Dom 3 m od granicy sąsiada

Dom 3 m od granicy działki – jaka jest podstawowa zasada?

Dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego podstawowe znaczenie ma § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia budynek należy sytuować w odległości co najmniej 4 m od granicy działki budowlanej, gdy jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 2 tego rozporządzenia odległość wynosi co najmniej 3 m, gdy budynek jest zwrócony ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy. Zbliżonym zagadnieniem jest przesunięcie domu bliżej granicy działki przed odbiorem.

W opisanej sytuacji ściana od strony sąsiada jest ścianą bez okien i drzwi. Jeżeli zatwierdzony projekt zagospodarowania działki przewidywał 3 m od granicy, a geodeta wytyczył budynek zgodnie z tym projektem, to co do zasady inwestor wykonał obowiązek wynikający z pozwolenia na budowę i dokumentacji projektowej.

W praktyce często pojawia się pytanie, czy każda różnica w późniejszym pomiarze oznacza naruszenie odległości od granicy. Odpowiedź zależy od tego, czy budynek rzeczywiście został posadowiony inaczej niż w zatwierdzonym projekcie, czy też zmieniło się później ustalenie albo oznaczenie granicy.

Znaczenie pozwolenia na budowę, projektu i dokumentów geodezyjnych

Organ administracji architektoniczno-budowlanej, wydając pozwolenie na budowę, bada między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym z przepisami techniczno-budowlanymi. Wynika to z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, zatwierdzony projekt wiąże inwestora co do usytuowania budynku.

Obowiązek geodezyjnego wyznaczenia w terenie obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę wynika z art. 43 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Po zakończeniu budowy inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego, a do zawiadomienia dołącza między innymi dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki lub odstępstwach od tego projektu, o czym stanowi art. 57 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego przyjął zawiadomienie o zakończeniu budowy i nie wniósł sprzeciwu, nie oznacza to absolutnej nietykalności budynku, ale jest ważnym argumentem, że inwestor zakończył proces budowlany w przewidzianym trybie. W razie sporu trzeba jednak opierać się przede wszystkim na dokumentach: pozwoleniu, zatwierdzonym projekcie, mapach i dokumentacji geodezyjnej.

Czy późniejsze przesunięcie albo odtworzenie granicy zmienia ocenę legalności domu?

Jeżeli budynek został wytyczony i wykonany według granicy przyjętej w dokumentacji projektowej oraz według stanu wynikającego z materiałów geodezyjnych dostępnych na etapie pozwolenia na budowę, późniejsze odtworzenie znaku granicznego, podział działki sąsiada lub nowy pomiar nie powinny automatycznie prowadzić do nakazu przebudowy albo rozbiórki.

W orzecznictwie wskazywano, że organ udzielający pozwolenia na budowę nie rozstrzyga sporu o przebieg granic, lecz opiera się na aktualnych materiałach geodezyjnych. Taki kierunek wynika między innymi z wyroku NSA Ośrodek Zamiejscowy w Lublinie z dnia 10 września 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 440/00, oraz z wyroku WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 918/08. Oznacza to, że spór graniczny nie jest zwykle rozstrzygany w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Podobnie w wyroku WSA w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Ol 945/07, zaakcentowano, że późniejsze ustalenia dotyczące granicy nie powinny prowadzić do nakazania inwestorowi zachowania odległości liczonych od nowo ustalonej granicy, jeżeli obiekt wzniesiono zgodnie z ostateczną decyzją i przepisami obowiązującymi w toku budowy. Link do orzeczenia, który był przywoływany w pierwotnej analizie: wyrok WSA w Olsztynie II SA/Ol 945/07.

Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli granica w rzeczywistości od początku przebiegała inaczej, a projekt lub mapa zawierały błąd, sprawa może wymagać odrębnej analizy geodezyjnej i prawnej. Jeżeli natomiast nowy znak graniczny pojawił się dopiero w wyniku późniejszych czynności sąsiada i jest kwestionowany, najpierw należy ustalić prawidłowy przebieg granicy.

Kiedy PINB może badać sprawę?

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może interesować się sprawą zwłaszcza wtedy, gdy pojawi się zarzut wykonania robót niezgodnie z zatwierdzonym projektem lub pozwoleniem na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego istotnym odstąpieniem może być odstąpienie dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu, jeżeli nie mieści się w wyjątkach przewidzianych w tym przepisie.

W praktyce PINB powinien więc ustalić, czy budynek został posadowiony niezgodnie z zatwierdzonym projektem, a nie tylko to, że po latach inny geodeta wskazał inną odległość od znaku granicznego. Warto przygotować komplet dokumentów i wykazać, że w czasie budowy budynek został wytyczony oraz zinwentaryzowany zgodnie z projektem.

Czy zgoda sąsiada albo zapis w warunkach zabudowy wystarczy?

Nie zawsze. Warunki zabudowy określają parametry dopuszczalnej inwestycji, ale ostatecznie o zgodności konkretnego budynku przesądza zatwierdzony projekt i pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 Prawa budowlanego organ przed wydaniem pozwolenia bada zgodność projektu z decyzją o warunkach zabudowy oraz z przepisami techniczno-budowlanymi.

Jeżeli w warunkach zabudowy znalazł się zapis o możliwości sytuowania budynku bliżej granicy za zgodą sąsiada, nie oznacza to automatycznie, że po zakończeniu budowy można dowolnie zalegalizować mniejszą odległość samą zgodą sąsiada. Istotne jest to, co zatwierdzono w pozwoleniu na budowę i projekcie zagospodarowania działki.

Zgoda sąsiada może mieć znaczenie w określonych stanach faktycznych, ale nie zastępuje wymogów wynikających z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. ani procedur przewidzianych w Prawie budowlanym. Jeżeli projekt przewidywał 3 m, a budynek został tak wytyczony, należy bronić zgodności wykonania z projektem, a nie opierać się wyłącznie na późniejszej zgodzie sąsiada.

Rozgraniczenie, wznowienie znaków granicznych i ugoda przed geodetą

Jeżeli problem dotyczy tego, gdzie naprawdę przebiega granica, właściwą drogą może być postępowanie rozgraniczeniowe. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 30 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Upoważniony geodeta wykonuje czynności ustalenia przebiegu granic. Jeżeli zainteresowani właściciele zawrą ugodę przed geodetą, ugoda ma moc ugody sądowej, co wynika z art. 31 ust. 4 tej ustawy.

Trzeba jednak uważać: ugoda graniczna służy ustaleniu granicy w razie sporu co do jej przebiegu. Nie powinna być używana do sztucznego „przesunięcia” granicy tylko po to, aby dopasować odległość budynku. Jeżeli strony chcą rzeczywiście przenieść własność pasa gruntu, potrzebna może być umowa notarialna, a niekiedy także wcześniejszy podział nieruchomości zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli natomiast granica została już prawidłowo ustalona, a tylko zniszczono lub przesunięto znak graniczny, w grę może wchodzić wznowienie znaków granicznych przez geodetę na podstawie art. 39 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Co praktycznie zrobić w opisanej sytuacji?

Najpierw należy ustalić, czy problem jest budowlany, czy geodezyjny. Jeżeli budynek został wykonany zgodnie z projektem i dokumentacją budowy, głównym problemem jest prawdopodobnie ustalenie przebiegu granicy albo ocena późniejszych czynności geodezyjnych sąsiada.

Praktyczne kroki są następujące:

• uzyskać kopię zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki oraz decyzji o pozwoleniu na budowę,
• sprawdzić mapę do celów projektowych, na której projektant oznaczył odległość 3 m,
• odszukać dokumenty geodety: szkic tyczenia, wpisy w dzienniku budowy, inwentaryzację powykonawczą i informację o zgodności usytuowania z projektem,
• porównać te dokumenty z dokumentacją podziału działki sąsiada i nowym położeniem znaku granicznego,
• w razie sporu o granicę rozważyć wniosek o rozgraniczenie albo czynności wznowienia znaków granicznych, zależnie od stanu dokumentów,
• w razie pisma z PINB odpowiedzieć rzeczowo, załączając dokumenty, i wskazać, że budowa została wykonana zgodnie z ostatecznym pozwoleniem oraz projektem.

Nie ma potrzeby z góry zakładać, że trzeba odkupować grunt od sąsiada albo podpisywać ugodę. Takie działania mają sens dopiero po ustaleniu, że faktycznie istnieje problem z przebiegiem granicy albo tytułem własności pasa gruntu.

FAQ

Źródła

• Art. 35, art. 36a, art. 43, art. 54 i art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Art. 29–34 oraz art. 39 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.
• Wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy w Lublinie z dnia 10 września 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 440/00.
• Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 918/08.
• Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Ol 945/07: orzeczenie.