowo oznaczyć osoby, których ma dotyczyć wyrok, bo w lokalu mogą przebywać nie tylko dawni najemcy, lecz także inne osoby dorosłe. W sprawach o opróżnienie lokalu sąd zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu, aby mogła przystąpić do sprawy.

W pozwie o eksmisję można dochodzić wydania lokalu, ale roszczenia pieniężne trzeba sformułować w sposób precyzyjny. Często praktycznym rozwiązaniem jest osobne dochodzenie zapłaty za zaległości i odszkodowanie za bezumowne korzystanie albo rozszerzanie żądania w toczącej się sprawie, jeżeli pozwalają na to przepisy procesowe.

Trzeba też pamiętać, że samo uzyskanie wyroku nie zawsze oznacza natychmiastowe opróżnienie mieszkania. Jeżeli sąd orzeknie uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie opróżnienia lokalu może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia odpowiedniej umowy. W określonych przypadkach właściciel może wtedy dochodzić roszczeń także wobec gminy, ale wymaga to odrębnej analizy konkretnego wyroku i przebiegu egzekucji.

FAQ

Czy mogę odciąć prąd byłemu najemcy, który nie płaci?

Co do zasady nie należy robić tego samowolnie. Jeżeli odcięcie prądu ma zmusić byłego najemcę do wyprowadzki, może zostać ocenione jako bezprawne utrudnianie korzystania z lokalu. Trzeba najpierw sprawdzić umowę z dostawcą i procedury przewidziane w prawie energetycznym.

Czy właściciel musi płacić czynsz do spółdzielni, gdy lokal zajmuje były najemca?

Najczęściej tak, bo spółdzielnia albo wspólnota rozlicza lokal z osobą, której przysługuje tytuł prawny do lokalu. Właściciel może następnie dochodzić zwrotu tych kosztów od byłego najemcy albo osoby faktycznie korzystającej z mieszkania.

Czy można pozwać byłego najemcę za okres po zakończeniu umowy?

Tak. Po ustaniu najmu podstawą roszczenia jest przede wszystkim odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Można dochodzić kwoty odpowiadającej rynkowemu czynszowi najmu, a gdy straty są wyższe, także odszkodowania uzupełniającego.

Czy można rozszerzyć już złożony pozew o kolejne miesiące zadłużenia?

W wielu przypadkach jest to możliwe, ale trzeba sprawdzić, czy zmiana powództwa nie wpływa na właściwość sądu i czy zostanie dokonana prawidłowym pismem procesowym. Czasem praktyczniejsze jest wniesienie osobnego pozwu o dalsze należności.

Czy były najemca bez umowy nadal jest chroniony?

Nie ma już tytułu prawnego do lokalu, ale nie oznacza to, że właściciel może stosować samopomoc. Opróżnienie lokalu powinno nastąpić dobrowolnie albo na podstawie wyroku i egzekucji komorniczej. Samodzielne usuwanie rzeczy, wymiana zamków lub odcinanie mediów mogą rodzić odpowiedzialność.

Co zrobić, gdy w lokalu grozi awaria?

Jeżeli awaria wywołuje szkodę albo bezpośrednio jej zagraża, lokator powinien udostępnić lokal. Przy odmowie lub nieobecności wejście powinno odbywać się w przewidzianym trybie, w szczególności z udziałem Policji, straży gminnej lub straży pożarnej, jeżeli wymaga tego sytuacja.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania zajmowanego przez byłych najemców ma prawo dochodzić zapłaty za zaległości, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz opróżnienia mieszkania. Nie powinien jednak zastępować drogi sądowej samowolnym odcinaniem mediów. Takie działanie może narazić go na odpowiedzialność cywilną, zarzuty naruszenia posiadania, a w poważniejszych przypadkach także na odpowiedzialność karną.

Najrozsądniejsza strategia to uporządkowanie dokumentów, ustalenie stron umów z dostawcami, bieżące naliczanie roszczeń, wezwanie do zapłaty i opuszczenia lokalu, a następnie pozew o zapłatę oraz eksmisję. Przy narastających rachunkach warto wcześniej skonsultować plan działania, bo pozornie szybkie rozwiązanie w postaci odcięcia mediów może pogorszyć sytuację właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
6. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
7. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348