Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 04.04.2013 • Zaktualizowane: 04.04.2013

Artykuł omawia zagadnienia związane z głosowaniem we wspólnocie mieszkaniowej.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Właściciela lokalu nie można jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty. Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest prawidłowo powiadomić właścicieli o zebraniu, dostarczając im pisemne zawiadomienie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny, miejsca i porządku obrad.

 

Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie posługuje się pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości (ze względu na wielkość udziałów), a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu, czy oddających głos w ramach indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli, to nie możemy w ogóle mówić o uchwale. Tak samo jest w przypadku, kiedy za uchwałą oddali głos właściciele posiadający dokładnie 50% udziałów.

 

Właściciele w umowie (wymagana zgoda wszystkich właścicieli i forma aktu notarialnego) lub w uchwale – podjętej większością głosów – mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadać będzie jeden głos niezależnie od tego, ile lokali jest własnością poszczególnych właścicieli i niezależnie od tego czy są to lokale wyodrębnione czy nie. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie – głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele mogą żądać takiego trybu głosowania do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

 

Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” daje mniejszościowym właścicielom szansę przełamania dyktatu właściciela większościowego, a więc takiego, do którego należy większość lokali, a tym samym większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

  

Warto pamiętać, że właściciel lokalu może głosować przez ustanowionego przez siebie pełnomocnika. Pełnomocnictwa takiego udzielić można w formie dowolnej. W przypadku głosowania nad zmianą sposobu liczenia głosów, umocowanie wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

 

W razie braku zgody wymaganej większości zarząd lub zarządca (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy za podjęciem uchwały głosowali właściciele nieposiadający większości udziałów lub w przypadku, gdy głosy za podjęciem uchwały są równe głosom za jej odrzuceniem.

 

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu, z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia – uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.


Stan prawny obowiązujący na dzień 04.04.2013


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Komentarze (3):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - dziewięć =

03.05.2013

A w naszej Wspólnocie wszystkie "uchwały" podejmowane są w trybie większości z większości na zebraniu i nie ma szans by Przewodniczącemu Wspólnoty wytłumaczyć, że tak nie można... Pozew do sądu? To kosztuje a dla mnie 200 zł za to że Sąd przyzna mi rację to trochę dużo ;-)

Zofia

04.12.2012

Witam,
Opisane są sytuacje, w których jest możliwość głosowania jeden właściciel - jeden głos. A czy wspólnota może podjąć uchwałę, w której określa, że wszystkie kolejne uchwały podejmowane są większością głosów - czyli wyłącza się art 23 ust. 2 (głosowanie jeden właściciel - jeden głos).
Co budzi poważne podejrzenia do celowości takiej uchwały.

Zawor

09.02.2012

Głosowanie na Zebraniu, czyni Uchwałę ważną jeśli za uchwałą jest więcej głosów aniżeli przeciw. W komentarzu do ustawy o Własności Lokali C.H. Beccka , nieżyjący już Sędzia Sądu Najwyższego Zenon Marmaj napisał, że uchwała na Zebraniu Wspólnoty przechdzi zwykłą większością głosów.Gdyby rozumować tak jak twórca artykułu, że uchwała zostaje uchwalona większością wszystkich Właścicieli we Wspólnocie, to w ustawie pojawiłby się zapis kwalifikowana większość i dodatkowo ustawodawca ustaliłby wymagane kworum na Zebraniu. Każdy z trybów głosowania jest osobną instytucją i z każdego trybu uchwały podjęte według zasady zwykłej większości są wiążące. Ustawodawca założył, że każdy z Właścicieli ma wolną wolę i nie można jego zmuszać do głosowania jeżeli on nie chce. Istotne jest, że zgodnie z ustawą każdy Właściciel jest zawiadamiany o Zebraniu i jego porządku na 7 dni przed.
Każdy zgodnie z konstytucją ma wolną wolę i on decyduje o swojej obecności na Zebraniu. Gdyby przyjąć tok rozumowania twórcy artykułu, to we Wspólnocie, gdzie na Zebrania przychodzi 40% Właścicieli, instytucja Zebrania nie miałaby racji bytu, gdyby nie zapis w ustawie " zwykła większość"

marcconi2

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »