Piwnica jako część składowa nieruchomości
Piwnicę należy zaliczyć do pomieszczeń przynależnych lokalu, jednak należy pamiętać, że choć niewątpliwie ułatwia ona korzystanie z danego mieszkania, nie jest jednak konieczna dla zaspokajania celów mieszkaniowych.
Warunki, jakie muszą być spełnione, by dane pomieszczenie można było w ogóle uznać za pomieszczenie przynależne, a tym samym także za piwnicę, to:
- musi być ograniczone przestrzennie ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie będzie to w ogóle pomieszczenie;
- nie musi spełniać przesłanki samodzielności;
- nie musi przylegać do lokalu;
- może być położone także poza budynkiem, w którym znajduje się wyodrębniony lokal, ale w granicach gruntu stanowiącego część nieruchomości wspólnej.
W doktrynie i orzecznictwie powszechnie uznaje się, że piwnica może stanowić albo część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Jako część składowa dzieli ona wówczas los prawny lokalu i co do zasady nie może być od niego odłączona. W takim więc przypadku piwnica powinna być ujęta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W konsekwencji implikuje to konieczność uznania jej powierzchni wraz z powierzchnią mieszkań za przedmiot odrębnej własności. Jednocześnie należy mieć jednak na uwadze, że piwnica – jako część składowa lokalu – nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, bo część składowa nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej zgodnie z Kodeksem cywilnym nie może być odrębnym przedmiotem własności (wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2001 r., V CKN 277/00). Nie może być zatem mowy o sprzedaży przydzielonej do naszego lokalu piwnicy.
Piwnica jako współwłasność wszystkich właścicieli
Jeśli piwnica nie zostanie uznana za część składową, stanowi – podobnie jak korytarz, windy, mury zewnętrzne – współwłasność wszystkich właścicieli. W tym przypadku piwnica nie może stać się wyłączną własnością danego właściciela lokalu; przysługuje mu jedynie udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku. Współwłasność ta ma z woli ustawodawcy charakter przymusowy (łączny).
Wyodrębnienie z nieruchomości choćby jednego lokalu równoznaczne jest z utratą przez nią jednolitego charakteru, bowiem powstaje wówczas odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna jest zawsze współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Kto decyduje o statusie prawnym piwnicy?
O statusie prawnym piwnicy decyduje zarząd spółdzielni. Zastosowanie znajduje tu art. 42 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym to zarząd spółdzielni w drodze uchwały jest kompetentny do uznania pomieszczenia przynależnego albo za część składową, albo za współwłasność wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten wyraźnie więc pozostawia zarządowi spółdzielni decyzję o przynależności do lokalu – jako jego części składowych – pomieszczeń przynależnych. Potwierdził to Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie, i tak w wyroku z dnia 1 stycznia 2006 r. (sygn. CSK 76/2006) stwierdził, iż żaden przepis nie mówi, że piwnice w budynkach spółdzielczych muszą być przynależne do lokali. Dlatego mogą stanowić część nieruchomości wspólnej i jest to zgodne z prawem. Dopełnieniem powyższego stanowiska jest wyrok z dnia 8 czerwca 2006 r. (sygn. II CSK 37/200), w którym wyraźnie powiedziano, iż „właściciel [czyli spółdzielnia] nie musi przy wyodrębnianiu lokalu kwalifikować piwnicy jako pomieszczenia przynależnego. Może ustalić tylko udział w nieruchomości wspólnej obejmującej piwnice”.
Z faktu, że dany właściciel (lokator) mieszkania korzysta z konkretnej piwnicy nie można wywodzić, iż jest ona częścią składową do jego lokalu. To, że użytkujemy daną piwnicę, wynika z czynności, którą określamy mianem podziału do korzystania (tzw. podział quoad usum).
Podział do korzystania może nastąpić albo w formie pisemnej, albo nawet dorozumianej. W braku ustalenia takiego podziału, każdy z właścicieli miałby prawo do posiadania i korzystania z całej rzeczy, a więc z każdej z piwnic.
Zniesienie współwłasności piwnic
Czy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej? Art. 3 ust.1 ustawy o własności lokali stanowi: „W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”. Z brzmienia cytowanego przepisu należało by wykluczyć taką możliwość. W związku z tym wniosek o zniesienie współwłasności winien zostać uznany za niedopuszczalny. Niemniej w orzecznictwie wyrażono pogląd, że wniosek o zniesienie współwłasności piwnic jest dopuszczalny, gdyż zakaz z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali nie dotyczy tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. Niemniej zgodę na taki wniosek muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż inicjatywa zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną.
