Śmierć najemcy mieszkania komunalnego, co dalej z umową najmu?• Data publikacji: 15-02-2026 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal |
|
Moja mama posiadała umowę najmu mieszkania komunalnego. W tym mieszkaniu mieszkałem i byłem zameldowany do chwili jej śmierci. Z chwilą śmierci mamy umowa wygasła. Czy jest jakiś ustawowy termin zgłoszenia do urzędu miasta faktu wygaśnięcia umowy celem zawarcia nowej umowy najmu mieszkania? Dodam, że nie mam żadnych zaległości w opłatach czynszu. |
|
Wniosek o zmianę danych w gminieJeśli istotnie zamieszkiwał Pan w najmowanym przez mamę lokalu aż do jej śmierci to umowa najmu nie mogła wygasnąć. Zgodnie bowiem z art. 691 § 1 K.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Paragraf 2 tego przepisu precyzuje, że osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy następuje z mocy prawa przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 691 K.c. W jego rezultacie stosunek najmu, którego stroną był zmarły najemca, mimo jego śmierci, trwa nadal, ale z udziałem osób (osoby) wstępujących w jego miejsce. Dochodzi zatem do przekształcenia podmiotowego po stronie najemcy (zob. wyr. SA w Łodzi z 22.5.2014 r., I ACa 1513/13, Legalis). Pozostałe elementy treści stosunku najmu lokalu mieszkalnego nie ulegają zmianie. W takim wypadku wystarczy tylko zgłosić do gminy śmierć mamy, a następnie wnioskować o zmianę danych w umowie. Jeśli gmina nie uzna Pana za osobę wstępującą w stosunek najmu, pozostaje Panu droga sądowa udowodnienia swoich praw. W razie sporu między wynajmującym a osobami powołującymi się na wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoby te powinny wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu i to bez względu na to, czy źródłem najmu jest umowa czy decyzja administracyjna (po raz pierwszy SN dopuścił drogę sądową w tych sprawach w uchwale z 21.3.1977 r., III CZP 19/77, OSNCP 1977, Nr 10, poz. 178). Roszczenie to nie ulega przedawnieniu, jednak o uznanie wstąpienia warto wystąpić jak najszybciej, tak by gmina nie zdążyła przydzielić lokalu innym osobom, co znacznie utrudni dochodzenie praw. W przypadku wystąpienia z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu na zasadzie wstąpienia w miejsce najemcy, należy przede wszystkim udowodnić, że osoba żądająca uznania faktycznie zamieszkiwała w lokalu do chwili śmierci najemcy. PrzykładyPani Anna mieszkała z matką w mieszkaniu komunalnym przez kilkanaście lat. Po śmierci mamy nadal opłacała czynsz i zgłosiła zgon w urzędzie miasta, sądząc, że wszystko odbyło się zgodnie z przepisami. Po kilku miesiącach otrzymała pismo o konieczności opuszczenia lokalu, ponieważ – zdaniem gminy – nie była najemcą. Dopiero po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że wstąpiła w stosunek najmu z mocy prawa i złożyła wniosek o ustalenie tego przez sąd. Sąd potwierdził jej prawo do lokalu, ale procedura zajęła kilka miesięcy stresu.
Pan Marek po śmierci ojca, z którym mieszkał przez ostatnie lata, nie zgłosił od razu sytuacji w urzędzie, uznając, że skoro nie było zaległości czynszowych i nadal tam przebywa, wszystko jest w porządku. Niestety po roku, gdy lokal został wpisany jako pustostan, a gmina przydzieliła go innej rodzinie, mężczyzna musiał walczyć w sądzie o swoje prawo do mieszkania. Choć ostatecznie wygrał, w międzyczasie musiał opuścić lokal i wynajmować inne mieszkanie na własny koszt.
Pani Elżbieta od razu po śmierci męża udała się do urzędu dzielnicy z aktem zgonu i dokumentami potwierdzającymi wspólne zamieszkiwanie. W ciągu kilku tygodni została wpisana do umowy jako najemczyni. Dzięki szybkiej reakcji uniknęła nieporozumień i problemów prawnych. Urzędnicy nie robili problemu, ponieważ wszystko było zgodne z art. 691 kodeksu cywilnego, a formalności ograniczyły się do aneksu do umowy najmu. PodsumowanieW przypadku śmierci najemcy mieszkania komunalnego, bliscy członkowie rodziny mogą wstąpić w stosunek najmu z mocy prawa, jeśli stale zamieszkiwali z nim do chwili śmierci. Kluczowe jest szybkie zgłoszenie tego faktu do gminy i udokumentowanie wspólnego zamieszkiwania. Choć przepisy nie przewidują konkretnego terminu na zgłoszenie, zwłoka może prowadzić do problemów formalnych, a nawet utraty prawa do lokalu. W razie odmowy uznania praw najemcy pozostaje droga sądowa, która umożliwia dochodzenie swoich roszczeń. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w sprawach związanych z mieszkaniem komunalnym, spadkiem, najmem lub innymi kwestiami prawnymi? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Opisz swój problem, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie jasną i konkretną odpowiedź, dopasowaną do Twojej sytuacji. Wejdź na eporady24.pl i uzyskaj pomoc już dziś. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną. |
|
