Udostępnienie mieszkania za opłaty eksploatacyjne – najem czy użyczenie?

Najem za opłaty eksploatacyjne czy użyczenie mieszkania?

Właściciel mieszkania może oddać lokal innej osobie do korzystania na różnych podstawach prawnych. Wynika to z ogólnej zasady prawa własności określonej w art. 140 Kodeksu cywilnego. W opisanej sytuacji najczęściej rozważa się dwie umowy: użyczenie albo najem.

Umowa użyczenia jest zasadniczo nieodpłatna. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Jednocześnie art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Dlatego jeżeli znajomy nie płaci właścicielowi żadnego odstępnego, a jedynie pokrywa zwykłe opłaty eksploatacyjne, media i inne bieżące koszty utrzymania lokalu, w wielu przypadkach właściwsza będzie dobrze napisana umowa użyczenia.

Nie można jednak automatycznie zakładać, że każda umowa bez przelewu „czynszu dla właściciela” jest użyczeniem. Zgodnie z art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz najmu może być oznaczony nie tylko w pieniądzach, ale także w świadczeniach innego rodzaju. Jeżeli więc świadczenie lokatora ma być realnym ekwiwalentem za korzystanie z mieszkania, strony mogą zawrzeć umowę najmu, w której czynsz jest określony np. jako obowiązek pokrywania wskazanych świadczeń lub jako niewielka kwota pieniężna plus opłaty.

W praktyce wybór między użyczeniem a najmem powinien zależeć od celu umowy. Jeżeli chodzi wyłącznie o czasowe, nieodpłatne udostępnienie mieszkania z obowiązkiem regulowania bieżących kosztów, użyczenie jest prostsze. Jeżeli właściciel chce korzystać z reżimu najmu, w tym potencjalnie z najmu okazjonalnego, trzeba zadbać o element odpłatności i spełnienie wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co powinna zawierać umowa z osobą mieszkającą w lokalu?

Umowa powinna być sporządzona na piśmie, nawet jeżeli lokal ma zostać udostępniony znajomemu albo członkowi dalszej rodziny. Pisemna umowa nie eliminuje wszystkich ryzyk, ale pozwala później wykazać, na jakiej podstawie dana osoba mieszkała w lokalu, jakie miała obowiązki i kiedy powinna lokal opuścić.

W umowie warto precyzyjnie wskazać:

• strony umowy, ich adresy, numery PESEL albo dane dokumentu tożsamości,
• dokładny adres lokalu oraz tytuł prawny właściciela, np. własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo inny tytuł,
• rodzaj umowy: najem, najem okazjonalny albo użyczenie,
• czas trwania umowy i sposób jej zakończenia,
• zakres opłat, które ma ponosić osoba korzystająca z mieszkania, oraz terminy płatności,
• sposób rozliczania mediów, opłat do wspólnoty lub spółdzielni, Internetu, prądu, gazu i odpadów,
• zakaz podnajmu, oddawania lokalu innym osobom i prowadzenia działalności bez zgody właściciela,
• obowiązek dbania o lokal, zgłaszania awarii i umożliwiania kontroli stanu mieszkania w rozsądnych terminach,
• zasady zwrotu lokalu, rozliczenia kaucji lub zabezpieczenia oraz podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Do umowy warto dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, opisem wyposażenia i dokumentacją fotograficzną. Jeżeli właściciel przebywa za granicą, powinien też rozważyć udzielenie zaufanej osobie pełnomocnictwa do odbioru korespondencji, kontroli lokalu, podpisywania protokołów albo reprezentowania go wobec wspólnoty czy spółdzielni.

Jeżeli lokal należy formalnie do jednego z małżonków, warto sprawdzić także sytuację rodzinną i majątkową. Art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Nie oznacza to automatycznie zakazu zawarcia umowy, ale przy dłuższym udostępnieniu lokalu osobie trzeciej może wymagać uwzględnienia w ustaleniach rodzinnych i praktycznych.

Zobacz również: jeżeli lokal dotyczy TBS albo partycypacji, zasady mogą wyglądać inaczej niż przy zwykłej własności mieszkania. W takim przypadku pomocny może być materiał o tym, jak wygląda przeniesienie praw do lokalu TBS.

Kto odpowiada za opłaty wobec wspólnoty, spółdzielni i dostawców mediów?

Umowa między właścicielem a osobą korzystającą z lokalu wiąże przede wszystkim te dwie strony. Nie przenosi automatycznie odpowiedzialności wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, dostawcy prądu, gazu, Internetu czy zarządcy budynku. Jeżeli to właściciel jest zobowiązany do wnoszenia opłat, podmiot zewnętrzny nadal może żądać zapłaty od właściciela.

Właśnie dlatego w umowie trzeba jasno rozdzielić dwie kwestie: kto płaci określone należności w relacji wewnętrznej oraz kto formalnie odpowiada wobec danego wierzyciela. Jeżeli rachunki są wystawiane na właściciela, a lokator nie zapłaci, właściciel zwykle będzie musiał uregulować zaległości i dopiero potem dochodzić zwrotu od osoby korzystającej z mieszkania.

Warto rozważyć, czy część umów na media można przepisać na lokatora. Nie zawsze będzie to możliwe i praktyczne, ale przy prądzie, gazie, Internecie czy telewizji często da się uregulować odbiorcę usług inaczej niż przy opłatach do wspólnoty albo spółdzielni. Przy opłatach za odpady trzeba dodatkowo sprawdzić lokalne zasady deklaracji i rozliczeń.

Zobacz również: w sprawach rozliczeń lokalowych przydatny może być artykuł o tym, kiedy możliwe jest zwolnienie najemcy lokalu z opłaty za śmieci.

Najem okazjonalny jako mocniejsze zabezpieczenie właściciela

Jeżeli właściciel chce szczególnie zabezpieczyć późniejsze opuszczenie lokalu, warto rozważyć najem okazjonalny. Nie jest to jednak zwykła „krótka umowa najmu”, tylko szczególny typ umowy uregulowany w art. 19a i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady może go stosować właściciel będący osobą fizyczną, który nie wynajmuje lokalu w ramach działalności gospodarczej, a umowa jest zawierana na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy dołącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu umowy. Najemca wskazuje także inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji, a osoba mająca tytuł prawny do tego lokalu składa zgodę na zamieszkanie najemcy; na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Właściciel powinien też pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Ustawa przewiduje na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela części ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny ma sens przede wszystkim wtedy, gdy rzeczywiście zawierana jest umowa najmu, a nie czyste użyczenie. Jeżeli właściciel nie chce pobierać żadnego czynszu, trzeba szczególnie starannie ocenić, czy konstrukcja najmu okazjonalnego będzie prawidłowa. Czasem bezpieczniejsze będzie użyczenie z dodatkowymi zabezpieczeniami, a czasem najem z symbolicznie albo rzeczowo określonym czynszem i pełnym pakietem dokumentów.

Zobacz również: jeżeli problem dotyczy zakończenia najmu okazjonalnego, warto przeanalizować zasady, na jakich następuje żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym.

Akt notarialny o poddaniu się egzekucji

Dodatkowym zabezpieczeniem może być akt notarialny, w którym osoba korzystająca z lokalu poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Takie oświadczenie może dotyczyć obowiązku zapłaty określonej kwoty, a w odpowiednio przygotowanych przypadkach także wydania rzeczy lub lokalu. Przy najmie okazjonalnym notarialne oświadczenie najemcy o opróżnieniu i wydaniu lokalu jest elementem ustawowego mechanizmu zabezpieczenia.

Akt notarialny powinien być precyzyjny. Trzeba wskazać stosunek prawny, z którego wynika obowiązek, zakres zobowiązania, termin wykonania albo zdarzenie, od którego zależy wykonanie, oraz termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, jeżeli jest to wymagane dla danego rodzaju oświadczenia. Samo ogólne stwierdzenie, że lokator „zobowiązuje się wyprowadzić”, może nie wystarczyć.

Warto pamiętać, że akt notarialny nie zastępuje dobrej umowy. Najpierw trzeba ustalić, jaki stosunek prawny łączy strony, a dopiero później dobrać zabezpieczenia. Notariusz przygotuje akt, ale nie zawsze oceni całościowo, czy wybrany model umowy najlepiej chroni właściciela w konkretnej sytuacji.

Zameldowanie lokatora w mieszkaniu

Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną. Nie tworzy prawa własności, najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli osoba faktycznie mieszka w lokalu, powinna dopełnić obowiązku meldunkowego zgodnie z ustawą o ewidencji ludności. Dla obywateli polskich zasadą jest zgłoszenie pobytu stałego albo czasowego najpóźniej w 30. dniu od przybycia do miejsca pobytu; przy cudzoziemcach trzeba dodatkowo sprawdzić szczególne reguły dotyczące ich statusu pobytowego.

Właściciele często obawiają się, że meldunek utrudni usunięcie lokatora. Sam meldunek nie daje prawa do mieszkania, ale w praktyce może powodować nieporozumienia i wymagać dodatkowych działań administracyjnych. Jeżeli osoba już nie mieszka w lokalu i sama się nie wymeldowała, właściciel może wystąpić o wymeldowanie administracyjne. Nie jest to jednak środek służący do fizycznego usunięcia osoby, która nadal zajmuje mieszkanie.

Najważniejsze jest więc nie tyle unikanie meldunku, ile posiadanie prawidłowej umowy i dokumentów potwierdzających, kiedy lokator ma obowiązek zwrócić lokal. Bez tego spór może przenieść się na drogę sądową, zwłaszcza gdy osoba korzystająca z mieszkania odmawia wyprowadzki.

Co zrobić, gdy lokator nie płaci albo nie chce się wyprowadzić?

Jeżeli osoba korzystająca z mieszkania przestaje regulować opłaty, właściciel powinien działać szybko i dokumentować zaległości. Najpierw warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z terminem uregulowania należności. Jeżeli umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia albo zakończenia stosunku prawnego, należy skorzystać z niej zgodnie z treścią umowy i właściwymi przepisami.

Nie należy samowolnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy lokatora ani odcinać mediów tylko po to, aby zmusić go do wyprowadzki. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną. Bezpieczniejszą drogą jest prawidłowe wypowiedzenie umowy, dochodzenie zapłaty i skorzystanie z mechanizmów egzekucyjnych, jeżeli zostały wcześniej przygotowane.

Jeżeli lokator odmawia opuszczenia mieszkania mimo zakończenia umowy, sytuacja zależy od rodzaju umowy i zastosowanych zabezpieczeń. Przy najmie okazjonalnym, po spełnieniu ustawowych wymogów, właściciel ma uproszczoną ścieżkę egzekucji. Przy zwykłym najmie albo użyczeniu często konieczne może być postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu.

Zobacz również: przy wcześniejszym zakończeniu stosunku najmu znaczenie może mieć także odszkodowanie przy wypowiedzeniu umowy przez najemcę.

Podatki i rozliczenia przy udostępnieniu mieszkania

Rozliczenia podatkowe zależą od tego, czy po stronie właściciela powstaje przychód z najmu albo innego odpłatnego udostępnienia lokalu. Jeżeli osoba korzystająca z mieszkania jedynie zwraca zwykłe koszty utrzymania lokalu, a właściciel nie uzyskuje ekonomicznego przysporzenia, sytuacja może wyglądać inaczej niż przy pobieraniu czynszu. Jeżeli jednak opłaty albo świadczenia lokatora są w istocie wynagrodzeniem za korzystanie z mieszkania, trzeba liczyć się z obowiązkami podatkowymi.

W umowie warto wyraźnie rozdzielić czynsz, jeżeli występuje, od opłat niezależnych od właściciela i mediów rozliczanych według zużycia. Takie rozróżnienie ma znaczenie dowodowe i praktyczne. Przy najmie prywatnym zasadniczo stosuje się opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale szczegółowe skutki podatkowe warto sprawdzić na tle konkretnej umowy i sposobu płatności.

FAQ

Czy znajomy musi być zameldowany w mieszkaniu?

Jeżeli faktycznie mieszka w lokalu przez okres uzasadniający meldunek, powinien dopełnić obowiązku meldunkowego. Meldunek nie daje mu jednak prawa do lokalu i nie zastępuje umowy z właścicielem.

Czy meldunek utrudnia późniejsze pozbycie się lokatora?

Sam meldunek nie tworzy prawa do mieszkania, ale może wymagać osobnego postępowania o wymeldowanie, jeżeli osoba wyprowadzi się i sama nie zgłosi zmiany. Jeżeli lokator nadal fizycznie zajmuje lokal, samo postępowanie meldunkowe nie zastąpi eksmisji ani egzekucji.

Czy lepsza będzie umowa użyczenia czy najmu?

Jeżeli lokator ma jedynie pokrywać zwykłe koszty utrzymania mieszkania, często właściwa będzie umowa użyczenia. Jeżeli jego świadczenie ma być wynagrodzeniem za korzystanie z lokalu, należy rozważyć najem, ponieważ czynsz może być oznaczony także w świadczeniach innego rodzaju.

Czy można zawrzeć najem okazjonalny bez odstępnego?

Najem okazjonalny jest rodzajem najmu, a najem zakłada odpłatność. Jeżeli właściciel nie chce pobierać żadnego czynszu, trzeba ostrożnie ocenić, czy taka konstrukcja będzie prawidłowa. Czasem rozwiązaniem jest użyczenie, a czasem najem z odpowiednio określonym czynszem i opłatami.

Kto zapłaci zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej?

Wobec wspólnoty lub spółdzielni zasadniczo odpowiada osoba zobowiązana według przepisów i dokumentów dotyczących lokalu, najczęściej właściciel. To, że lokator zobowiązał się płacić te koszty w umowie, daje właścicielowi roszczenie wobec lokatora, ale nie zawsze chroni przed roszczeniami wspólnoty.

Czy można wymienić zamki, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?

Nie należy robić tego samowolnie. Wymiana zamków, usuwanie rzeczy lokatora albo odcinanie mediów może narazić właściciela na odpowiedzialność. Bezpieczna droga zależy od rodzaju umowy: może to być egzekucja z aktu notarialnego, procedura najmu okazjonalnego albo postępowanie sądowe.

Czy właściciel mieszkający za granicą powinien dać komuś pełnomocnictwo?

To bardzo praktyczne rozwiązanie. Pełnomocnik w Polsce może odbierać korespondencję, kontaktować się ze wspólnotą, kontrolować płatności, podpisywać protokoły i szybciej reagować na problemy z lokalem.

Podsumowanie

Udostępnienie mieszkania znajomemu w zamian za opłaty eksploatacyjne jest możliwe, ale wymaga jasnej konstrukcji prawnej. Jeżeli nie ma czynszu dla właściciela, a osoba korzystająca z lokalu pokrywa tylko zwykłe koszty utrzymania mieszkania, często właściwa będzie umowa użyczenia. Jeżeli świadczenie lokatora ma charakter wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, należy rozważyć najem, w tym ewentualnie najem okazjonalny.

Najważniejsze jest to, aby nie opierać się na ustnych ustaleniach. Umowa powinna określać czas trwania, opłaty, obowiązek zwrotu lokalu, zasady rozliczeń, odpowiedzialność za media i zakaz udostępniania mieszkania osobom trzecim. Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale nie zastąpi też dobrze przygotowanej umowy ani zabezpieczeń na wypadek sporu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427
5. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
6. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388