Pierwszeństwo w otrzymaniu mieszkania komunalnego od gminy

Czy rodzina z dzieckiem z niepełnosprawnością ma pierwszeństwo do mieszkania z urzędu miasta?

Sama niepełnosprawność dziecka nie daje automatycznego prawa do mieszkania komunalnego ani do natychmiastowego przydziału lokalu. Wynika to z konstrukcji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej jest zadaniem własnym gminy. Natomiast art. 4 ust. 2 wskazuje, że gmina zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego lokalu i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Przepisy te nie oznaczają jednak, że każda osoba w trudnej sytuacji otrzyma lokal od razu. Szczegółowe warunki określa uchwała rady gminy. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego o tym, czy rodzina z dzieckiem z niepełnosprawnością ma pierwszeństwo, decyduje uchwała obowiązująca w danym mieście albo gminie.

W praktyce wiele gmin przyznaje dodatkowe punkty albo preferencję rodzinom, w których jest osoba z niepełnosprawnością, osoba wymagająca stałej opieki, dziecko przewlekle chore albo osoba poruszająca się na wózku. Nie jest to jednak zasada ustawowa obowiązująca w całej Polsce. Trzeba sprawdzić lokalną uchwałę, najczęściej dostępną w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu miasta lub gminy.

Co musi określać uchwała rady gminy?

Art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje elementy, które powinny znaleźć się w zasadach wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. Dla osoby składającej wniosek najważniejsze są zwłaszcza: kryterium dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy, kryteria pierwszeństwa, tryb rozpatrywania wniosków i sposób kontroli społecznej.

Uchwała może więc przewidywać pierwszeństwo lub dodatkowe punkty za: niepełnosprawność, samotne wychowywanie dziecka, wielodzietność, bezdomność, zamieszkiwanie w lokalu przeludnionym, brak samodzielnego lokalu, zamieszkiwanie w pomieszczeniu nienadającym się na stały pobyt ludzi, przemoc domową albo opuszczenie pieczy zastępczej. Każda gmina może jednak ułożyć system punktowy inaczej.

Jak wykazać, że dziecko potrzebuje osobnego pokoju?

Jeżeli dziecko ma orzeczenie o niepełnosprawności, trzeba je dołączyć do wniosku. Samo orzeczenie może jednak nie wystarczyć, jeżeli lokalna uchwała wymaga wykazania konkretnych warunków mieszkaniowych albo szczególnych potrzeb zdrowotnych. Warto dołączyć zaświadczenie lekarza specjalisty, psychologa, psychiatry, neurologa, rehabilitanta albo poradni, z którego wynika, że dziecko ze względu na stan zdrowia, terapię, zaburzenia snu, konieczność rehabilitacji lub używania sprzętu medycznego powinno mieć oddzielną przestrzeń.

Znaczenie ma również obecny metraż. Jeżeli czteroosobowa rodzina zajmuje jeden pokój u rodzica jednego z małżonków, warto opisać, ile osób faktycznie mieszka w lokalu, jaka jest powierzchnia pokoju, czy rodzina korzysta wspólnie z kuchni i łazienki, czy dziecko ma miejsce do nauki, rehabilitacji i odpoczynku. Takie okoliczności odnoszą się do art. 21 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który nakazuje gminie określić warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy.

Jak złożyć wniosek o mieszkanie komunalne?

Wniosek składa się w urzędzie miasta lub gminy, najczęściej w wydziale lokalowym, mieszkaniowym albo spraw komunalnych. Formularz zwykle jest dostępny w urzędzie oraz w BIP. Trzeba korzystać z aktualnego wzoru, bo gminy wymagają różnych załączników i oświadczeń.

Najczęściej do wniosku dołącza się:

• dokumenty potwierdzające dochody wszystkich członków gospodarstwa domowego za okres wskazany w uchwale,
• orzeczenie o niepełnosprawności dziecka oraz dokumentację potwierdzającą szczególne potrzeby mieszkaniowe,
• oświadczenie o stanie majątkowym, jeżeli wymaga go uchwała lub formularz,
• dokumenty dotyczące obecnego lokalu, w tym powierzchni, liczby osób, tytułu prawnego i warunków technicznych,
• zaświadczenie o zameldowaniu lub oświadczenie o miejscu faktycznego zamieszkania,
• inne dokumenty wskazane w uchwale rady gminy.

Przed złożeniem wniosku warto poprosić urząd o wskazanie, które dokumenty mają największe znaczenie w punktacji. Jeżeli gmina prowadzi listę roczną, lista wnioskodawców jest zwykle aktualizowana cyklicznie. Jeżeli sytuacja rodziny się pogorszy, np. zmieni się stan zdrowia dziecka, urodzi się kolejne dziecko albo rodzina utraci możliwość dalszego zamieszkiwania u krewnego, należy złożyć aktualizację wniosku.

Czego nie należy zakładać przy ubieganiu się o lokal?

Nie należy zakładać, że samo zamieszkiwanie u rodziny automatycznie oznacza brak zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Gmina może badać, czy wnioskodawca ma możliwość dalszego korzystania z obecnego lokalu, czy ma tytuł prawny do innej nieruchomości, czy wcześniej zbył mieszkanie oraz czy faktycznie prowadzi gospodarstwo domowe na terenie gminy.

Nie należy też utożsamiać mieszkania komunalnego z lokalem w ramach najmu socjalnego. Najem socjalny lokalu jest odrębną instytucją przewidzianą w art. 22 i art. 23 ustawy o ochronie praw lokatorów. Często dotyczy osób o bardzo niskich dochodach albo osób, którym sąd przyznał uprawnienie do najmu socjalnego lokalu w wyroku eksmisyjnym.

Przy okazji warto odróżnić legalne ubieganie się o lokal od samowolnego zajmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zastanawia się, czy można zająć pustostan, powinien pamiętać, że wejście do lokalu bez tytułu prawnego nie daje pierwszeństwa w najmie i może prowadzić do postępowania o opróżnienie lokalu.

Co zrobić, gdy gmina odmówi albo przyzna zbyt mało punktów?

Najpierw trzeba ustalić, jaki tryb przewiduje lokalna uchwała. Art. 21 ust. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, aby uchwała określała tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej. W praktyce uchwały często przewidują możliwość złożenia zastrzeżeń do projektu listy, odwołania od punktacji, wniosku o ponowną weryfikację albo uzupełnienia dokumentów.

Jeżeli problem dotyczy przewlekłości, braku odpowiedzi, nierównego traktowania albo nieprawidłowego działania urzędu, można rozważyć skargę w trybie działu VIII Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 227 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy albo naruszenie interesów skarżących. Taka skarga nie zastępuje jednak procedury punktowej przewidzianej w uchwale.

Jeżeli spór dotyczy treści samej uchwały, np. kryteria są niejasne, dyskryminujące lub sprzeczne z ustawą, trzeba odrębnie ocenić możliwość zakwestionowania aktu prawa miejscowego. Podstawą wydania uchwały jest art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Odpowiedź na opisaną sytuację

W opisanej sytuacji warto jak najszybciej sprawdzić uchwałę rady miasta dotyczącą zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. Jeżeli uchwała przewiduje preferencję dla rodzin z osobą z niepełnosprawnością, przeludnienie, brak samodzielnego lokalu albo szczególne potrzeby zdrowotne dziecka, rodzina może uzyskać dodatkowe punkty lub pierwszeństwo w określonej kategorii.

Najsilniejszym argumentem będzie połączenie kilku okoliczności: czteroosobowa rodzina zajmuje jeden pokój, dziecko ma orzeczenie o niepełnosprawności, dokumentacja medyczna wskazuje potrzebę osobnego pokoju, a dochód rodziny mieści się w limitach z uchwały. Warto opisać sytuację konkretnie, bez ogólników, i dołączyć dokumenty potwierdzające każdy element.

Nie można jednak zagwarantować przydziału bez analizy lokalnej uchwały i punktacji. W mieszkaniach komunalnych kolejka często jest długa, a gmina działa w granicach posiadanego zasobu mieszkaniowego. Dlatego oprócz pierwszego wniosku warto pilnować terminów aktualizacji, list rankingowych i możliwości zgłaszania zastrzeżeń.

FAQ

Czy dziecko z niepełnosprawnością zawsze daje pierwszeństwo do mieszkania komunalnego?

Nie. Pierwszeństwo zależy od uchwały rady danej gminy. Art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga określenia kryteriów wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo, ale nie narzuca jednej ogólnopolskiej listy takich osób.

Gdzie sprawdzić kryteria przydziału mieszkania?

Najlepiej w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu miasta lub gminy. Trzeba szukać uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Czy zaświadczenie lekarskie o potrzebie osobnego pokoju ma znaczenie?

Tak, może mieć duże znaczenie, zwłaszcza gdy uchwała przyznaje punkty za niepełnosprawność, chorobę lub złe warunki mieszkaniowe. Zaświadczenie powinno konkretnie wskazywać, dlaczego osobna przestrzeń jest potrzebna dziecku.

Czy gmina musi zapewnić mieszkanie każdej rodzinie o niskich dochodach?

Nie w sposób natychmiastowy. Art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę zadanie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw o niskich dochodach, ale realizacja odbywa się według lokalnych zasad i w granicach dostępnego zasobu mieszkaniowego.

Co zrobić, jeśli sytuacja rodziny pogorszy się po złożeniu wniosku?

Należy złożyć aktualizację wniosku i dołączyć nowe dokumenty. Może to być nowe orzeczenie, zaświadczenie lekarskie, informacja o zmianie dochodu, powiększeniu rodziny albo utracie możliwości dalszego zamieszkiwania w dotychczasowym miejscu.

Źródła

• Art. 4 ust. 1 i 2, art. 20, art. 21 ust. 1 pkt 2, art. 21 ust. 3, art. 22 i art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 227 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.