Wynajęcie mieszkania przed zakończeniem sprawy spadkowej

Czy można wynająć mieszkanie przed zakończeniem sprawy spadkowej?

Co do zasady tak. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Późniejsze postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia nie tworzą dopiero prawa do spadku, lecz potwierdzają, kto jest spadkobiercą.

W praktyce dokument potwierdzający dziedziczenie jest jednak bardzo ważny. Bez niego może być trudniej wykazać najemcy, wspólnocie mieszkaniowej, bankowi czy urzędowi, kto ma prawo zarządzać lokalem. Dlatego przed podpisaniem umowy najmu warto uporządkować przynajmniej podstawowe formalności spadkowe, zwłaszcza gdy w grę wchodzi kilka spadków po sobie albo kilku współwłaścicieli.

Jeżeli mieszkanie należy do kilku osób, trzeba odróżnić samo nabycie spadku od zarządu rzeczą wspólną. Zwykły, rynkowy najem mieszkania jest najczęściej traktowany jako czynność zwykłego zarządu. Do takiej czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Jeżeli jednak umowa miałaby być nietypowa, bardzo długa, za rażąco niski czynsz albo połączona z istotnymi zmianami w lokalu, może zostać uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd, a wtedy potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Udziały w mieszkaniu po śmierci obojga rodziców

W opisanej sprawie najpierw zmarła teściowa, a dopiero później teść. Jeżeli mieszkanie było objęte wspólnością majątkową małżeńską, to do spadku po teściowej wchodziła zasadniczo połowa udziału w lokalu. Druga połowa należała nadal do teścia jako jego majątek.

Przy założeniu, że po teściowej dziedziczyli ustawowo: mąż zmarłej, syn oraz wnuk w miejsce wcześniej zmarłego drugiego syna, każdy z nich dziedziczył po 1/3 spadku po teściowej. Oznacza to, że z połowy mieszkania każdy nabył po 1/6 udziału w całym lokalu. Teść miał więc łącznie 4/6 udziału w mieszkaniu, mąż pytającej 1/6, a bratanek 1/6.

Jeżeli następnie teść w testamencie powołał męża pytającej do całego spadku, to udział teścia w lokalu przeszedł na męża. W takim wariancie mąż ma łącznie 5/6 udziału w mieszkaniu, natomiast bratanek 1/6. To wyliczenie trzeba jednak zweryfikować na podstawie dokumentów: aktu własności lokalu, ustroju majątkowego małżonków, aktów zgonu, testamentu oraz postanowień lub aktów poświadczenia dziedziczenia.

Zapis zwykły w testamencie a obowiązek zapłaty 20 000 zł

Jeżeli teść ustanowił męża jedynym spadkobiercą i jednocześnie zobowiązał go do zapłaty bratankowi określonej kwoty, mamy do czynienia z zapisem zwykłym. Zgodnie z art. 968 Kodeksu cywilnego spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego albo testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby.

Jeżeli testament wskazuje termin zapłaty, należy stosować termin wynikający z testamentu. Jeżeli termin nie został określony, zapisobierca może żądać wykonania zapisu niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu. W praktyce warto potwierdzić zapłatę przelewem albo pisemnym pokwitowaniem, aby później można było wykazać, że zapis został wykonany.

Trzeba też pamiętać, że zapis zwykły obciąża spadek i jest jednym z długów spadkowych. Nie oznacza jednak automatycznie, że osoba, która otrzymała zapis, nie może już dochodzić żadnych innych roszczeń. W sprawach rodzinnych często trzeba dodatkowo sprawdzić, czy zapis pokrywa należny zachowek.

Zachowek dla wnuka pominiętego w testamencie

Wnuk nie powinien mieć roszczenia o zachowek po babce, jeżeli faktycznie dziedziczył po niej z ustawy. Zachowek chroni osoby najbliższe, które byłyby powołane do spadku z ustawy, ale nie otrzymały należnej im wartości w drodze dziedziczenia, zapisu, darowizny albo innych świadczeń uwzględnianych przy obliczaniu zachowku.

Inaczej może wyglądać sytuacja po dziadku. Jeżeli syn spadkodawcy zmarł wcześniej, jego syn, czyli wnuk spadkodawcy, wchodzi do kręgu spadkobierców ustawowych. Gdyby nie było testamentu, w opisanym stanie faktycznym wnuk mógłby dziedziczyć po dziadku udział 1/2, a druga 1/2 przypadłaby mężowi pytającej. Przy zwykłej stawce zachowku wnuk mógłby więc domagać się równowartości 1/4 czystej wartości spadku po dziadku. Jeżeli byłby małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosiłby 2/3 udziału ustawowego, czyli 1/3 czystej wartości spadku.

Zapis 20 000 zł należy zaliczyć na poczet zachowku. Jeżeli należny zachowek wynosi mniej albo tyle samo, wykonanie zapisu może wyczerpywać roszczenie. Jeżeli jednak zachowek obliczony od czystej wartości spadku po dziadku jest wyższy, wnuk może żądać dopłaty różnicy.

Przy obliczaniu zachowku ustala się przede wszystkim czystą wartość spadku, czyli aktywa pomniejszone o długi spadkowe. Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się m.in. darowizny oraz zapisy windykacyjne na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Aktualne przepisy przewidują także szczególne zasady dotyczące świadczeń od fundacji rodzinnej, jeżeli taki element występuje w sprawie.

Roszczenie o zachowek oraz roszczenie spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się co do zasady z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. W aktualnym stanie prawnym osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może w określonych sytuacjach żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a wyjątkowo także jego obniżenia, jeżeli przemawia za tym sytuacja osobista i majątkowa stron.

Czy większościowy współwłaściciel może sam podpisać umowę najmu?

Jeżeli mąż ma 5/6 udziału w mieszkaniu, posiada większość udziałów. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a większość oblicza się według wielkości udziałów. Standardowe wynajęcie lokalu mieszkalnego za rynkowy czynsz, na typowych warunkach, zwykle mieści się w zwykłym zarządzie.

Oznacza to, że w typowej sytuacji mąż może zawrzeć umowę najmu jako większościowy współwłaściciel, nawet jeżeli bratanek nie chce aktywnie współdziałać. Dla bezpieczeństwa warto jednak poinformować bratanka o zamiarze najmu, warunkach umowy, wysokości czynszu oraz sposobie rozliczania pożytków. Taka dokumentacja ogranicza ryzyko późniejszego zarzutu, że większościowy współwłaściciel działał w sposób krzywdzący mniejszość.

Jeżeli bratanek sprzeciwia się czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Natomiast gdyby planowana umowa wykraczała poza zwykły zarząd, na przykład obejmowała wieloletnie oddanie lokalu na warunkach znacząco odbiegających od rynkowych, bezpieczniej byłoby uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli albo wystąpić do sądu.

Rozliczenie czynszu i kosztów utrzymania lokalu

Czynsz najmu jest pożytkiem z rzeczy wspólnej. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc mąż ma 5/6 udziału, a bratanek 1/6, to co do zasady mąż powinien zatrzymać 5/6 nadwyżki z najmu, a bratankowi przekazywać 1/6. Przed podziałem można rozliczyć uzasadnione koszty związane z lokalem, takie jak opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, konieczne naprawy czy koszty utrzymania lokalu, o ile rzeczywiście dotyczą wspólnej nieruchomości.

Najlepszym rozwiązaniem praktycznym jest prowadzenie prostego zestawienia: czynsz otrzymany od najemcy, opłaty, koszty, data zapłaty oraz kwota przypadająca każdemu współwłaścicielowi. Jeżeli spór narasta, współwłaściciel może żądać rozliczenia pożytków, rachunku z zarządu, a w dalszej kolejności działu spadku albo zniesienia współwłasności.

Co warto zrobić przed podpisaniem umowy najmu?

Przed wynajęciem mieszkania warto ustalić, czy sprawa po każdym zmarłym jest formalnie zakończona. Jeżeli nie, trzeba rozważyć złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Sam wniosek o stwierdzenie nabycia spadku nie przedawnia się, więc można go złożyć także po wielu latach od śmierci spadkodawcy.

Należy też sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia lokalu, treść testamentu, ewentualne wpisy dotyczące własności oraz to, czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich. Jeżeli lokal ma zostać wynajęty przed pełnym działem spadku, w umowie najmu warto jasno wskazać, kto działa jako wynajmujący, na jakiej podstawie oraz na jaki rachunek pobierany jest czynsz.

Warto także pamiętać o odrębnych obowiązkach podatkowych związanych z najmem. Rozliczenia podatkowe nie zastępują jednak rozliczeń między współwłaścicielami wynikających z prawa cywilnego.

FAQ

Czy można wynająć odziedziczone mieszkanie bez zakończonego działu spadku?

Tak, dział spadku nie zawsze jest warunkiem wynajęcia mieszkania. Jeżeli wiadomo, kto jest spadkobiercą i jakie ma udziały, lokal może być wynajęty w ramach zarządu wspólną rzeczą. Dla bezpieczeństwa warto jednak mieć postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Czy współwłaściciel mający 5/6 udziału potrzebuje zgody współwłaściciela z udziałem 1/6?

Przy zwykłym najmie lokalu zasadniczo nie, ponieważ ma większość udziałów. Powinien jednak działać zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu i rozliczać pożytki z najmu proporcjonalnie do udziałów.

Czy zapis 20 000 zł wyłącza zachowek?

Nie zawsze. Zapis zalicza się na należny zachowek. Jeżeli wartość zachowku jest wyższa niż wypłacony zapis, osoba uprawniona może żądać uzupełnienia różnicy.

Czy sprawa spadkowa po osobie zmarłej wiele lat temu może się przedawnić?

Nie. Prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku nie przedawnia się. Można uporządkować spadek także po wielu latach, choć z upływem czasu trudniejsze może być zebranie dokumentów i ustalenie pełnego stanu majątku.

Jak rozliczać czynsz z najmu wspólnego mieszkania?

Czynsz i inne pożytki przypadają współwłaścicielom według udziałów. Wydatki i ciężary związane z mieszkaniem również powinny być rozliczane według udziałów, chyba że współwłaściciele zgodnie ustalą inny sposób rozliczeń.

Podsumowanie

Wynajęcie mieszkania odziedziczonego po rodzicach jest możliwe także przed ostatecznym działem spadku, jeżeli prawidłowo ustalono krąg spadkobierców i udziały w lokalu. W opisanym wariancie mąż, mając 5/6 udziału, może zasadniczo zawrzeć typową umowę najmu jako większościowy współwłaściciel. Musi jednak rozliczać z bratankiem pożytki i koszty według udziałów oraz uwzględnić ewentualne roszczenie o uzupełnienie zachowku. Najbezpieczniej uporządkować formalności spadkowe, zebrać dokumenty i prowadzić przejrzyste rozliczenia najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 922, art. 924, art. 925, art. 968, art. 970, art. 991, art. 993, art. 997¹, art. 1007, art. 1025, art. 1035 oraz art. 201-207.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06.