Dom w zamian za opiekę a zachowek

Pani Magdalena zapytała, czy po śmierci mamy może żądać zachowku, skoro rodzice kilka lat wcześniej przepisali dom jej siostrze w zamian za opiekę. Ojciec zmarł 6 lat temu, a mama niedawno. W takiej sytuacji trzeba oddzielnie ocenić roszczenie po każdym z rodziców oraz ustalić, jaki dokładnie charakter miała umowa zawarta z siostrą.

Czy zachowek należy się, gdy rodzice przekazali dom za opiekę?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od treści aktu notarialnego. Samo rodzinne określenie, że dom został przepisany „za opiekę”, nie przesądza jeszcze skutków prawnych. W praktyce najczęściej występują trzy sytuacje:

• darowizna – rodzice nieodpłatnie przekazują dom jednemu dziecku; taka darowizna może być doliczona przy obliczaniu zachowku,
• darowizna z obciążeniem, np. ze służebnością mieszkania albo poleceniem opieki – nadal może być traktowana jako darowizna, choć obciążenia mogą wpływać na wartość rozliczaną przy zachowku,
• umowa dożywocia – dziecko nabywa nieruchomość w zamian za obowiązek dożywotniego utrzymania rodzica; co do zasady nie jest to darowizna i nieruchomości nie dolicza się do zachowku.

Dlatego przed wysłaniem wezwania do zapłaty zachowku warto przede wszystkim uzyskać wypis aktu notarialnego. Pomocna jest również księga wieczysta, która pozwala sprawdzić właściciela nieruchomości, podstawę wpisu oraz ujawnione prawa i obciążenia, jednak nie zastępuje analizy samego aktu notarialnego.

Zachowek po ojcu i po mamie to dwa odrębne roszczenia

Jeżeli dom należał do obojga rodziców, skutki trzeba analizować osobno po śmierci ojca i osobno po śmierci mamy. Zachowek nie jest jednym wspólnym roszczeniem po obojgu rodzicach. Po każdym spadkodawcy ustala się oddzielnie krąg uprawnionych, udział spadkowy, wartość majątku i ewentualne darowizny doliczane do spadku.

W opisanej sytuacji ojciec zmarł 6 lat temu. Roszczenie o zachowek po ojcu może więc być już przedawnione. Art. 1007 Kodeksu cywilnego przewiduje pięcioletnie terminy przedawnienia, przy czym moment rozpoczęcia terminu zależy od rodzaju roszczenia. W szczególności roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku.

Trzeba jednak sprawdzić, czy bieg przedawnienia nie został przerwany albo zawieszony. Przerwanie może nastąpić m.in. przez odpowiednią czynność przed sądem podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia albo przez uznanie roszczenia przez osobę zobowiązaną. Po przerwaniu przedawnienia termin co do zasady biegnie na nowo.

Od 30 czerwca 2022 r. inaczej działa zawezwanie do próby ugodowej. Zgodnie z art. 121 pkt 6 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia roszczenia objętego takim wnioskiem nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu przez czas trwania postępowania pojednawczego. Po jego zakończeniu termin biegnie dalej – nie rozpoczyna się nowy pełny pięcioletni termin.

Dla postępowań pojednawczych wszczętych przed 30 czerwca 2022 r. stosuje się przepisy wcześniejsze. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 15 maja 2025 r., III CZP 22/24, potwierdził, że w stanie prawnym obowiązującym do 30 czerwca 2022 r. wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przerywał bieg przedawnienia, chyba że z okoliczności wynikało, iż nie został podjęty bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

Inaczej wygląda roszczenie po mamie, która zmarła niedawno. Jeżeli umowa zawarta z siostrą była darowizną albo czynnością nieodpłatną o skutkach zbliżonych do darowizny, pani Magdalena i jej brat mogą rozważyć żądanie zachowku po mamie. Jeżeli natomiast była to ważna i rzeczywiście odpłatna umowa dożywocia, żądanie zachowku od wartości domu będzie co do zasady bezpodstawne.

Darowizna nieruchomości jednemu dziecku a zachowek

Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeżeli rodzic za życia przekazał jednemu dziecku dom w darowiźnie, wartość tej darowizny może zwiększyć podstawę obliczenia zachowku dla pozostałych uprawnionych.

Nie każda darowizna jest jednak doliczana tak samo. Art. 994 Kodeksu cywilnego przewiduje wyłączenia, m.in. dla drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach oraz dla niektórych darowizn dokonanych ponad 10 lat przed śmiercią spadkodawcy. Ważne jest jednak to, że darowizna na rzecz dziecka, które jest spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku, nie odpada automatycznie tylko dlatego, że od jej dokonania minęło więcej niż 10 lat.

Wartość przedmiotu darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. W praktyce oznacza to, że bierze się pod uwagę np. stan domu z dnia darowizny, lecz jego wartość według cen przyjmowanych przy ustalaniu zachowku.

Umowa dożywocia a zachowek

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, obowiązki nabywcy obejmują m.in. przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną i wzajemną. Z tego powodu w orzecznictwie przyjmuje się, że nieruchomości przekazanej w ramach rzeczywistego dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku jak darowizny. Nie jest to bowiem bezpłatne przysporzenie, lecz przeniesienie własności w zamian za świadczenia na rzecz dożywotnika.

Nie należy mylić dożywocia z darowizną, w której rodzic zachował służebność mieszkania albo obdarowane dziecko zobowiązało się do opieki. Darowizna z ustanowioną służebnością osobistą nadal może pozostać darowizną. Sama pomoc rodzicom, nawet wieloletnia, nie zmienia automatycznie darowizny w dożywocie, jeżeli z aktu notarialnego i okoliczności sprawy wynika, że strony zawarły właśnie darowiznę.

Czy można podważyć umowę dożywocia?

Spadkobierca pominięty przy przekazaniu nieruchomości może próbować wykazać, że umowa nazwana dożywociem była w rzeczywistości czynnością pozorną, nieważną albo nie odpowiadała rzeczywistej woli stron. Nie wystarczy jednak samo niezadowolenie z decyzji rodziców. Potrzebne są konkretne podstawy i dowody, np. dotyczące pozorności czynności, braku świadomego albo swobodnego złożenia oświadczenia woli, podstępu, groźby lub innych okoliczności wpływających na ważność umowy.

Samo niewykonywanie obowiązków opieki po zawarciu umowy nie powoduje automatycznie, że dożywocie zamienia się w darowiznę. Kodeks cywilny przewiduje dla dożywotnika inne środki ochrony, w szczególności możliwość żądania zamiany uprawnień na rentę, a w wyjątkowych przypadkach rozwiązania umowy. Po śmierci dożywotnika sytuacja dowodowa może być znacznie trudniejsza, dlatego znaczenie mają dokumenty, zeznania świadków, dokumentacja medyczna, potwierdzenia wydatków i faktyczny sposób wykonywania umowy.

Jak oblicza się zachowek po darowiźnie domu?

Zachowek jest roszczeniem o zapłatę określonej sumy pieniędzy, a nie żądaniem wydania udziału w domu. Uprawniony nie staje się współwłaścicielem nieruchomości tylko dlatego, że dom został kiedyś darowany jego rodzeństwu.

Najpierw ustala się, jaki udział przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Następnie oblicza się ułamek zachowku: co do zasady jest to połowa wartości tego udziału, a jeżeli uprawniony jest małoletnim zstępnym albo osobą trwale niezdolną do pracy – dwie trzecie wartości udziału. Od tak obliczonej kwoty odejmuje się to, co uprawniony już otrzymał od spadkodawcy, jeżeli zgodnie z przepisami podlega to zaliczeniu na należny zachowek.

Przy domu przekazanym przez rodziców istotne jest również to, czy nieruchomość była majątkiem wspólnym rodziców. Jeżeli tak, skutki rozporządzenia trzeba analizować w odniesieniu do majątku każdego z nich. W praktyce zachowek po mamie może obejmować tylko wartość przysporzenia przypisywaną mamie, a roszczenie po ojcu trzeba ocenić oddzielnie, zwłaszcza pod kątem przedawnienia.

Co powinna zrobić osoba pominięta przy przekazaniu domu?

W pierwszej kolejności należy ustalić stan faktyczny i zebrać dokumenty. Przydatne będą zwłaszcza: akt notarialny przekazania nieruchomości, numer księgi wieczystej, akty zgonu rodziców, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, informacje o testamentach, dane dotyczące majątku spadkowego i innych darowizn oraz – jeżeli charakter umowy jest sporny – dowody dotyczące faktycznego wykonywania świadczeń na rzecz rodziców.

Trzeba też sprawdzić dokładne daty istotne dla przedawnienia oraz ustalić, czy wcześniej składano pozew, wniosek o zawezwanie do próby ugodowej lub czy osoba zobowiązana uznała roszczenie. W przypadku zawezwania do próby ugodowej szczególne znaczenie ma to, czy postępowanie wszczęto przed 30 czerwca 2022 r., czy od tej daty.

Dopiero po takiej analizie można sensownie ocenić, czy kierować wezwanie do zapłaty zachowku, przeciwko komu je skierować i jaką kwotę wskazać. W sprawach o zachowek błędne wyliczenie wartości roszczenia albo pominięcie przedawnienia może prowadzić do przegrania sprawy i konieczności poniesienia kosztów procesu.

FAQ

Czy po darowiźnie domu jednemu dziecku rodzeństwu należy się zachowek?

Może się należeć, jeżeli rodzeństwo należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku i nie otrzymało należnej wartości w sposób uwzględniany przy obliczaniu zachowku. Darowizna domu na rzecz jednego dziecka może zostać doliczona do spadku przy ustalaniu substratu zachowku.

Czy umowa dożywocia wchodzi do zachowku?

Co do zasady nie. Rzeczywista umowa dożywocia jest umową odpłatną, ponieważ nabywca nieruchomości przyjmuje określone obowiązki wobec dożywotnika. Dlatego nieruchomości przekazanej na podstawie ważnego dożywocia zasadniczo nie dolicza się do substratu zachowku jak darowizny.

Czy darowizna ze służebnością mieszkania to to samo co dożywocie?

Nie. Darowizna ze służebnością mieszkania nadal może być darowizną. Ustanowione obciążenie może mieć znaczenie przy ustalaniu wartości darowizny, ale samo w sobie nie powoduje, że umowa staje się umową dożywocia.

Czy upływ 10 lat od darowizny zawsze wyłącza zachowek?

Nie. Reguła dotycząca darowizn dokonanych ponad 10 lat przed otwarciem spadku odnosi się do darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Darowizna dokonana na rzecz dziecka będącego spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku nie jest automatycznie pomijana tylko dlatego, że minęło ponad 10 lat.

Kiedy przedawnia się roszczenie o zachowek?

Art. 1007 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadniczo pięcioletnie terminy, ale ich początek zależy od rodzaju roszczenia. Roszczenia wskazane w art. 1007 § 1 przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu, natomiast roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny lub zapisu windykacyjnego – z upływem 5 lat od otwarcia spadku. Trzeba ponadto sprawdzić przerwy i zawieszenia biegu przedawnienia. Postępowanie pojednawcze wszczęte od 30 czerwca 2022 r. zawiesza bieg przedawnienia na czas jego trwania. Do postępowań wszczętych wcześniej stosuje się wcześniejsze zasady, z uwzględnieniem uchwały Sądu Najwyższego z 15 maja 2025 r., III CZP 22/24.

Czy można żądać części domu zamiast pieniędzy?

Nie w typowej sprawie o zachowek. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Uprawniony zasadniczo żąda zapłaty określonej kwoty, a nie przeniesienia na niego udziału w nieruchomości przekazanej innemu dziecku.

Podsumowanie

Jeżeli rodzice przekazali dom jednemu dziecku, pozostałe dzieci nie powinny z góry zakładać ani że zachowek na pewno im się należy, ani że został całkowicie wyłączony. Decydujące znaczenie ma to, czy doszło do darowizny, darowizny z obciążeniem, czy rzeczywistej umowy dożywocia. Darowizna może być doliczana przy obliczaniu zachowku, natomiast ważne i odpłatne dożywocie zasadniczo nie.

W przypadku pani Magdaleny roszczenie po ojcu, który zmarł 6 lat temu, wymaga dokładnego sprawdzenia przedawnienia. Jeżeli wcześniej składano wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, trzeba ustalić datę wszczęcia postępowania: od 30 czerwca 2022 r. taka czynność powoduje zawieszenie biegu przedawnienia na czas postępowania, natomiast do wcześniejszych postępowań stosuje się dawne zasady. Roszczenie po mamie wymaga natomiast przede wszystkim sprawdzenia aktu notarialnego, wartości przysporzenia przypisywanego mamie, kręgu spadkobierców i świadczeń otrzymanych wcześniej przez dzieci.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 121, art. 123–124, art. 908–916, art. 991–1001 i art. 1007.
• Ustawa z dnia 2 grudnia 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. 2021 poz. 2459, w szczególności art. 1, art. 8 i art. 12.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2025 r., III CZP 22/24 – zawezwanie do próby ugodowej a przedawnienie w stanie prawnym obowiązującym do 30 czerwca 2022 r.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2022 r., I NSNc 551/21 – charakter umowy dożywocia i jej znaczenie przy obliczaniu zachowku.