Forma wydzierżawienia przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego¹ przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie ma przeszkód prawnych, aby przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych było przedmiotem umowy dzierżawy, przez którą zgodnie z art. 693 § 1 K.c. wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Kodeks cywilny zastrzega jednak szczególną formę dokonania czynności prawnej, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 75(1) § 1 K.c. zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być bowiem dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zgodnie z art. 97 ustawy – Prawo o notariacie² poświadczenie podpisu dokonane przez notariusza powinno zawierać datę i oznaczenie miejsca jego sporządzenia, a na żądanie – również godzinę dokonania czynności, oznaczenie kancelarii, podpis notariusza i jego pieczęć. Mając na uwadze treść art. 73 § 2 K.c. należy stwierdzić, że niedochowanie formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przy zawieraniu umowy dzierżawy przedsiębiorstwa skutkuje nieważnością tej umowy.

Należy zaznaczyć, że zachowanie formy szczególnej przy wydzierżawianiu przedsiębiorstwa, wymagane jest tylko w przypadkach gdy przedmiotem umowy jest przedsiębiorstwo jako całość, ewentualnie część przedsiębiorstwa, która może jednak być uznana za zorganizowany zespół składników i przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wydzierżawienie niektórych tylko rzeczy, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa, zostało dokonane bez zachowania formy szczególnej (np. wydzierżawienie urządzenia służącego do produkcji). Istotne jest w tym przypadku, czy przedmioty stanowiące przedmiot dzierżawy stanowią zorganizowany zespół składników, czy też nie (nie dotyczy to oczywiście składników, dla których wydzierżawienia wymagane jest zachowanie formy szczególnej na podstawie innych przepisów). Przy wydzierżawianiu pojedynczych tylko składników przedsiębiorstwa należy jednak mieć na uwadze, że zgodnie z art. 55(2) K.c. czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Oprócz zachowania formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi przy wydzierżawianiu przedsiębiorstwa, Kodeks cywilny w art. 75(1) § 2 w zw. z § 3 ustanawia również wymóg wpisania dzierżawy przedsiębiorstwa do rejestru, jeżeli był do niego wpisany wydzierżawiający.

___________________________________________

¹ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.)

² Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2014 r., poz. 164, z późn. zm.)

Stan prawny obowiązujący na dzień 26.06.2015