Zasiedzenie, najem i wykup lokalu komunalnego, co można, a czego nie wolno?

Warunki zasiedzenia nieruchomości

Niestety, po analizie przedstawionego stanu faktycznego nie znajduję podstaw do skutecznego dochodzenia przez Panią zasiedzenia nieruchomości.

Instytucja zasiedzenia została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Zgodnie z art. 172 § 1 K.c.: Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w zlej wierze (§ 2). Zatem konieczne jest wyjaśnienie przesłanek zasiedzenia w oparciu o definicje wskazane w ustawie. Łącznym warunkiem nabycia własności poprzez zasiedzenie jest upływ oznaczonego przez ustawę (w art. 172 K.c.) terminu nieprzerwanego posiadania samoistnego, a długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary w chwili nabycia posiadania. W kontekście powyższego podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości.

Posiadacz samoistny w orzecznictwie sądów

Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r. sygn. akt. III CRN 60/86 – Sąd Najwyższy wskazał, że: Cecha posiadania samoistnego polegająca na tym, że posiadacz ten ma taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony, determinuje określenie udziałów we współwłasności nieruchomości nabytej przez zasiedzenie w tym kierunku, że udziały te kształtują się tak, jak gdyby źródłem współwłasności były przepisy prawnomaterialne. Zatem przez posiadanie samoistne w kontekście powyższego należy rozumieć to, że posiadacz nieruchomości włada rzeczą w takim zakresie, w jakim czyni to właściciel, wykorzystując przy tym faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Warto podkreślić również, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie. Wola posiadania nie może być przy tym ukryta. Co istotne, posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli posiada tak, jakby tym właścicielem był. Jak czytamy w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 309/14:

Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 K.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 K.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 K.c.); korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Tych cech nie można przypisać osobom, które władają nieruchomością w zakresie innego prawa.

Warto również wspomnieć o postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r. sygn.akt. III CSK 354/13, zgodnie z którym: Dla istoty posiadania jako przesłanki zasiedzenia jest niezbędne, by wykonywane władztwo odpowiadało treści prawa, które posiadacz nabędzie przez zasiedzenie. Konieczne jest przeto wykonywanie takich czynności faktycznych, które wskazują na samodzielny, niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Kodeks cywilny używa zwrotu „kto nią faktycznie włada jak właściciel” (art. 336 in principio K.c.). W zwrocie tym mieści się istotna treść władania. Jest to skrót myślowy, obejmujący tak wypadki, gdy posiadacz ma jakiś niedoskonały tytuł, jak też gdy żadnego tytułu nie ma, lecz rzeczą włada tak jak właściciel. Zwrot ten nie oznacza też posiadania w przeświadczeniu, że nie narusza się cudzego prawa. Jest to bowiem osobny problem złej czy dobrej wiary. Konieczne natomiast jest, by posiadanie, które ma doprowadzić do zasiedzenia, było jawne. Władać bowiem jak właściciel można jedynie przez podejmowanie czynności widocznych dla otoczenia.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r. sygn. akt. IV CSK 271/13: Ustalenie charakteru posiadania (czy jest ono samoistne czy zależne) odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki gruntu, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów, pobieranie pożytków czy uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych. W kontekście opłacania podatków należy odnieść się również do orzecznictwa, w którym wskazuje się, że samo tylko opłacanie podatku od nieruchomości nie świadczy jeszcze o samoistności posiadania, jednak jest to istotna okoliczność, która powinna podlegać analizie łącznie ze wszystkimi innymi faktami, które stanowią podstawę oceny prawnej charakteru posiadania nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt. II CSK 231/17).

Zasiedzenie a posiadacz zależny

Od posiadacza samoistnego należy odróżnić posiadacza zależnego, którym zgodnie z art. 336 K.c. jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadanie zależne). Posiadanie to nie powoduje nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Uważam, że z uwagi na zawarcie przez dziadków umowy najmu nie będzie Pani w stanie wykazać dokumentami, że przed zawarciem tej umowy nieruchomość była niczyja, a pradziadkowie rozporządzali nią jak właściciele. Także widzę tutaj ogromne ryzyko przegrania takiej sprawy niezależnie czy wytoczyłaby ją Pani, czy brat.

Kontynuacja najmu od gminy

Odnosząc się jeszcze do Pani brata: możliwość przejęcia nieruchomości zależy od spełnienia przez niego przesłanek uzyskania lokalu komunalnego. W przypadku gdy brak jest możliwości uzyskania tego na drodze korespondencji z gminą warto byłoby przedstawić sprawę brata prezydentowi (wójtowi) celem umożliwienia mu nabycia tej nieruchomości. Proszę pamiętać, że warunki określone są w uchwałach organów samorządów. Również nie przysługuje Pani roszczenie o wykup lokalu, gdyż prawo do sprzedaży takiego lokalu ma jego właściciel, czyli gmina, i wyrok sądu nie może jej do tego zobowiązać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Postanowienie Sadu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., III CRN 60/86

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2014 r., III CSK 354/13

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 271/13