Budynek w granicy i samowolna zmiana sposobu użytkowania – co zrobić?

Od czego zacząć w sporze z sąsiadem

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie:

• legalność wybudowania budynku przy granicy działki,
• legalność obecnego sposobu jego używania, czyli wykorzystywania budynku gospodarczego jako pokoi na wynajem.

To są dwa różne zagadnienia. Nawet jeśli budynek został kiedyś wybudowany legalnie, jego późniejsze wykorzystanie do celów noclegowych lub usługowych może wymagać odrębnego zgłoszenia jako zmiana sposobu użytkowania. Z kolei nawet gdy użytkowanie jest nieprawidłowe, nie oznacza to automatycznie, że organ nakaże rozbiórkę całego obiektu.

Kiedy budynek w granicy może być legalny

Nie ma przepisu, który uzależniałby budowę przy granicy od zgody sąsiada jako warunku ważności inwestycji. O legalności decydują przede wszystkim: przepisy obowiązujące w chwili budowy, treść pozwolenia na budowę albo skuteczność zgłoszenia, projekt zagospodarowania działki oraz ówczesne warunki techniczne.

Dlatego przy ocenie, czy można domagać się odsunięcia budynku od granicy, organ nadzoru budowlanego będzie badał przede wszystkim:

• kiedy obiekt powstał,
• na jakiej podstawie został zrealizowany,
• czy jego usytuowanie odpowiadało przepisom obowiązującym w dacie budowy,
• czy doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu lub warunków zgłoszenia.

W praktyce oznacza to, że sam argument, iż budynek stoi w granicy, nie wystarczy do nakazu jego rozbiórki lub odsunięcia. Jeżeli jednak obiekt od początku powstał bez wymaganej podstawy prawnej albo niezgodnie z nią, możliwe jest prowadzenie postępowania w sprawie samowoli budowlanej.

Samowolna zmiana sposobu użytkowania – co to znaczy

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie w obiekcie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli więc budynek ujawniony jako gospodarczy jest faktycznie wykorzystywany jako pokoje na wynajem, organ może uznać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy pojawia się regularne zakwaterowanie osób, inne obciążenie instalacji, inne wymagania sanitarne, ewakuacyjne lub przeciwpożarowe.

W orzecznictwie przyjmuje się, że zmiana sposobu użytkowania nie musi łączyć się z robotami budowlanymi. Wystarczy sama faktyczna zmiana funkcji obiektu, jeżeli wpływa ona na warunki wskazane w art. 71 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2018 r., II OSK 3220/17.

Jeżeli chcesz szerzej porównać podobne stany faktyczne, zobacz także poradnik o zmianie sposobu użytkowania.

Czy wynajem pokoi zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania

Nie zawsze. To zależy od konkretnego stanu faktycznego: rodzaju budynku, skali wynajmu, liczby pokoi, instalacji, obciążeń, wymagań przeciwpożarowych i sanitarnych oraz tego, jak budynek był dotąd formalnie kwalifikowany.

W praktyce znacznie częściej problem powstaje wtedy, gdy:

• budynek gospodarczy zaczyna pełnić funkcję mieszkalną lub noclegową,
• w obiekcie pojawiają się usługi zakwaterowania,
• obiekt zaczyna być używany przez większą liczbę osób niż pierwotnie zakładano,
• zmieniają się warunki ewakuacji, bezpieczeństwa pożarowego albo sanitarne.

Przykładowo wynajem jako zmiana SU był już przedmiotem odrębnej analizy w innym materiale, podobnie jak wynajem zakwaterowanie turystyczne czy kwatery pracownicze.

Jakie formalności są wymagane przy zmianie sposobu użytkowania

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do zmiany można przystąpić, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Z kolei zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu, i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Do zgłoszenia dołącza się dokumenty wskazane w art. 71 ust. 2 pkt 1–5 ustawy – Prawo budowlane, w tym m.in. opis i rysunek określające usytuowanie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w razie potrzeby także zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Co zrobić, gdy zmiana nastąpiła bez zgłoszenia

Jeżeli zmiana sposobu użytkowania nastąpiła bez wymaganego zgłoszenia, mamy do czynienia z tzw. samowolną zmianą sposobu użytkowania. W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 71a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Na podstawie art. 71a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia właściwy organ, w drodze postanowienia:

• wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części,
• nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

Jeżeli zainteresowany nie przedłoży wymaganych dokumentów albo zamierzony sposób użytkowania narusza przepisy, organ może w drodze decyzji nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Taki skutek wynika z art. 71a ust. 4 ustawy – Prawo budowlane.

W praktyce PINB nie „legalizuje” automatycznie wszystkiego tylko dlatego, że obiekt istnieje od dawna. Organ bada zgodność obecnej funkcji obiektu z przepisami techniczno-budowlanymi, przeciwpożarowymi, sanitarnymi oraz planistycznymi.

Do jakiego organu zgłosić sprawę

Jeżeli problem dotyczy samowolnej zmiany sposobu użytkowania albo nieprawidłowości w wykonaniu obiektu, zawiadomienie składa się zasadniczo do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego właściwego dla położenia nieruchomości.

W zawiadomieniu warto opisać:

• adres nieruchomości i oznaczenie działek,
• jaki budynek budzi zastrzeżenia,
• jaką funkcję ma według wiedzy właściciela lub dokumentów urzędowych,
• na czym polega faktyczne użytkowanie,
• od kiedy trwa naruszenie,
• jakie mogą występować zagrożenia lub uciążliwości.

Dobrze dołączyć zdjęcia, korespondencję, wypis z ewidencji gruntów i budynków, kopie map, informacje z urzędu gminy lub starostwa oraz dane świadków. Można też wnosić o przeprowadzenie oględzin.

Czy można żądać odsunięcia budynku od granicy

Takie żądanie może być skuteczne tylko wtedy, gdy okaże się, że samo usytuowanie budynku naruszało przepisy obowiązujące w chwili budowy albo inwestor zrealizował obiekt niezgodnie z decyzją lub zgłoszeniem. Jeżeli obiekt był dopuszczalny według ówczesnych reguł, sam fakt późniejszego konfliktu sąsiedzkiego nie wystarczy do nakazu jego odsunięcia.

Trzeba więc odrębnie ustalić:

• czy budynek powstał legalnie,
• czy jego wymiary i położenie odpowiadają dokumentacji,
• czy później był rozbudowywany lub przebudowywany bez podstawy prawnej.

Jeżeli dojdzie do potwierdzenia samowoli budowlanej w zakresie samego usytuowania obiektu, organ może prowadzić postępowanie naprawcze na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane dotyczących robót wykonanych niezgodnie z prawem. Natomiast gdy problem dotyczy wyłącznie sposobu użytkowania, najczęściej efektem będzie nakaz powrotu do poprzedniej funkcji, a nie odsunięcie budynku.

Jakie przepisy poza Prawem budowlanym mogą mieć znaczenie

W tego typu sprawach znaczenie mają nie tylko przepisy ustawy – Prawo budowlane, ale również przepisy wykonawcze, zwłaszcza rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To z tych regulacji wynikają m.in. wymagania dotyczące odległości od granic, usytuowania okien i drzwi, bezpieczeństwa pożarowego czy wymogów dla pomieszczeń.

Jeżeli budynek jest wykorzystywany do zakwaterowania, mogą pojawić się także wymagania wynikające z przepisów sanitarnych i przeciwpożarowych. W zależności od skali działalności i sposobu jej prowadzenia sprawa może wykraczać poza zwykłe użytkowanie prywatne.

Co warto sprawdzić przed złożeniem zawiadomienia

Przed skierowaniem sprawy do PINB warto ustalić jak najwięcej faktów. Im lepiej udokumentowany stan sprawy, tym łatwiej organowi podjąć konkretne czynności.

Jak powinno wyglądać zawiadomienie do PINB

Nie ma jednego urzędowego formularza dla każdego takiego przypadku, ale pismo powinno być rzeczowe i konkretne. Warto zawrzeć:

• dane zgłaszającego,
• oznaczenie nieruchomości sąsiada,
• opis podejrzewanego naruszenia,
• wskazanie, że budynek figuruje jako gospodarczy, a jest używany jako pokoje na wynajem,
• wniosek o przeprowadzenie kontroli i ustalenie, czy doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania oraz czy obiekt został usytuowany zgodnie z prawem.

Można też wprost powołać art. 71 ust. 1–4 i art. 71a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz zażądać zbadania, czy nie zachodzą podstawy do wstrzymania użytkowania.

Czy sprawa może się przedawnić

W praktyce wątpliwości często dotyczą tego, że budynek stoi od dawna. Sam upływ czasu nie daje jednak pełnej ochrony przed działaniem nadzoru budowlanego w zakresie nielegalnego sposobu użytkowania. Jeżeli naruszenie trwa nadal, organ może badać aktualny stan korzystania z obiektu.

Inaczej może wyglądać ocena niektórych dawnych naruszeń dotyczących samej budowy, dlatego w tego typu sprawach szczególne znaczenie ma dokumentacja archiwalna i dokładne ustalenie dat. Właśnie dlatego wynik postępowania zależy od konkretnego stanu faktycznego.

FAQ

Czy sąsiad musiał mieć zgodę mojej mamy na budowę przy granicy?

Co do zasady nie. Zgoda sąsiada nie jest ogólnym warunkiem legalności budowy. Decydują przepisy obowiązujące w dacie budowy oraz treść decyzji administracyjnych lub zgłoszenia.

Czy wynajem pokoi w budynku gospodarczym to zawsze samowola?

Nie zawsze, ale bardzo często wymaga to oceny pod kątem art. 71 ust. 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli zmieniają się warunki pożarowe, sanitarne lub sposób korzystania z obiektu, może dojść do zmiany sposobu użytkowania wymagającej zgłoszenia.

Czy PINB może zakazać dalszego wynajmu?

Tak. Na podstawie art. 71a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane organ może wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części, a następnie żądać dokumentów. Jeżeli naruszenia nie da się usunąć, może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Czy mogę żądać rozbiórki budynku?

Tylko wtedy, gdy problem dotyczy legalności samej budowy lub istotnych nielegalnych robót. Samowolna zmiana sposobu użytkowania zwykle prowadzi przede wszystkim do badania aktualnej funkcji obiektu, a nie automatycznie do rozbiórki.

Jakie dowody najlepiej dołączyć do zawiadomienia?

Przede wszystkim zdjęcia, opis faktycznego wynajmu, informacje o liczbie osób korzystających z obiektu, kopie pism z urzędu, mapy, dane świadków oraz wszystko, co pokazuje rozbieżność między formalnym przeznaczeniem budynku a jego rzeczywistym używaniem.

Źródła

• art. 71 ust. 1–4 oraz art. 71a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2018 r., II OSK 3220/17