Spadek a lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu podlega dziedziczeniu?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie jest prawem własnościowym. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jest ono niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Oznacza to, że po śmierci członka spółdzielni spadkobiercy nie nabywają automatycznie prawa do mieszkania.

Do spadku może natomiast wejść wkład mieszkaniowy związany z lokalem. Wynika to z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców, o ile nie są ściśle związane z osobą zmarłego albo nie przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia.

W opisanej sytuacji matka była wdową i pozostawiła sześcioro dzieci. Jeżeli nie sporządziła testamentu, dziedziczenie następuje z ustawy. Na podstawie art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności powołane są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Skoro małżonek matki już nie żył, dzieci dziedziczą w częściach równych. W praktyce oznacza to, że każde z sześciorga dzieci dziedziczy po 1/6 udziału w majątkowych składnikach spadku, w tym w roszczeniach dotyczących wkładu mieszkaniowego.

Co wygasa po śmierci członka spółdzielni, a co można przejąć?

Po śmierci osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie dziedziczy się samego prawa do zajmowania mieszkania. Osoby bliskie mogą jednak skorzystać z roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Podstawą jest art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przewiduje takie roszczenie dla małżonka, dzieci i innych osób bliskich w razie wygaśnięcia prawa w okolicznościach wskazanych w ustawie.

Termin ma tu kluczowe znaczenie. Art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, aby osoba uprawniona złożyła w ciągu roku pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Nie należy czekać z tym pismem do zakończenia sprawy spadkowej, jeżeli roczny termin jeszcze biegnie.

Po nowelizacjach przepisów nie należy automatycznie powielać dawnej praktyki wymagającej deklaracji członkowskiej jako podstawowego dokumentu. Obecnie najważniejsze jest terminowe złożenie pisemnego zapewnienia gotowości zawarcia umowy, a następnie spełnienie warunków wymaganych przez ustawę i statut spółdzielni. Konkretna spółdzielnia może oczekiwać dodatkowych dokumentów, ale nie może zmienić ustawowego terminu ani zasad wynikających z art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kto ma pierwszeństwo, gdy kilka osób chce zawrzeć umowę ze spółdzielnią?

Jeżeli o zawarcie umowy ubiega się kilka osób bliskich, spór nie sprowadza się do prostego porównania udziałów spadkowych. Roszczenie z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przysługuje osobom bliskim, a nie tylko spadkobiercom. Dlatego osoba, która dziedziczy wkład, nie zawsze musi być tą samą osobą, która ostatecznie zawrze umowę ze spółdzielnią.

Art. 15 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że w razie zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Przy ocenie sprawy znaczenie ma zwłaszcza to, czy dana osoba zamieszkiwała z byłym członkiem spółdzielni w lokalu. Nie jest to jednak jedyne możliwe kryterium, ponieważ sąd ocenia całokształt okoliczności, w tym rzeczywistą potrzebę mieszkaniową i sytuację osób ubiegających się o lokal.

Jeżeli zmarła matka mieszkała z jednym z dzieci, a pozostałe rodzeństwo mieszka osobno, osoba faktycznie zamieszkująca w lokalu ma zwykle silniejszą pozycję. Nie oznacza to jednak, że rodzeństwo traci prawa majątkowe do wkładu mieszkaniowego.

Czy trzeba spłacić rodzeństwo?

Rodzeństwo nie ma udziałów w samym spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu, ponieważ art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłącza dziedziczenie tego prawa. Rodzeństwo może jednak mieć udziały w odziedziczonym wkładzie mieszkaniowym. Jeżeli spadkobierców jest sześcioro, a nie było testamentu, udziały w spadku wynoszą co do zasady po 1/6 dla każdego dziecka na podstawie art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce osoba, która chce zawrzeć ze spółdzielnią nową umowę i dalej mieszkać w lokalu, powinna uregulować kwestię wkładu. Może to nastąpić przez umowny dział spadku, ugodę, darowiznę udziałów w prawie do wkładu albo spłatę pozostałych spadkobierców. Jeżeli nie ma porozumienia, konieczny może być sądowy dział spadku prowadzony na podstawie art. 1035 Kodeksu cywilnego w związku z art. 210 i następnymi Kodeksu cywilnego oraz art. 680 i następnymi ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Wysokość rozliczeń zależy od wartości wkładu mieszkaniowego, stanu rozliczeń ze spółdzielnią, ewentualnych zadłużeń oraz tego, czy spółdzielnia wypłaca wartość wkładu, czy dochodzi do zawarcia umowy z osobą bliską. Dlatego przed spłatą rodzeństwa warto uzyskać ze spółdzielni pisemną informację o wysokości wkładu i zasadach rozliczenia.

Czy sprawa spadkowa jest konieczna?

Postępowanie spadkowe jest potrzebne do formalnego wykazania, kto dziedziczy po zmarłej i w jakich udziałach. Art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę, a notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia na zasadach określonych w art. 95a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie.

Spółdzielnia może oczekiwać prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, ponieważ musi wiedzieć, komu przysługuje prawo do rozliczenia wkładu mieszkaniowego. Nie oznacza to jednak, że złożenie pisemnego zapewnienia gotowości zawarcia umowy można odkładać do końca sprawy spadkowej. Jeżeli biegnie roczny termin z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pismo do spółdzielni należy złożyć niezależnie od tego, że sprawa spadkowa jeszcze trwa.

Jeżeli lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało wcześniej wspólnie obojgu rodzicom, trzeba sprawdzić dokumenty spółdzielni. W przypadku śmierci jednego z małżonków art. 14 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które przysługiwało małżonkom wspólnie, przypada drugiemu małżonkowi. Nie narusza to jednak uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu, co wynika z art. 14 ust. 2 tej ustawy.

Jak złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku?

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu rejonowego właściwego według ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Wynika to z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nie da się ustalić takiego miejsca w Polsce, właściwy jest sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część, a w braku tych podstaw - Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

We wniosku należy wskazać zmarłego, datę i miejsce śmierci, ostatnie miejsce zwykłego pobytu, wszystkich znanych spadkobierców ustawowych i testamentowych oraz żądanie stwierdzenia nabycia spadku. Do wniosku zwykle dołącza się odpis aktu zgonu spadkodawcy, odpisy aktów urodzenia dzieci, odpisy aktów małżeństwa osób, które zmieniły nazwisko, a także testament, jeżeli istnieje.

Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi obecnie 100 zł na podstawie art. 49 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowo pobierana jest opłata za wpis do Rejestru Spadkowego, co w praktyce należy uwzględnić przy składaniu wniosku.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, szybszą drogą może być notarialny akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony na podstawie art. 95a i następnych ustawy - Prawo o notariacie. Notariusz nie sporządzi jednak aktu, jeżeli między spadkobiercami istnieje spór co do osób dziedziczących, testamentu albo udziałów.

Co zrobić krok po kroku po śmierci rodzica?

1. Ustal rodzaj prawa do lokalu. Poproś spółdzielnię o informację, czy chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy odrębną własność. Zasady dziedziczenia są różne.
2. Złóż pismo do spółdzielni. Jeżeli chcesz ubiegać się o lokal jako osoba bliska, złóż pisemne zapewnienie gotowości zawarcia umowy w terminie z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Przeprowadź sprawę spadkową. Uzyskaj postanowienie sądu na podstawie art. 1025 Kodeksu cywilnego albo akt poświadczenia dziedziczenia na podstawie art. 95a Prawa o notariacie.
4. Ustal wartość wkładu. Poproś spółdzielnię o pisemne rozliczenie wkładu mieszkaniowego, zadłużenia i warunków zawarcia umowy.
5. Porozum się z rodzeństwem. Jeżeli rodzeństwo dziedziczy udziały we wkładzie, ustal spłatę, darowiznę udziałów albo dział spadku.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie dziedziczy się samego mieszkania lokatorskiego ani spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Dziedziczeniu podlega wkład mieszkaniowy, dlatego rodzeństwo może mieć roszczenia finansowe związane z udziałami w spadku. Osoba mieszkająca z matką ma zwykle mocny argument przy ubieganiu się o zawarcie nowej umowy, ale powinna dochować terminu z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Sprawę spadkową warto przeprowadzić jak najszybciej, ponieważ spółdzielnia będzie potrzebowała dokumentu potwierdzającego krąg spadkobierców i udziały we wkładzie. Jednocześnie nie należy odkładać pisma do spółdzielni do czasu zakończenia postępowania spadkowego, jeżeli roczny termin jeszcze biegnie.

FAQ

Czy mieszkanie lokatorskie po matce można odziedziczyć?

Nie dziedziczy się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ponieważ wyłącza to art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dziedziczony jest natomiast wkład mieszkaniowy, jeżeli przysługiwał zmarłej.

Czy osoba mieszkająca ze zmarłym ma pierwszeństwo do lokalu?

Zamieszkiwanie ze zmarłym jest bardzo ważną okolicznością. Art. 15 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że przy sporze kilku uprawnionych sąd bierze pod uwagę w szczególności fakt zamieszkiwania z byłym członkiem spółdzielni.

Czy trzeba czekać na zakończenie sprawy spadkowej, aby złożyć pismo w spółdzielni?

Nie. Jeżeli chce Pan zachować roszczenie o zawarcie umowy, pisemne zapewnienie gotowości zawarcia umowy należy złożyć w terminie roku zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sprawa spadkowa może toczyć się równolegle.

Czy rodzeństwo trzeba spłacić z wartości mieszkania?

Co do zasady rodzeństwo rozlicza się z udziałów we wkładzie mieszkaniowym, a nie z własności mieszkania, ponieważ lokal nie jest własnością osoby mającej spółdzielcze lokatorskie prawo. Wysokość spłat zależy od wartości wkładu, udziałów spadkowych i rozliczeń ze spółdzielnią.

Co jeśli rodzeństwo nie zgadza się, abym przejął lokal?

Jeżeli kilka osób bliskich zgłasza roszczenie do zawarcia umowy, spór może rozstrzygnąć sąd w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osobno trzeba rozliczyć wkład mieszkaniowy w postępowaniu spadkowym albo w drodze umowy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27, w szczególności art. 9, art. 14 i art. 15.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 922, art. 931, art. 1025 i art. 1035.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 628 oraz art. 680 i następne.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 49 ust. 1 pkt 1.
5. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91, w szczególności art. 95a i następne.