Odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych

Czym jest budynek zamieszkania zbiorowego?

Zgodnie z § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynkiem zamieszkania zbiorowego jest budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, internat, dom studencki, a także budynek przeznaczony do stałego pobytu ludzi, taki jak dom dziecka, dom rencistów lub dom zakonny.

Oznacza to, że hotel lub pensjonat nie jest zwykłym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, ale nadal zawiera pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi. Dlatego przy projektowaniu albo przebudowie takiego obiektu trzeba badać m.in. wymagania dotyczące oświetlenia dziennego, przesłaniania, bezpieczeństwa pożarowego, higieny i dostępności.

Oświetlenie i nasłonecznienie w hotelu, pensjonacie lub domu studenckim

Podstawowe wymagania dotyczące naturalnego oświetlenia wynikają z § 13 oraz § 57 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 13 ust. 1 tego rozporządzenia wymaga, aby odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów umożliwiała naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. Przepis odsyła również do wymagań z § 57 i § 60.

§ 57 ust. 1 rozporządzenia WT stanowi, że pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości. Z kolei § 57 ust. 2 rozporządzenia WT wymaga, aby stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi wynosił co najmniej 1:8 w pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi oraz co najmniej 1:12 w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względu na przeznaczenie.

W praktyce najwięcej wątpliwości budzi § 60 ust. 1 rozporządzenia WT. Przepis ten wymaga, aby pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole miały zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy, czyli 21 marca i 21 września, w godzinach 8:00-16:00, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7:00-17:00. Przy budynkach zamieszkania zbiorowego znaczenie ma funkcja konkretnego pomieszczenia. Jeżeli pokój hotelowy, pokój w pensjonacie albo pokój w domu studenckim pełni funkcję sypialni lub pomieszczenia dziennego pobytu, projektant powinien zweryfikować, czy wymagania dotyczące nasłonecznienia mają zastosowanie do tego pomieszczenia.

Kiedy można uzyskać odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych?

Podstawą prawną jest art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Przepisami techniczno-budowlanymi są m.in. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.

Odstępstwo ma charakter wyjątkowy. Nie jest sposobem na obejście przepisów, lecz instrumentem stosowanym wtedy, gdy pełne spełnienie wymagania jest obiektywnie utrudnione lub nieracjonalne, a jednocześnie inwestor zaproponuje rozwiązania zamienne chroniące bezpieczeństwo, zdrowie, użytkowników i interes publiczny.

Art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zastrzega również, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. W odniesieniu do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może też ograniczać dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami. Odstępstwo nie powinno również powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, użytkowych oraz stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

Kto wyraża zgodę na odstępstwo?

Procedurę określa art. 9 ust. 2-4 ustawy Prawo budowlane. Inwestor nie występuje bezpośrednio do ministra o zgodę na odstępstwo. W praktyce składa wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli najczęściej do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. W sprawach zastrzeżonych ustawowo właściwy może być wojewoda.

Następnie organ administracji architektoniczno-budowlanej występuje do ministra, który ustanowił dane przepisy techniczno-budowlane, o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo. Dopiero po uzyskaniu takiego upoważnienia organ może wydać postanowienie o udzieleniu zgody albo o odmowie zgody na odstępstwo.

Dla warunków technicznych dotyczących budynków i ich usytuowania właściwym ministrem jest obecnie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. W zależności od rodzaju obiektu inne przepisy techniczno-budowlane mogą należeć do kompetencji innego ministra, np. w zakresie dróg publicznych, kolei, obiektów obronności lub gospodarki wodnej.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku?

Art. 9 ust. 3 ustawy Prawo budowlane wymienia elementy wniosku, który organ administracji architektoniczno-budowlanej kieruje do ministra. W praktyce materiały do takiego wniosku przygotowuje inwestor wraz z projektantem.

Jeżeli odstępstwo dotyczy obiektu wpisanego do rejestru zabytków albo położonego na obszarze objętym ochroną konserwatorską, art. 9 ust. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane wymaga pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeżeli sprawa dotyczy np. bezpieczeństwa pożarowego albo warunków sanitarnych, organ może oczekiwać pozytywnej opinii właściwego organu specjalistycznego na podstawie art. 9 ust. 3 pkt 5 ustawy Prawo budowlane.

Odstępstwo a pozwolenie na budowę lub zmiana sposobu użytkowania

Zgoda na odstępstwo powinna zostać uzyskana przed rozstrzygnięciem sprawy, w której badana jest zgodność projektu lub zamierzenia z przepisami techniczno-budowlanymi. W typowej inwestycji będzie to postępowanie o pozwolenie na budowę. Art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane zobowiązuje organ do sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Jeżeli projekt nie spełnia wymagań techniczno-budowlanych, a inwestor nie uzyska skutecznego odstępstwa albo nie poprawi projektu, organ może wezwać do usunięcia nieprawidłowości na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, a następnie odmówić zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę na podstawie art. 35 ust. 5 tej ustawy.

Przy zmianie sposobu użytkowania obiektu zastosowanie ma art. 71 ustawy Prawo budowlane. Jeżeli np. inwestor chce zmienić budynek usługowy, biurowy albo mieszkalny na hotel lub pensjonat, musi ocenić, czy nowy sposób użytkowania nie naruszy wymagań techniczno-budowlanych, pożarowych, sanitarnych i środowiskowych. Sama dotychczasowa legalność budynku nie oznacza, że można go automatycznie użytkować jako hotel.

Budynki istniejące, przebudowa i ekspertyza techniczna

W przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynków istniejących trzeba zwrócić uwagę na § 2 ust. 2 rozporządzenia WT. Przepis ten dopuszcza spełnienie wymagań w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionej odpowiednio z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej albo państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

To rozwiązanie nie jest tym samym co odstępstwo z art. 9 ustawy Prawo budowlane. W praktyce wybór ścieżki zależy od rodzaju robót, wieku i funkcji budynku, zakresu niespełnionego wymagania oraz stanowiska projektanta i organu. Jeżeli wymagane jest formalne odstępstwo od przepisu techniczno-budowlanego, ekspertyza może pomóc w uzasadnieniu rozwiązań zamiennych, ale nie zawsze zastąpi procedurę ministerialną.

Czego organ może odmówić?

Organ może odmówić zgody na odstępstwo, jeżeli inwestor nie wykaże szczególnie uzasadnionego przypadku, zaproponowane rozwiązania zamienne są niewystarczające albo odstępstwo mogłoby naruszyć ograniczenia wskazane w art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Dotyczy to zwłaszcza spraw, w których mogłoby dojść do pogorszenia bezpieczeństwa pożarowego, warunków sanitarnych, dostępności, ochrony środowiska lub sytuacji właścicieli nieruchomości sąsiednich.

W orzecznictwie podkreśla się, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być traktowane jako zasada. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 stycznia 2000 r., sygn. IV SA 1756/98, wskazywał, że regulacje techniczno-budowlane służą także ochronie interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ten argument nadal pozostaje istotny przy ocenie odstępstw dotyczących przesłaniania, odległości i nasłonecznienia.

FAQ

Podsumowanie

Odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych jest możliwe, ale tylko jako wyjątek. Przy hotelach, pensjonatach i innych budynkach zamieszkania zbiorowego szczególnie ważne są wymagania dotyczące oświetlenia dziennego, nasłonecznienia, przesłaniania, bezpieczeństwa pożarowego i warunków sanitarnych. Kluczowe jest przygotowanie dobrego uzasadnienia, rozwiązań zamiennych oraz opinii właściwych organów, jeżeli są potrzebne.

Jeżeli sprawa dotyczy budynku istniejącego, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania, trzeba dodatkowo ocenić możliwość zastosowania § 2 ust. 2 rozporządzenia WT. Wybór właściwej ścieżki powinien być uzgodniony z projektantem i prawnikiem, ponieważ błędne założenia mogą zakończyć się odmową pozwolenia na budowę, sprzeciwem wobec zmiany sposobu użytkowania albo problemami przy odbiorze obiektu.

Źródła

1. Art. 7 ust. 1 pkt 1, art. 9, art. 35 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 3 i 5 oraz art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.
2. § 2 ust. 2, § 3 pkt 5, § 13, § 57, § 58, § 59 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690.
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2000 r., sygn. IV SA 1756/98.