Najem mieszkania komunalnego po dziadku a jego zadłużenie

Kiedy można przejąć mieszkanie komunalne po dziadku?

W sprawach lokali komunalnych trzeba odróżnić dwie sytuacje: wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa oraz zawarcie nowej umowy najmu przez gminę.

Jeżeli najemca lokalu zmarł, zastosowanie ma art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W stosunek najmu lokalu mieszkalnego wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci – art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wnuk albo wnuczka co do zasady nie wstępują automatycznie w najem tylko dlatego, że mieszkali z dziadkiem. Wyjątek może dotyczyć sytuacji, gdy najemca był wobec wnuka obowiązany do alimentacji, ale wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego i zwykle nie wynika z samego pokrewieństwa.

Jeżeli nie ma podstaw do wstąpienia z art. 691 Kodeksu cywilnego, pozostaje możliwość zawarcia nowej umowy najmu na zasadach określonych przez gminę. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To rada gminy określa w uchwale zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryteria dla osób pozostających w lokalu po śmierci najemcy.

Dlatego wymaganie „5 lat wspólnego zamieszkiwania” nie wynika z Kodeksu cywilnego, lecz najczęściej z lokalnej uchwały gminy. Trzeba więc sprawdzić dokładne brzmienie uchwały obowiązującej w danej miejscowości.

Czy urząd może uznać zeznania sąsiadów lub inne dowody?

Tak. Skoro decydujące jest faktyczne zamieszkiwanie, to gmina może brać pod uwagę nie tylko meldunek, ale również inne dowody, np. oświadczenia sąsiadów, korespondencję kierowaną na adres lokalu, rachunki, historię leczenia, dokumenty szkolne, umowy o pracę z adresem zamieszkania czy potwierdzenia opłat.

Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu w lokalu. Nie rozstrzyga natomiast o tytule prawnym do lokalu.

Jeżeli gmina uzależnia zawarcie nowej umowy od kilkuletniego wspólnego zamieszkiwania, to pisemne potwierdzenia sąsiadów mogą pomóc, ale zwykle nie powinny być jedynym dowodem. W praktyce najlepiej przedstawić zestaw kilku różnych dokumentów.

Czy dług dziadka przechodzi na wnuczkę?

Nie automatycznie. Trzeba rozdzielić dług spadkowy od odpowiedzialności za czynsz jako domownik.

Jeżeli pytanie dotyczy zadłużenia czynszowego powstałego za życia dziadka, to gmina może dochodzić należności od pełnoletnich osób stale z nim zamieszkujących na podstawie art. 688(1) § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Jednocześnie art. 688(1) § 2 Kodeksu cywilnego ogranicza tę odpowiedzialność do okresu stałego zamieszkiwania. To bardzo ważne. Oznacza to, że:

• nie odpowiada się za długi sprzed okresu wspólnego zamieszkiwania,
• nie odpowiada się za długi z czasu, gdy osoba była jeszcze niepełnoletnia,
• odpowiedzialność może obejmować tylko należności powstałe wtedy, gdy osoba była jednocześnie pełnoletnia i stale mieszkała w lokalu.

Jeżeli więc wnuczka mieszkała z dziadkiem od 2016 r., ale pełnoletność osiągnęła później, gmina może dochodzić od niej tylko tej części zadłużenia, która powstała po uzyskaniu pełnoletności i w czasie faktycznego stałego pobytu. Każdy wcześniejszy okres powinien być wyłączony.

W praktyce znaczenie ma także to, czy zaległość została już spłacona, przedawniona, objęta ugodą albo czy gmina dysponuje dokumentami pozwalającymi przypisać konkretny okres zadłużenia.

Co zmienia upadłość konsumencka dziadka?

Upadłość konsumencka dziadka nie powoduje automatycznie, że ewentualna odpowiedzialność wnuczki wygasa. Jeżeli wnuczka odpowiadałaby na podstawie art. 688(1) § 1 Kodeksu cywilnego, to byłaby to jej własna odpowiedzialność wobec wynajmującego, a nie jedynie „przejęcie” długu dziadka.

Zasady oddłużenia osoby fizycznej reguluje ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w szczególności przepisy o postępowaniu wobec osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Skutki planu spłaty albo umorzenia zobowiązań dotyczą co do zasady upadłego dłużnika, a nie innych współodpowiedzialnych osób.

Dlatego, jeżeli gmina twierdzi, że wnuczka odpowiada za część zaległości jako pełnoletni domownik, może dochodzić roszczenia niezależnie od tego, że dziadek przeszedł upadłość konsumencką. Inaczej mówiąc: oddłużenie dziadka nie musi zwolnić innych osób, które odpowiadały solidarnie na podstawie odrębnego przepisu.

Jeżeli jednak po upadłości dług został przez dziadka spłacony lub gmina zawarła z nim nową ugodę i należność wygasła, zakres ewentualnych roszczeń wobec innych osób trzeba oceniać już na tle tego konkretnego rozliczenia. Bez analizy dokumentów nie da się tego przesądzić.

Czy urząd może odmówić podpisania umowy z powodu zadłużenia?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pozwala na to właściwa uchwała rady gminy albo istnieją realne zaległości obciążające osobę ubiegającą się o lokal. W praktyce gminy często wymagają braku zadłużenia wobec gminnego zasobu mieszkaniowego albo uregulowania zaległości przed zawarciem nowej umowy.

Nie można jednak przyjąć automatycznie, że każda dawna zaległość dziadka przekreśla możliwość zawarcia umowy z wnuczką. Trzeba ustalić:

• czy wnuczka wstępuje w najem z mocy prawa, czy dopiero ubiega się o nową umowę,
• czy gmina przypisuje jej własne zadłużenie jako pełnoletniemu domownikowi,
• czy zadłużenie jest rzeczywiście istniejące i w jakiej wysokości,
• czy lokalna uchwała przewiduje możliwość zawarcia umowy po spłacie lub po zawarciu ugody.

Jeżeli sprawa może prowadzić do sporu o opuszczenie lokalu, warto znać także przebieg postępowania eksmisyjnego.

Jakie dokumenty warto złożyć do gminy?

Jeżeli celem jest wykazanie prawa do dalszego zamieszkiwania albo podpisania nowej umowy, zwykle warto przygotować:

• wniosek o zawarcie umowy najmu albo o uznanie wstąpienia w najem,
• akt zgonu najemcy, jeśli zmarł,
• dokumenty potwierdzające pokrewieństwo,
• dowody stałego zamieszkiwania z odpowiedniego okresu,
• oświadczenia świadków, najlepiej jako uzupełnienie innych dokumentów,
• informację o dacie osiągnięcia pełnoletności, jeśli gmina podnosi odpowiedzialność za długi,
• rozliczenie zadłużenia z wyszczególnieniem miesięcy, za które gmina żąda zapłaty,
• dokumenty z postępowania upadłościowego dziadka, jeżeli gmina powołuje się na jego dawny dług.

Jeżeli gmina odmawia, warto zażądać podania konkretnej podstawy prawnej: czy chodzi o art. 691 Kodeksu cywilnego, czy o uchwałę rady gminy i który jej paragraf.

Co zrobić, gdy gmina odmówi?

Najpierw trzeba ustalić, w jakiej formie nastąpiła odmowa. Jeżeli jest to pismo informacyjne, często warto złożyć ponowny, uzupełniony wniosek z dodatkowymi dowodami i powołaniem właściwych przepisów. Jeżeli sprawa ma charakter administracyjny na tle lokalnej uchwały, znaczenie może mieć tryb odwoławczy wynikający z pouczenia lub dalsze działania w postępowaniu cywilnym.

W przypadku sporu o odpowiedzialność za długi trzeba zażądać szczegółowego rozliczenia należności. Gmina nie powinna poprzestać na ogólnym stwierdzeniu, że „lokal jest zadłużony”. Powinna wskazać, za jakie miesiące i na jakiej podstawie domaga się zapłaty od konkretnej osoby.

Jeżeli w lokalu doszło do ustania wspólnego zamieszkiwania, nie zwalnia to z odpowiedzialności za wcześniejsze zaległości z okresu wspólnego pobytu, ale wyłącza odpowiedzialność za okres późniejszy. Ten problem bywa istotny także przy sporach o wstąpienie w najem komunalny po śmierci lokatora.

Tabela: co ma znaczenie w takiej sprawie?

FAQ

Czy sam meldunek daje prawo do mieszkania komunalnego po dziadku?

Nie. Meldunek potwierdza pobyt dla celów ewidencyjnych, ale nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. O prawie do lokalu decydują przepisy o wstąpieniu w najem albo zasady określone w uchwale gminy.

Czy wnuczka zawsze odpowiada za długi czynszowe dziadka?

Nie. Odpowiada tylko wtedy, gdy była pełnoletnia i stale zamieszkiwała z najemcą w okresie powstawania zaległości, zgodnie z art. 688(1) § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy upadłość konsumencka dziadka zamyka sprawę zadłużenia?

Nie zawsze. Skutki upadłości dotyczą co do zasady samego upadłego. Jeżeli inna osoba odpowiadała solidarnie na podstawie art. 688(1) Kodeksu cywilnego, gmina może nadal dochodzić należności od tej osoby.

Czy oświadczenia sąsiadów wystarczą, by wykazać wspólne zamieszkiwanie?

Mogą być pomocne, ale najlepiej dołączyć też inne dowody, np. korespondencję, rachunki, dokumenty urzędowe lub medyczne potwierdzające pobyt pod danym adresem.

Czy gmina może wymagać spłaty zadłużenia przed podpisaniem nowej umowy?

Tak, jeżeli wynika to z lokalnej uchwały albo jeśli dana osoba sama odpowiada za zaległości. Trzeba jednak sprawdzić, czy gmina prawidłowo przypisała jej dług i za jaki okres.

Źródła

• art. 659 § 1, art. 680, art. 688(1) § 1–2, art. 691 § 1–3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w zakresie upadłości konsumenckiej
• właściwa uchwała rady gminy określająca zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – jej treść zawsze trzeba sprawdzić dla konkretnej miejscowości