Wynajęcie mieszkania przed zakończeniem sprawy spadkowej

Zapis w testamencie

Z Pani wyjaśnień wynika, że Pani mąż został ustanowiony jedynym spadkobiercą po swoim ojcu. Jednocześnie w testamencie tym Pani mąż został zobowiązany do zapłaty na rzecz bratanka, a wnuka spadkodawcy kwoty 20 000 zł w terminie 6 miesięcy od otwarcia testamentu.

Jest to jak najbardziej dopuszczalne, gdyż zgodnie z art. 968 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (zapis zwykły).

§ 2. Spadkodawca może obciążyć zapisem zwykłym także zapisobiercę (dalszy zapis)”.

W braku odmiennej woli spadkodawcy zapisobierca może żądać wykonania zapisu niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu. Jednakże zapisobierca obciążony dalszym zapisem może powstrzymać się z jego wykonaniem aż do chwili wykonania zapisu przez spadkobiercę.

Słusznie w mojej ocenie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe po Pani teściowej, gdyż zmarła ona wcześniej niż Pani teść, co oznacza, że jej śmierć na wpływ na to, co wchodzi w skład spadku po Pani teściu.

Sąd ustala krąg spadkobierców ustawowych na dzień otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy. Wskutek tego powołani do dziedziczenia zostali Pani mąż, jego ojciec oraz wnuk spadkobierczyni, a to wskutek wcześniejszej śmierci jego ojca. Część (1/3 spadku) przypadającą Pani teściowi przejął Pani mąż jako jego jedyny spadkobierca testamentowy. Nie wiem, co rozumie Pani przez przedawnienie spadku po Pani teściowej. Generalnie wniosek o stwierdzenie nabycia spadku i nabycie praw do spadku nie ulegają przedawnieniu. Zdarzają się sprawy, kiedy spadkobiercy decydują się sformalizować nabycie swojego spadku po rodzicach po upływie nawet kilkudziesięciu lat.

Wnuk nie może upomnieć się o zachowek po swojej babce, gdyż został powołany do spadku po niej na podstawie ustawy. Zachowek to instytucja, która chroni najbliższe osoby, które zostały pominięte przy dziedziczeniu. Wnuk po swojej babce dziedziczy w 1/3, dlatego roszczenie o zachowek po niej jest nieuzasadnione.

Takie roszczenie o zachowek nie jest natomiast wykluczone, jeżeli chodzi o dziedziczenie po dziadku. Wnuk bowiem został wyłączony od dziedziczenia, a na pocieszenie został mu przekazany zapis w wysokości 20 tysięcy złotych.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek). Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Zachowek dla wnuka

Jak z powyższego wynika, wnuk ma roszczenie o zachowek wobec Pani męża, gdyż wskutek śmierci jego ojca to on byłby powołany do spadku po swoim dziadku.

Obliczenie wysokości zachowku można podzielić je na etapy.  Pierwszą czynnością, jaką należy wykonać, jest wyliczenie udziału, który przypadałby uprawnionemu w przypadku dziedziczenia ustawowego, czyli jeśli nie byłoby testamentu, następnie zaś ustalenie tak zwanej czystej wartości spadku. Obecnie (jeżeli nie byłoby testamentu) wnuk otrzymałby udział wynoszący 1/2 spadku (drugie 1/2 otrzymałby Pani mąż).

Tytułem więc zachowku należy mu się połowa z tego udziału, czyli 1/4 wartości spadku (1/2 x 1/3 = 1/6), chyba że zachodzą podstawy do tego aby jego zachowek wynosił 2/3 (np. nieletniość). Wnuk może więc żądać zachowku w postaci pieniężnej w wysokości 1/4 wartości spadku po dziadku.

Określając wspomnianą podstawę, czyli tzw. czystą wartość spadku, należy wziąć pod uwagę tylko aktywa spadkowe (czyli pomniejszone o ewentualne długi spadkowe), nie uwzględnia się też zapisów zwykłych i poleceń.

Proszę pamiętać, że zapis uczyniony przez spadkodawcę uprawnionemu do zachowku zalicza się na należny mu zachowek.

Aby więc określić, czy zapłata zapisu w wysokości 20 000 zł na rzecz wnuka spadkodawcy zaspokaja jego zachowek, należy wyliczyć wartość spadku, który pozostawił po sobie spadkobierca (Pani teść). Jeżeli nie jest to spadek wartościowy, to kwota 20 000 powinna być wystarczająca. Jeżeli okaże się, że kwota jest za mała, wnuk może żądać od Pani męża uzupełnienia zachowku.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 1007 Kodeksu cywilnego, roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem lat pięciu od ogłoszenia testamentu. Na dochodzenie zachowku wnuk Pani teścia ma więc 5 lat od daty ogłoszenia testamentu.

To, jakiej kwoty może się domagać, będzie wynikało z orientacyjnej wartości rynkowej przedmiotów majątkowych wchodzących w skład spadku po Pani teściu (po odjęciu wypłaconego zapisu w wysokości 20 000 zł).

Czy spadkobierca posiadający większość udziałów w mieszkaniu może je wynająć?

W kwestii najmu mieszkania przyjmuję, iż mieszkanie to stanowiło majątek wspólny zmarłych rodziców Pani męża. Toteż gdy umarła Pani teściowa, w spadek po niej wchodziła połowa mieszkania. Ta połowa została odziedziczona na troje spadkobierców, czyli 1/2 x 1/3 = 1/6 udziału w mieszkaniu dla każdego. Pani mąż następnie dziedziczył po ojcu. Wobec tego Pani mąż ma 5/6, zaś jego bratanek 1/6 całości (oczywiście przyjmując, że lokal stanowił majątek wspólny spadkobierców).

Obecnie pyta Pani, czy lokal ten może Pani wynajmować, gdyż nie ma Pani zamiaru wyłącznie go utrzymywać, nie korzystając z niego.

Mąż Pani może wynająć mieszkanie, gdyż posiada większość udziałów (5/6) zgody bratanka.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie – zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (por. uchwałę SN z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002, LexPolonica nr 355124, OSP 2003, nr 7–8, poz. 94).

Rozliczenie zysków z wynajmu odziedziczonego mieszkania

Pożytki w postaci czynszu od najemcy, zgodnie z art. 207, przypadają wszystkim współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Oznacza to, że współwłaściciel, który wynajął wspólne mieszkanie, powinien rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami uzyskane z tego tytułu pożytki: podzielić je stosowanie do udziałów odliczając – również według udziałów – poniesione opłaty, podatki, koszty remontu itp. Jeśli nie chce tego zrobić dobrowolnie, a dodatkowo utrudnia dostęp do mieszkania, pozostaje złożyć w sądzie pozew o dopuszczenie do posiadania oraz rozliczenie pożytków. Potwierdził to SN w uchwale z 10 maja 2006 r. (sygn. akt III CZP 9/06).

Tak więc Pani mąż może wynająć mieszkanie nabyte w spadku, jednak pożytkami powinien rozliczyć się z bratankiem (oddając mu 1/6).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/2002
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r. sygn. akt III CZP 9/06