Dział spadku z nieruchomością obciążoną kredytem hipotecznym

Czy dział spadku jest możliwy, gdy dom jest obciążony hipoteką?

Tak. Hipoteka nie blokuje ani umownego, ani sądowego działu spadku. Spadkobiercy mogą podzielić własność nieruchomości, przyznać ją jednej osobie ze spłatą pozostałych albo zdecydować o sprzedaży. Należy jednak oddzielić własność mieszkania, zabezpieczenie hipoteczne oraz osobistą odpowiedzialność za kredyt.

Na podstawie art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece bank może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na zmianę jej właściciela. Osoba, która otrzyma mieszkanie, może więc odpowiadać rzeczowo, choć nie musi być osobiście zobowiązana do spłaty całego długu.

W pierwszej kolejności sprawdź działy II i IV księgi wieczystej, akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu, umowę kredytową i aktualne saldo. Kwota wpisanej hipoteki nie jest równoznaczna z bieżącym zadłużeniem.

Jeżeli testament wskazuje konkretną nieruchomość, trzeba ustalić, czy doszło do powołania spadkobiercy, zapisu zwykłego czy zapisu windykacyjnego. Osobno wyjaśniamy kredyt hipoteczny w testamencie. Warto też odróżnić późniejszy dział od samego dziedziczenia mieszkania z kredytem hipotecznym.

Kto odpowiada za raty przed działem spadku i po nim?

Do chwili działu spadku spadkobiercy odpowiadają solidarnie za długi spadkowe, z uwzględnieniem ograniczeń odpowiedzialności poszczególnych osób. Po dziale odpowiadają za te długi proporcjonalnie do udziałów spadkowych (art. 1034 KC). Nie oznacza to jednak, że cały kredyt automatycznie przechodzi na osobę, której przypadł dom.

Odrębnie trzeba zbadać zobowiązanie osoby będącej współkredytobiorcą już za życia zmarłego. Taki dłużnik może nadal odpowiadać na podstawie własnej umowy. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza zasadniczo ogranicza odpowiedzialność za odziedziczone długi do wartości stanu czynnego spadku, ale nie znosi hipoteki ani nie ogranicza automatycznie odrębnego zobowiązania zaciągniętego osobiście.

Jeśli nie minął termin na oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku, wynosi on co do zasady sześć miesięcy od dowiedzenia się o tytule powołania. Brak oświadczenia oznacza zasadniczo przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza.

Trzy sposoby podziału nieruchomości z kredytem

Przyznanie mieszkania jednej osobie

Jeden spadkobierca otrzymuje nieruchomość, pozostali – ustalone spłaty. Można uzgodnić, kto faktycznie będzie płacił raty, ale samo porozumienie spadkobierców nie zwalnia nikogo z odpowiedzialności wobec banku. Gdy ma dojść do przejęcia długu osobistego, trzeba spełnić wymagania art. 519–522 KC.

Sprzedaż mieszkania

Spadkobiercy mogą wspólnie sprzedać dom i przeznaczyć część ceny na spłatę kredytu. Warto wcześniej otrzymać z banku kwotę całkowitej spłaty na określony dzień oraz warunki wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki. Jeżeli cena nie pokryje całego długu, pozostała odpowiedzialność wymaga osobnego ustalenia.

Pozostawienie współwłasności

Możliwe jest odroczenie działu albo dział częściowy. Warto pisemnie ustalić sposób korzystania z nieruchomości, finansowanie rat, podatków, ubezpieczenia i remontów. Ustalenia te same w sobie nie zmieniają praw banku.

Jak wycenić nieruchomość i obliczyć spłaty?

Nie należy mechanicznie odejmować od rynkowej wartości domu całego salda kredytu hipotecznego. Wartość nieruchomości, osobisty dług i wzajemne rozliczenia spadkobierców to różne kwestie. Znaczenie mają udziały spadkowe, zakres odpowiedzialności za kredyt, dotychczasowe wpłaty i ewentualna skuteczna zmiana dłużnika.

W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy wypowiedział się o nieuwzględnianiu co do zasady obciążenia hipotecznego przy ustalaniu wartości nieruchomości w podziale majątku małżonków, z zastrzeżeniem ważnych względów. Orzeczenie nie dotyczy bezpośrednio każdego działu spadku, dlatego jego zastosowanie wymaga uwzględnienia okoliczności sprawy.

Czy potrzebna jest zgoda banku na dział spadku?

Co do zasady samo dokonanie działu spadku nie wymaga zgody banku z powodu istniejącej hipoteki. Zgoda lub udział wierzyciela może być natomiast konieczny, aby skutecznie zmienić osobę odpowiadającą za dług. Przejęcie długu podlega art. 519–522 KC i wymogom co do formy oraz zgód. Bank może zbadać zdolność kredytową przyszłego dłużnika i odmówić zwolnienia dotychczasowej osoby.

Jeżeli bank nie wyrazi zgody, można rozważyć refinansowanie kredytu, sprzedaż albo odpowiednie zabezpieczenie wzajemnych zobowiązań. Nie wolno zakładać, że zmiana właściciela automatycznie wywoła zmianę stron umowy kredytowej.

Notariusz czy sąd – gdzie przeprowadzić dział spadku?

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, mogą zawrzeć umowę o dział spadku. Gdy obejmuje ona nieruchomość, wymaga aktu notarialnego (art. 1037 KC). Powinni wcześniej ustalić wartość mieszkania, spłaty, terminy i status długu wobec banku.

Jeżeli porozumienia nie ma, wniosek o dział spadku można złożyć do sądu spadku, co do zasady sądu rejonowego właściwego według ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy w Polsce. Sąd może przyznać rzecz jednemu uczestnikowi ze spłatami, podzielić ją fizycznie, gdy to dopuszczalne, lub zarządzić sprzedaż zgodnie z przepisami. Zobacz również podział spadku, gdy spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia.

Sądowe postanowienie o dziale spadku nie zastępuje skutecznego przejęcia długu wobec banku. W postępowaniu sądowym można także dochodzić określonych rozliczeń z tytułu spłaconych długów spadkowych, nakładów i korzystania z rzeczy (art. 686 KPC).

Dokumenty, terminy i opłaty

Najczęściej przydadzą się: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia; numer księgi wieczystej; dokument własności; testament, jeśli istnieje; umowa kredytu i aneksy; zaświadczenie banku o zadłużeniu; dokumenty spłat rat i nakładów; wycena nieruchomości oraz propozycja jej podziału.

Nie ma jednego ogólnego terminu nakazującego dokonanie działu spadku po śmierci właściciela, ale należy dotrzymywać terminów rat i odrębnie kontrolować terminy dotyczące oświadczeń spadkowych oraz podatków.

Opłata od wniosku sądowego o dział spadku wynosi co do zasady 500 zł albo 300 zł przy zgodnym projekcie. Przy połączeniu działu spadku ze zniesieniem współwłasności jest to odpowiednio 1000 zł albo 600 zł (art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Mogą dojść koszty biegłego. U notariusza należy uwzględnić taksę notarialną, podatek VAT, wypisy i ewentualne opłaty wieczystoksięgowe.

Jak rozliczyć raty zapłacone przez jednego spadkobiercę?

Jeśli jedna osoba płaciła z własnych pieniędzy raty odziedziczonego długu, może mieć roszczenie o odpowiednie rozliczenie ze współspadkobiercami. Należy jednak odróżnić spłatę wspólnego długu spadkowego od spłacania własnego zobowiązania kredytowego. Znaczenie mają także udziały spadkowe i uzgodnienia między stronami.

Dokumentuj każdą wpłatę i zachowaj potwierdzenia z rachunku bankowego. Żądania, które podlegają rozpoznaniu w postępowaniu działowym, należy zgłosić sądowi z odpowiednim uzasadnieniem i dowodami.

Na co uważać przed podpisaniem działu?

Najpoważniejszy błąd to przekazanie udziału w domu w przekonaniu, że od tej chwili nie istnieje już odpowiedzialność za kredyt. Ryzyko dotyczy zwłaszcza pierwotnych współkredytobiorców oraz sytuacji, gdy bank odmawia przejęcia długu. Drugim problemem jest niewypłacalność osoby zobowiązanej do spłat. Trzecim – opóźnienia kredytowe, które mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy i egzekucji z nieruchomości.

Jeżeli mieszkanie należało do majątku wspólnego małżonków, przed podziałem trzeba dodatkowo określić udział zmarłego w tym majątku. Jeżeli hipoteką zabezpieczono dług osoby trzeciej, dług ten nie staje się tylko z tego powodu długiem spadkowym, lecz nieruchomość nadal może zabezpieczać roszczenie banku.

Od czego zacząć – kolejność czynności

1. Potwierdź, kto dziedziczy i jakie ma udziały, oraz ustal, czy cała nieruchomość należała do zmarłego.
2. Sprawdź księgę wieczystą, kredytobiorców i aktualną wysokość długu.
3. Ustal wartość nieruchomości i udokumentuj spłacone raty.
4. Uzgodnij, kto ma dostać dom i jak będą finansowane spłaty.
5. Jeżeli dług ma przejąć jedna osoba, ustal z bankiem formalne warunki zmiany dłużnika.
6. Przy porozumieniu wszystkich podpisz akt notarialny; przy sporze złóż wniosek do sądu.
7. Po dziale dopilnuj wpisów w księdze wieczystej oraz wykonania zobowiązań wobec banku i współspadkobierców.

Pytania dotyczące szczególnych sytuacji

Czy można podzielić spadek po wypowiedzeniu umowy kredytowej?

Tak, lecz zadłużenie może być już wymagalne. Przed podziałem trzeba ustalić etap dochodzenia długu i ryzyko egzekucji z nieruchomości.

Czy oddanie udziału w mieszkaniu zwalnia z kredytu?

Nie automatycznie. Zwolnienie z osobistego zobowiązania wymaga właściwej podstawy prawnej i – gdy chodzi o przejęcie długu – odpowiedniego udziału lub zgody banku.

Czy po dziale bank może żądać zapłaty od osoby, która nie dostała mieszkania?

Tak, jeśli w odpowiednim zakresie pozostała ona osobiście odpowiedzialna za zobowiązanie. Trzeba ustalić, czy odpowiedzialność wynika z własnej umowy czy dziedziczenia długu.

Czy dział spadku pozwala wykreślić hipotekę?

Nie. Do wykreślenia potrzebna jest osobna podstawa, zwykle wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności i odpowiednie dokumenty bankowe.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 519–522, 1015, 1031–1037 i 212.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628, 680–686.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 51.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18 (dotycząca podziału majątku wspólnego).