Czy można zająć pustostan komunalny?

Czy można zająć pustostan komunalny?

Nie. Sam fakt, że mieszkanie komunalne od dłuższego czasu stoi puste, nie oznacza, że można je zająć ani że osoba w trudnej sytuacji mieszkaniowej nabywa do niego pierwszeństwo. Lokal może być pusty z wielu powodów: może wymagać remontu, może być przeznaczony na lokal zamienny, na najem socjalny lokalu, dla osoby z listy oczekujących, do sprzedaży, rozbiórki albo może mieć nieuregulowany stan prawny.

Możliwe jest natomiast złożenie do gminy wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy. W praktyce warto w piśmie wskazać konkretny lokal, jeśli zna się jego adres, ale nie należy formułować żądania w sposób sugerujący prawo do samodzielnego zajęcia mieszkania. Gmina rozpatruje wniosek według swoich zasad, wynikających z uchwały rady gminy.

Podstawą ustawową jest przede wszystkim art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria pierwszeństwa. To dlatego odpowiedź na pytanie, czy dana osoba ma realne szanse na lokal, zawsze zależy od uchwały obowiązującej w konkretnej gminie.

Jak sprawdzić, czy pustostan można wynająć?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie w urzędzie gminy albo miasta, czy lokal faktycznie wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy i jaki ma status. Nie każdy pusty lokal nadaje się od razu do wynajęcia. Urząd może wyjaśnić, czy lokal jest przeznaczony do remontu, czy jest objęty planami rozbiórki, czy ma zostać przydzielony osobie z listy oczekujących albo czy jest przeznaczony na inny cel.

Warto poprosić także o aktualny formularz wniosku, wykaz wymaganych załączników oraz tekst uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali. Uchwała powinna określać między innymi progi dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy, kryteria pierwszeństwa, zasady zamiany lokali, tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę albo nie wstąpiły w najem po jego śmierci.

Jeżeli lokal jest duży, gmina może uznać, że nie odpowiada potrzebom konkretnego gospodarstwa domowego. W opisanej sytuacji mieszkanie o powierzchni około 65 m² dla ojca i jednego dziecka może przekraczać normy przewidziane w danej gminie. Nie przesądza to sprawy automatycznie, ale wymaga sprawdzenia lokalnych limitów powierzchni i zasad racjonalnego gospodarowania zasobem.

Co grozi za samowolne zajęcie pustostanu?

Samowolne zajęcie pustostanu nie prowadzi do legalnego najmu. Osoba, która weszła do lokalu bez zgody gminy, nie staje się najemcą tylko dlatego, że lokal był pusty albo że poniosła nakłady na jego sprzątanie lub remont. Gmina może żądać opuszczenia lokalu, zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie oraz skierować sprawę na drogę sądową.

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego co do zasady są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Wysokość takiego odszkodowania zależy od okoliczności sprawy, w tym od możliwego czynszu albo opłat, które właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu.

W skrajnych przypadkach może pojawić się również ryzyko odpowiedzialności karnej. Art. 193 Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność za wdarcie się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo za nieopuszczenie takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej. W praktyce kwalifikacja zależy od sposobu wejścia, zabezpieczenia lokalu, reakcji właściciela lub zarządcy oraz całego stanu faktycznego.

Jak złożyć wniosek o najem lokalu z zasobu gminy?

Wniosek składa się do właściwego urzędu gminy albo miasta, najczęściej do wydziału spraw lokalowych, mieszkaniowych lub gospodarki nieruchomościami. W piśmie należy opisać swoją sytuację rodzinną, dochodową i mieszkaniową oraz wskazać, dlaczego obecne warunki nie pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumenty potwierdzające dochody, skład gospodarstwa domowego, tytuł prawny lub brak tytułu prawnego do obecnie zajmowanego lokalu, sytuację rodzinną, orzeczenie o niepełnosprawności, dokumenty dotyczące samotnego wychowywania dziecka, zadłużenia, eksmisji, bezdomności albo innych okoliczności przewidzianych w lokalnej uchwale. Zakres dokumentów trzeba sprawdzić w konkretnej gminie.

Jeżeli wnioskodawca jest samotnym rodzicem i faktycznie nie stać go na najem rynkowy, powinien to udokumentować, a nie tylko opisać. Znaczenie mogą mieć: wysokość dochodów, koszty utrzymania dziecka, brak możliwości zamieszkania u rodziny, obecne warunki mieszkaniowe, zagrożenie bezdomnością, stan zdrowia, orzeczenie o niepełnosprawności albo inne szczególne potrzeby dziecka.

Wniosek warto sformułować rzeczowo. Można wskazać, że wnioskodawca wie o pustym lokalu i prosi o rozważenie możliwości przeznaczenia go do najmu, ale zasadniczym żądaniem powinno być zawarcie umowy najmu lokalu z zasobu gminy albo wpisanie na listę osób oczekujących. Jeżeli chodzi o kontynuację najmu po zmarłym lub opuszczającym lokal najemcy, zastosowanie mogą mieć odrębne zasady, w tym przepisy Kodeksu cywilnego i lokalna uchwała.

Kto ma pierwszeństwo do mieszkania komunalnego?

Nie ma jednej ogólnopolskiej listy osób, które zawsze mają pierwszeństwo do każdego pustostanu. Ustawa wyznacza ramy, ale szczegółowe kryteria ustala rada gminy. W uchwałach najczęściej bierze się pod uwagę dochód gospodarstwa domowego, brak zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, przeludnienie, bezdomność, niepełnosprawność, przemoc domową, samotne wychowywanie dzieci, wiek, stan zdrowia albo konieczność opuszczenia dotychczasowego lokalu.

Trzeba odróżnić najem lokalu komunalnego od najmu socjalnego lokalu. Najem socjalny jest zawierany na czas oznaczony i zasadniczo dotyczy osób, które nie mają tytułu prawnego do innego lokalu i których dochody mieszczą się w granicach określonych przez uchwałę rady gminy. W praktyce nadal używa się określenia mieszkanie socjalne, ale aktualna terminologia ustawowa to najem socjalny lokalu.

W sprawach lokalowych znaczenie mogą mieć także szczególne sytuacje, takie jak pozostanie w lokalu po wyprowadzce najemcy, śmierć najemcy, zamiana lokalu, rozbiórka budynku albo wyrok eksmisyjny z uprawnieniem do najmu socjalnego. Dlatego przed złożeniem wniosku warto ustalić, czy sprawa dotyczy zwykłego przydziału, najmu socjalnego, zamiany, lokalu zamiennego czy innej procedury.

Jak uzasadnić podanie o pustostan?

Uzasadnienie powinno być konkretne i oparte na faktach. Należy opisać, kto tworzy gospodarstwo domowe, gdzie obecnie mieszkają te osoby, na jakiej podstawie prawnej zajmują obecny lokal, ile wynoszą dochody, jakie są realne koszty utrzymania i dlaczego rodzina nie może zaspokoić potrzeb mieszkaniowych na rynku prywatnym.

W przypadku samotnego ojca wychowującego dziecko istotne mogą być: stała opieka nad dzieckiem, brak możliwości wynajęcia mieszkania z uwagi na dochody, konieczność zapewnienia dziecku bezpiecznych warunków, ewentualne alimenty, koszty leczenia lub przedszkola, brak wsparcia rodziny, ryzyko utraty obecnego miejsca zamieszkania oraz dotychczasowe starania o poprawę sytuacji.

Nie należy jednak opierać wniosku wyłącznie na tym, że konkretny pustostan jest wolny. Urząd musi gospodarować całym zasobem i porównuje sytuację wielu osób oczekujących. Mocniejsze jest uzasadnienie pokazujące spełnienie kryteriów z uchwały rady gminy oraz szczególną potrzebę mieszkaniową rodziny.

Przykłady

FAQ

Czy pustostan komunalny można zająć bez zgody gminy?

Nie. Zajęcie lokalu bez zgody gminy jest bezprawne i nie powoduje powstania najmu. Gmina może żądać opuszczenia lokalu, zapłaty odszkodowania i skierować sprawę do sądu.

Czy można wskazać konkretny pustostan we wniosku?

Tak, można wskazać adres lokalu i poprosić o sprawdzenie możliwości jego wynajęcia. Nie oznacza to jednak prawa do tego konkretnego mieszkania. Gmina musi stosować lokalną uchwałę, listy oczekujących i kryteria racjonalnego gospodarowania zasobem.

Czy samotny rodzic ma automatyczne pierwszeństwo do mieszkania komunalnego?

Nie zawsze. Samotne wychowywanie dziecka może być ważnym argumentem, ale pierwszeństwo zależy od uchwały rady gminy. Trzeba wykazać także dochody, sytuację mieszkaniową i spełnienie pozostałych warunków.

Czy lokal 65 m² może być przydzielony dwóm osobom?

To zależy od zasad przyjętych w danej gminie. Część gmin stosuje normy powierzchniowe i może uznać, że taki lokal powinien zostać przeznaczony dla większej rodziny. Nie można jednak ocenić tego bez sprawdzenia lokalnej uchwały.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o mieszkanie komunalne?

Najczęściej wymagane są dokumenty o dochodach, składzie gospodarstwa domowego, obecnych warunkach mieszkaniowych, braku tytułu prawnego do innego lokalu, stanie majątkowym oraz dokumenty potwierdzające szczególne okoliczności, np. niepełnosprawność lub samotne wychowywanie dziecka.

Czy najem socjalny lokalu to to samo co mieszkanie socjalne?

W języku potocznym często mówi się o mieszkaniu socjalnym. W aktualnych przepisach funkcjonuje pojęcie najmu socjalnego lokalu. Taka umowa jest zawierana na czas oznaczony i wymaga spełnienia kryteriów, zwłaszcza braku tytułu prawnego do lokalu i odpowiedniego poziomu dochodów.

Podsumowanie

Pustostan komunalny można próbować uzyskać wyłącznie legalnie, przez urząd i na podstawie zasad obowiązujących w danej gminie. Najważniejsze jest złożenie kompletnego wniosku, wykazanie trudnej sytuacji mieszkaniowej oraz sprawdzenie, czy lokal w ogóle jest przeznaczony do wynajęcia. Samowolne zajęcie mieszkania jest ryzykowne i zwykle pogarsza sytuację osoby starającej się o pomoc mieszkaniową.

W opisanym przypadku samotny ojciec powinien ustalić status pustostanu, uzyskać uchwałę rady gminy, sprawdzić kryteria dochodowe i metrażowe oraz złożyć wniosek z dokumentami potwierdzającymi sytuację rodzinną i finansową. Dopiero analiza lokalnych zasad pozwoli ocenić, czy możliwy jest najem zwykły, najem socjalny lokalu albo inna forma pomocy mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 18, art. 21 i art. 23 - ISAP.
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, art. 193 - ISAP.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy dotyczące ochrony własności, posiadania i rozliczeń z tytułu korzystania z cudzej rzeczy - ISAP.