Zwolnienie z PCC pierwszego mieszkania - zakup od dewelopera a zakup z rynku wtórnego

Zasady opodatkowania i zwolnienia nabycia nieruchomości

Umowa sprzedaży jest czynnością cywilnoprawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (podatkiem PCC), zaś obowiązek podatkowy spoczywa w tym przypadku na nabywcy. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, natomiast stawka podatku wynosi 2%. Warto też dodać, że w takim przypadku podatek pobiera notariusz, który pełni rolę płatnika w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

W świetle nowych regulacji przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do nowo dodanego art. 9 pkt 17 ustawy PCC – zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

W przypadku, w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia – aby mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Podkreślenia wymaga, że udział ten musi być nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 04.10.2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ – zwolnienie nie znajdzie zastosowania, jeżeli udział (nawet mniejszy niż 50%) został nabyty innym tytułem niż dziedziczenie, np. na mocy umowy darowizny.

Z powyższego wynika zatem, że jeżeli kupującemu przysługuje udział w ww. prawach własnościowych, który został przez niego nabyty innym tytułem niż dziedziczenie, wówczas omawiane zwolnienie, o którym mowa, nie ma zastosowania.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 02.10.2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.191.2023.1.DR.: Organ wskazał tam, że dla skorzystania ze zwolnienia nie mają znaczenia takie okoliczności jak współwłasność, nabycie mieszkania na rynku pierwotnym ani też czas, który minął od jego sprzedaży.

W konsekwencji, jeżeli kiedykolwiek w przeszłości podatnik legitymował się prawem własności lub współwłasności nieruchomości (nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy już tym prawem nie dysponuje), to nie ma prawa do zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy PCC (chyba że posiada 50% prawa własności nabytego w drodze dziedziczenia).

Przykład: Pan Antoni 15 lat temu zakupił mieszkanie z rynku wtórnego. Mieszkanie to następnie przekazał w drodze darowizny po 2 latach. Czy obecnie, kupując nowe mieszkanie, Pan Antoni może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy PCC? W takiej sytuacji nie jest spełniony warunek uprawniający do zwolnienia, ponieważ Pan Antoni był w przeszłości właścicielem nieruchomości.

WAŻNE! Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia jest to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Czy zwolnienie od PCC przysługuje w przypadku nabycia mieszkania z rynku pierwotnego?

Zakładając, że zostały spełnione wszystkie warunki ustawowe, może pojawić się pytanie, czy analizowane zwolnienie przysługuje w zakresie nabycia mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. W tym przypadku trzeba zwrócić uwagę na treść art. 2 pkt 4 lit. a ustawy PCC, który podaje, że nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Z treści tego przepisu wynika zatem, że czynności cywilnoprawne, które nie są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W aktualnym stanie prawnym uznanie transakcji (czynności) za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oznacza automatycznie wyłączenie jej spod opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Należy zatem wskazać, że deweloper – działający jako podatnik podatku VAT – sprzedając nieruchomości, dokonuje odpłatnej dostawy towarów i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. To zatem oznacza, że sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC, ponieważ w tym przypadku występuje podatek VAT. Skoro zatem dana transakcja nie znajduje się w zakresie opodatkowania PCC, to nie może też znaleźć zastosowania zwolnienie podatkowe.

W rezultacie możemy stwierdzić, że zwolnienie od podatku PCC uregulowane w art. 9 pkt 17 ustawy PCC może być stosowane ewentualnie przy nabyciu nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ tylko taka transakcja podlega regulacjom ustawy PCC.

WAŻNE! Nabycie nieruchomości z rynku pierwotnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC po stronie nabywcy, lecz jest opodatkowane podatkiem VAT po stronie sprzedawcy. To oznacza, że zwolnienie na nabycie mieszkania może być stosowane tylko w stosunku do nieruchomości z rynku wtórnego.

Analizując możliwość skorzystania z nowego zwolnienia dotyczącego nabycia pierwszej nieruchomości, należy mieć na względzie, jaki jest zakres przedmiotowy ustawy o podatku PCC. Obejmuje on tylko nabycie nieruchomości na rynku wtórnym i dlatego też tylko tu może być stosowane zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy PCC.

Poprzedni materiał

Następny materiał