Mieszkanie komunalne: zasiedzenie, przejęcie najmu i wykup lokalu

Czy mieszkanie komunalne można zasiedzieć?

W opisanej sytuacji odpowiedź najczęściej brzmi: nie. Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, trzeba spełnić warunki z art. 172 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis wymaga, aby nieruchomość była posiadana nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze.

Kluczowe jest właśnie posiadanie samoistne, a nie samo zamieszkiwanie, remontowanie lokalu czy ponoszenie opłat. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel, a posiadaczem zależnym jest m.in. najemca.

Jeżeli lokal był lokalem gminnym i rodzina korzystała z niego jako z cudzego mieszkania, a później została zawarta umowa najmu, to bardzo trudno wykazać, że wcześniejsze władanie miało charakter właścicielski. Sam fakt, że ktoś mieszkał tam od wielu lat, nie wystarcza do zasiedzenia.

Dlaczego najem wyklucza zasiedzenie?

Najemca nie włada lokalem jak właściciel, tylko wykonuje prawo wynikające z umowy. Wynika to wprost z art. 336 Kodeksu cywilnego, który odróżnia posiadanie samoistne od zależnego. Dlatego osoba zajmująca lokal komunalny jako najemca lub domownik najemcy nie spełnia podstawowej przesłanki zasiedzenia z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie ma także praktyka orzecznicza. Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że o samoistnym posiadaniu świadczy takie władanie rzeczą, które odpowiada treści prawa własności, jest samodzielne, jawne i niezależne od woli innej osoby. Tych cech z reguły nie ma korzystanie z lokalu komunalnego w ramach tolerowanego zajmowania albo najmu.

Jeżeli więc pradziadkowie zajmowali lokal przed podpisaniem umowy, ale lokal należał do podmiotu publicznego i nie zachowywali się wobec niego jak właściciele w rozumieniu prawa rzeczowego, to sama długość tego stanu nie tworzy podstaw do zasiedzenia.

Czy można powoływać się na okres sprzed zawarcia umowy najmu?

Teoretycznie w sprawie o zasiedzenie bada się cały okres władania nieruchomością, ale tylko wtedy, gdy miało ono charakter samoistny. Jeżeli wcześniejsze zajmowanie lokalu było jedynie tolerowane, zależne albo wynikało z relacji z ówczesnym właścicielem czy zarządcą, to taki okres nie prowadzi do zasiedzenia.

Dodatkowo zawarcie umowy najmu jest bardzo silnym argumentem przeciwko tezie, że wcześniej rodzina uważała się i manifestowała wobec otoczenia jako właściciel. Podpisanie umowy zwykle potwierdza uznanie cudzej własności i własnego statusu jako najemcy, a nie właściciela.

W praktyce oznacza to, że rozpoczęcie procedury o zasiedzenie w opisanym stanie faktycznym wiązałoby się z dużym ryzykiem przegranej i kosztów postępowania.

Zobacz również:

prawa najemcy mieszkania

Czy brat może przejąć albo zawrzeć najem lokalu komunalnego?

To zależy od konkretnej sytuacji prawnej. Trzeba odróżnić dwie różne sprawy:

• wstąpienie w najem po śmierci najemcy,
• zawarcie nowej umowy najmu z gminą.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy

Jeżeli główny najemca zmarł, zastosowanie ma art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. W najem lokalu mieszkalnego wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą – pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Rodzeństwo nie jest wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że brat co do zasady nie wstępuje automatycznie w najem tylko dlatego, że był zameldowany lub mieszkał w lokalu. Sam meldunek nie zastępuje przesłanek ustawowych i nie tworzy prawa do lokalu.

Zawarcie nowej umowy najmu z gminą

Jeżeli nie ma podstaw do wstąpienia w najem z art. 691 Kodeksu cywilnego, brat może starać się o nową umowę najmu, ale już na zasadach obowiązujących w danej gminie. Podstawą jest tu ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 tej ustawy rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W takiej uchwale określa się m.in. kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy, pierwszeństwo zawarcia umowy oraz tryb rozpatrywania wniosków.

W praktyce gmina bada zwykle:

• czy wnioskodawca faktycznie mieszkał w lokalu,
• czy nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych gdzie indziej,
• czy spełnia kryterium dochodowe z uchwały,
• czy nie zachodzą przeszkody wynikające z zadłużenia lub naruszeń zasad używania lokalu.

Jeżeli Pani nabyła z mężem inne mieszkanie, to dla gminy może to mieć duże znaczenie przy ocenie dalszego prawa do lokalu komunalnego. Gmina dysponuje zasobem mieszkaniowym dla osób spełniających lokalne kryteria pomocy mieszkaniowej, a nie dla każdego dotychczasowego użytkownika lokalu.

Czy zameldowanie daje prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i potwierdza fakt pobytu, ale nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Wynika to z konstrukcji ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Dlatego sam fakt zameldowania brata w lokalu komunalnym nie zobowiązuje gminy do zawarcia z nim umowy najmu.

Zobacz również:

wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci rodzica

Czy gmina ma obowiązek sprzedać lokal komunalny?

Nie. Najemca lokalu komunalnego co do zasady nie ma roszczenia o wykup mieszkania. Gmina jako właściciel decyduje, czy dany lokal w ogóle przeznacza do sprzedaży. Podstawą są tu przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz lokalne uchwały gminy dotyczące gospodarowania zasobem.

Jeżeli urząd informuje, że lokal „wchodzi w skład gminnych mieszkań komunalnych i nie jest przeznaczony do sprzedaży”, to zwykle oznacza, że lokal pozostaje w zasobie mieszkaniowym przewidzianym do realizacji zadań gminy i nie został objęty programem zbywania.

Sama wieloletnia dbałość o lokal, finansowanie remontów czy długość najmu nie tworzą po stronie najemcy prawa do żądania sprzedaży. Ewentualny wykup jest możliwy tylko wtedy, gdy gmina dopuści sprzedaż i spełnione zostaną warunki przewidziane w uchwale oraz procedurze zbycia.

Co praktycznie można zrobić w takiej sprawie?

Najbardziej racjonalne działania to zwykle:

• ustalenie, czy w ogóle istnieją podstawy do dalszego zajmowania lokalu przez konkretną osobę,
• sprawdzenie uchwały rady gminy dotyczącej zasad najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gminy,
• złożenie kompletnego wniosku o zawarcie umowy najmu przez osobę, która realnie chce i może mieszkać w lokalu,
• wystąpienie o pisemne uzasadnienie odmowy,
• analiza, czy odmowa nie narusza lokalnej uchwały, zasad równego traktowania wnioskodawców albo procedury administracyjno-wewnętrznej obowiązującej w gminie.

Jeżeli gmina odmawia bez jasnych powodów, warto żądać wskazania konkretnej podstawy: uchwały rady gminy, kryterium dochodowego, przesłanki posiadania innego lokalu albo innej okoliczności, która wyklucza zawarcie umowy.

Kiedy sprawa wymaga szczególnie dokładnej analizy?

Dokładnej analizy wymagają zwłaszcza sytuacje, gdy:

• w rodzinie następowały kolejne zmiany najemców,
• lokal był zajmowany jeszcze przed formalnym zawarciem najmu,
• występują stare decyzje kwaterunkowe, przydziały lub dokumenty archiwalne,
• jedna z osób ma inne mieszkanie, ale faktycznie nadal stale mieszka w lokalu komunalnym,
• gmina powołuje się ogólnie na „brak zgody”, nie wskazując podstawy prawnej ani uchwały.

W takich sprawach duże znaczenie mają dokumenty archiwalne, korespondencja z zarządcą, karta lokalu, historia meldunkowa oraz aktualna uchwała gminy.

FAQ

Czy sam wieloletni pobyt w mieszkaniu komunalnym wystarczy do zasiedzenia?

Nie. Potrzebne jest posiadanie samoistne z art. 172 § 1 i 2 oraz art. 336 Kodeksu cywilnego. Samo mieszkanie, płacenie rachunków i remonty to za mało.

Czy brat najemcy może automatycznie przejąć najem?

Co do zasady nie. Rodzeństwo nie należy do kręgu osób wskazanych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, które wstępują w najem po śmierci najemcy.

Czy meldunek daje prawo do lokalu komunalnego?

Nie. Meldunek potwierdza pobyt, ale nie tworzy tytułu prawnego do lokalu ani obowiązku zawarcia umowy przez gminę.

Czy gmina musi sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie. Sprzedaż zależy od decyzji gminy jako właściciela, lokalnych uchwał oraz tego, czy lokal został przeznaczony do zbycia.

Czy posiadanie własnego mieszkania ma znaczenie dla lokalu komunalnego?

Tak, często ma istotne znaczenie. Gminy zwykle badają, czy dana osoba ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe w innym lokalu zgodnie z uchwałą rady gminy wydaną na podstawie art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podsumowanie

W opisanym stanie faktycznym nie widać mocnych podstaw do zasiedzenia lokalu komunalnego. Umowa najmu zawarta przez poprzednich lokatorów oraz sam charakter lokalu komunalnego przemawiają za tym, że władanie miało charakter zależny, a nie właścicielski. Brat nie uzyska prawa do lokalu tylko dlatego, że był tam zameldowany, natomiast może próbować ubiegać się o nową umowę najmu, jeśli spełnia warunki z lokalnej uchwały gminy. Wykup lokalu jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy gmina sama przeznaczy go do sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 140, art. 172, art. 336, art. 691.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3.

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., III CRN 60/86.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r., III CSK 354/13.

6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 271/13.

7. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r., I CSK 309/14.

8. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 r., II CSK 231/17.