Betonowe ogrodzenie między sąsiadami
Konsekwencje wybudowania domu z naruszeniem zapisów MPZP• Opublikowano: 05-07-2022 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
Noszę się z zamiarem zakupu działki i budowy na niej domu. Jednak pewne zapisy MPZP są dla mojej inwestycji niekorzystne i chciałbym się zorientować, jakie mam w tym względzie możliwości. Otóż MPZP nie przewidział sytuacji, że działka może być pochyła i z tego powodu musiałbym na ścianie budynku naturalnie osadzonego w ziemi wykonać niczemu niesłużący nasyp o wysokości co najmniej 70 cm. Wszystkie instytucje zdają sobie sprawę z nonsensowności tego zapisu, ale każdy rozkłada ręce. Oczywiście w projekcie byłby ten „nasyp”, bo inaczej nie uzyskałbym pozwolenia na budowę, jednak gdyby na etapie budowy nie został wykonany, jakie byłyby tego konsekwencje? Albo nasyp by powstał, ale po odbiorze domu bym go zniwelował? Czy jakiś urząd może to skontrolować? I druga sprawa: co by mi groziło za niezastosowanie się do zapisów dotyczących kolorystyki dachówki? Według MPZP dopuszczone są odcienie czerwieni i brązu, a ja noszę się z zamiarem zastosowania czerni. Nie byłby to wielki wyjątek, gdyż połowa budynków w okolicy ma dachy czarne, mimo zapisów MPZP. |
|
Pozwolenie na budowę a MPZPNiestety, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są wiążące. Może Pan oczywiście próbować zaskarżyć MPZP, jeśli narusza Pana interesy, może Pan próbować trybu zmiany planu. Dopóki jednak plan jest w takiej formie – obowiązuje i Pana, i urząd przy wydawaniu pozwolenia na budowę.
Z pewnością jest Panu wiadome, że pozwolenie na budowę wydawane jest na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto musi być zgodne z projektem i projektem zagospodarowania działki.
Jeśli dom zostałby zbudowany niezgodnie z projektem budowlanym, a odstępstwa od projektu budowlanego miałyby charakter istotny, organ nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 36a ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.).
Istotne odstąpienie od projektu budowlanegoPrzez istotne odstąpienie od projektu budowlanego należy rozumieć np.:
Niezgodność budowy z planem zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowaniem działki powoduje, że żadna zmiana projektu nie wchodzi w grę. Zostanie Pan zobligowany do wykonania robót w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z przepisami albo do rozbiórki. To samo dotyczy koloru dachówki.
Odpowiedzialność kierownika budowyProszę również pamiętać o tym, że kierownik budowy podpisuje się przy zgłoszeniu, że wszystko jest zgodne z decyzją, planem zagospodarowania działki i planem zagospodarowania. Odpowiada za to i karnie, i administracyjnie. Zatem nie wiem, czy ktokolwiek zatwierdzi Panu zgodność, gdy tej zgodności nie będzie.
I ostatnia uwaga: po zgłoszeniu zakończenia budowy może Pan oczekiwać kontroli na miejscu (urzędnicy nie muszą się stawić, ale mogą). Nawet już po oddaniu budynku do użytkowania urząd może skontrolować jego stan i stwierdzić niezgodności. W konsekwencji – pociągnąć do odpowiedzialności kierownika, który zatwierdził zgłoszenie jako zgodne z planem i projektem, a Panu nakazać przywrócenie stanu zgodnego z prawem. PrzykładyZaniżony nasyp i przymusowa rozbiórka fragmentu elewacji Pan Tomasz zbudował dom na działce ze spadkiem terenu. Zamiast wykonać nasyp wymagany przez MPZP, uznał, że naturalne ukształtowanie terenu wystarczy, by ściana spełniała warunki planu. Przy odbiorze budynku urzędnik nie dopatrzył się nieprawidłowości, jednak po roku anonimowe zgłoszenie doprowadziło do kontroli. Inspektor stwierdził istotne odstępstwo od projektu, zażądał projektu zamiennego i wykonania robót zgodnie z MPZP. Ostatecznie pan Tomasz musiał rozebrać część elewacji, by wykonać nasyp – koszt i stres były ogromne.
Czarna dachówka i sprawa w sądzie administracyjnym Pani Ewa wybrała czarną dachówkę, mimo że plan miejscowy dopuszczał jedynie czerwień i brąz. Architekt wpisał w dokumentację „ciemny brąz”, a wykonawca użył czarnego materiału. Po kilku miesiącach sąsiad, który miał konflikt z panią Ewą, zgłosił sprawę do nadzoru budowlanego. Po oględzinach uznano, że dachówka nie spełnia wymogów planu, co stanowiło istotne odstępstwo. Sprawa trafiła do WSA, a sąd utrzymał decyzję o konieczności wymiany pokrycia dachowego na zgodne z MPZP.
Zmiana projektu bez aktualizacji pozwolenia i blokada użytkowania Małżeństwo Nowaków postanowiło zrezygnować z piwnicy, mimo że była ona przewidziana w zatwierdzonym projekcie. Kierownik budowy uznał to za „drobne odstępstwo” i zgłosił zakończenie budowy bez projektu zamiennego. Podczas kontroli przed odbiorem okazało się, że brak piwnicy zmienił parametry budynku w sposób istotny. Urząd nie wydał pozwolenia na użytkowanie, a inwestorzy zostali zobowiązani do sporządzenia nowej dokumentacji i legalizacji zmian – co trwało ponad pół roku i generowało spore koszty. PodsumowanieBudowa domu z naruszeniem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może prowadzić do poważnych konsekwencji – od konieczności kosztownych przeróbek, przez opóźnienia w odbiorze budynku, aż po groźbę rozbiórki lub postępowania sądowego. Nawet jeśli zmiana wydaje się logiczna lub powszechnie akceptowana w sąsiedztwie, urzędy są zobowiązane do egzekwowania obowiązujących przepisów. Dlatego wszelkie odstępstwa – niezależnie od ich skali – warto wcześniej skonsultować z projektantem, urzędem lub prawnikiem, by uniknąć problemów na etapie budowy lub po jej zakończeniu. Oferta porad prawnychJeśli planujesz budowę domu i masz wątpliwości związane z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i rzetelne porady, dzięki którym dowiesz się, jakie masz możliwości działania, jak uniknąć kosztownych błędów oraz jak bezpiecznie przejść przez cały proces inwestycyjny. Wystarczy, że opiszesz swoją sytuację, a my przygotujemy dla Ciebie konkretną, dostosowaną do Twojego przypadku odpowiedź. Źródła:1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
