Rozbudowa domu mimo sprzeciwu współwłaściciela

Rozbudowa domu będącego współwłasnością kilku osób

Jeżeli działka i dom stanowią współwłasność kilku osób, każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Samo korzystanie z części domu nie oznacza jednak, że jeden ze współwłaścicieli może samodzielnie rozbudować budynek. Rozbudowa domu, zwłaszcza dobudowanie pokoju lub zmiana bryły budynku, zwykle ingeruje w substancję rzeczy wspólnej, wpływa na sposób korzystania z nieruchomości, wartość udziałów, koszty utrzymania oraz obowiązki pozostałych współwłaścicieli. Taka czynność co do zasady przekracza zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zatem brat jest współwłaścicielem działki lub budynku, jego sprzeciw blokuje dobrowolne przeprowadzenie rozbudowy, chyba że zostanie zastąpiony orzeczeniem sądu.

Czy zawsze trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?

Prawo budowlane rozróżnia pozwolenie na budowę, zgłoszenie oraz roboty niewymagające ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w art. 29-31 tej ustawy.

Rozbudowa jest objęta pojęciem budowy, ponieważ art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego stanowi, że przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego. W praktyce rozbudowa domu jednorodzinnego może wymagać pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, jeżeli mieści się w jednym z wyjątków przewidzianych w art. 29 Prawa budowlanego. Ocena zależy m.in. od rodzaju obiektu, obszaru oddziaływania, zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz od szczegółowego zakresu robót.

Nie należy więc zakładać, że każda dobudowa pokoju wymaga zawsze pozwolenia na budowę, ale nie można też przyjąć, że wystarczy sama zgoda rodziny. Przed rozpoczęciem inwestycji trzeba ustalić właściwy tryb: pozwolenie, zgłoszenie albo wyjątkowo brak obowiązku administracyjnego. Przy wspólnej inwestycji na nieruchomości, np. takiej jak wspólna inwestycja na nieruchomości, obowiązują te same podstawowe zasady zgody współwłaścicieli.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Obowiązek ten wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego. Przy zgłoszeniu robót budowlanych obowiązek złożenia takiego oświadczenia wynika z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego.

Definicję prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawiera art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Jest to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, który przewiduje uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

W przypadku współwłasności sam udział w nieruchomości nie zawsze wystarczy do skutecznego złożenia oświadczenia. Jeżeli planowana rozbudowa przekracza zwykły zarząd, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenia sądu zastępującego brakującą zgodę na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej, o czym stanowi art. 32 ust. 4b Prawa budowlanego. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia może rodzić odpowiedzialność na podstawie art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, jeżeli spełnione są przesłanki tego przepisu.

Sprzeciw jednego współwłaściciela - co można zrobić?

Jeżeli nie da się uzyskać zgody brata w drodze rozmowy, zastosowanie ma druga część art. 199 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli na czynność przekraczającą zwykły zarząd, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że trzeba złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości wniosek w postępowaniu nieprocesowym o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Podstawą procesową są przepisy art. 611-616 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, dotyczące spraw z zakresu zarządu rzeczą wspólną.

We wniosku warto opisać nie tylko własną potrzebę mieszkaniową, lecz także wpływ rozbudowy na całą nieruchomość. Znaczenie mogą mieć zwłaszcza: projekt lub koncepcja rozbudowy, planowany sposób finansowania, brak obciążenia kosztami pozostałych współwłaścicieli, zgodność inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi, brak pogorszenia dostępu do światła, dojścia, dojazdu, instalacji oraz możliwość późniejszego rozliczenia nakładów.

Co ocenia sąd przy wniosku o zgodę na rozbudowę?

Sąd nie działa automatycznie na korzyść większości udziałów. Art. 199 Kodeksu cywilnego nakazuje ocenić cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dlatego samo twierdzenie, że rozbudowa poprawi warunki mieszkaniowe rodziców lub opiekunów, może nie wystarczyć, jeżeli inwestycja istotnie pogorszy sytuację innego współwłaściciela.

Na korzyść wnioskodawców może przemawiać to, że rozbudowa jest racjonalna, zgodna z przeznaczeniem nieruchomości, nie prowadzi do pozbawienia pozostałych współwłaścicieli realnego korzystania z domu i nie narzuca im nieuzgodnionych kosztów. Znaczenie może mieć także potrzeba zapewnienia opieki osobom starszym lub chorym, ale sąd zawsze odnosi ją do całokształtu interesów współwłaścicieli.

Jeżeli rozbudowa ma służyć wyłącznie jednej rodzinie, warto od razu ustalić, kto poniesie koszty inwestycji i czy po jej wykonaniu powstaną roszczenia o rozliczenie nakładów. Roszczenia między współwłaścicielami mogą wynikać z art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, chyba że strony skutecznie uregulują to inaczej.

Alternatywy: podział korzystania, zniesienie współwłasności, negocjacje

Jeżeli konflikt ze współwłaścicielem jest trwały, samo uzyskanie zgody na jedną rozbudowę może nie rozwiązać problemu. Warto rozważyć umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości, często nazywaną podziałem quoad usum. Taka umowa nie znosi współwłasności, ale może uporządkować, kto korzysta z konkretnych pomieszczeń, części działki, dojazdu albo instalacji.

Każdy współwłaściciel może również żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile uprawnienie to nie zostało czasowo wyłączone w granicach dopuszczalnych przez ten przepis. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział ceny. W sprawach dotyczących domu i działki możliwość fizycznego podziału zależy od przepisów o podziale nieruchomości, warunków technicznych i realnego układu budynku.

Jeżeli dobudowa została już kiedyś wykonana bez wymaganych zgód albo bez właściwej procedury, sytuacja wymaga odrębnej analizy. Praktyczne problemy związane z tym, czym może skutkować rozbudowa bez zgody, opisaliśmy osobno.

FAQ

Czy brat jako współwłaściciel może zablokować rozbudowę domu?

Tak, jeżeli rozbudowa przekracza zwykły zarząd, art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Sprzeciw jednego z nich można próbować zastąpić orzeczeniem sądu, ale tylko wtedy, gdy z wnioskiem występują współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów.

Czy zgoda większości współwłaścicieli wystarczy do pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Do czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Dopiero taka podstawa pozwala bezpiecznie złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czy sąd może zmusić współwłaściciela do podpisania zgody?

Sąd nie tyle zmusza współwłaściciela do podpisu, ile rozstrzyga spór i może zezwolić na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Takie postanowienie może zastąpić brakującą zgodę w relacjach między współwłaścicielami.

Czy dobudowanie pokoju zawsze wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze, ponieważ Prawo budowlane przewiduje wyjątki w art. 29-31. Rozbudowa jest jednak budową w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, więc przed rozpoczęciem prac trzeba ustalić, czy wymagane jest pozwolenie, zgłoszenie albo inna procedura.

Co zrobić, jeżeli pozostali współwłaściciele nie mają połowy udziałów?

Jeżeli osoby popierające rozbudowę nie mają łącznie co najmniej połowy udziałów, tryb sądowy z art. 199 Kodeksu cywilnego może nie być dostępny. Wtedy praktycznymi rozwiązaniami są negocjacje, odkupienie części udziałów, umowa o sposób korzystania z nieruchomości albo zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 199, art. 206, art. 207 i art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 611-616 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 3 pkt 6, art. 3 pkt 11, art. 28 ust. 1, art. 29-31, art. 30 ust. 2, art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 32 ust. 4b i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.